Государственное регулирование рынка жилья на примере реализации программы «Молодой семье – доступное жильё»

Другой  целью государственно-частного партнерства  является снижение рисков крупных инвестиций. Государственно-частное партнерство  позволяет четко разграничить ответственность  и фиксирует взаимные обязательства  участников проекта комплексного освоения или развития территорий. 

Механизмы государственно-частного партнерства  в комплексном девелопменте сегодня  находятся в стадии своего становления. В создании новой формы взаимодействия органов власти и бизнеса частный  капитал может взять на себя объединяющую функцию лидера.

Совершенно  очевидно, что сетью доходных домов  эконом класса следует управлять  централизовано на первом этапе, для  того чтобы наладить схему работы. На данный момент существует Государственное  унитарное предприятие «Московский  городской Центр арендного жилья», цель которого проводить единую жилищную политику в городе, и этот центр  является подведомственной структурой Департаменту жилищной политики и жилищного  фонда города Москвы. «Центр Арендного  жилья» уполномочен заниматься договорами аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности  города Москвы, договорами найма в  бездотационных домах. Также в ведении  центра находятся:

1. Координация городского рынка найма, имущественного найма, поднайма, обмена и мены жилых помещений, расселения коммунальных квартир;
2. Учётная регистрация документов, являющихся основанием для проживания в жилых помещениях на территории города Москвы;
3. Оперативная работа с сетью бездотационных домов и домов малоэтажной застройки для многодетных семей;
4. Управление, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда, заселенного участниками городских жилищных программ.

Таким образом, городским властям Москвы нет  необходимости создавать новую  структуру для управления сетью  доходных домов, возможно правовыми  актами Правительства Москвы возложить  на ГУП города Москвы «Московский  городской Центр арендного жилья» дополнительную функцию – обязанности  оператора сети доходных домов. В  настоящее время под управлением  Центра находятся 29 многоквартирных  домов, обслуживание этих домов осуществляется в рамках существующих в г. Москве тарифов на жилищно-коммунальные услуги, без использования дотаций из городского бюджета.

Что же касается других городов-миллионников и экономических, промышленных центров, то на основе опыта  Москвы можно создать подобные организации.

В мировой  практике договор найма жилого помещения  является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей, который рассматривается  как двусторонний, возмездный, консенсуальный. На таких же принципах должен строиться  договор найма в доходном доме.

Договор найма жилого помещения  в доходном доме должен быть разработан на основе существующих договоров социального, коммерческого найма, а также на основе договора найма в бездотационном доме.

Предмет и срок договора: наймодатель передаёт нанимателю в срочное возмездное владение и пользование изолированное  жилое помещение, находящееся в  собственности города Москвы, государственной и муниципальной собственности, частной собственности. В договоре должны быть указаны характеристики жилого помещения (адрес, номер квартиры, количество комнат, общая и жилая площадь жилого помещения). Также следует указать лиц, постоянно проживающих с нанимателем. Договор найма в доходных домах – срочный договор. Сроки договора могут варьироваться: 5, 10, 15 лет в зависимости от финансового положения нанимателя и его перспектив в покупке собственного жилья. Также это позволит упростить механизм перезаключения договора, при изменении существенных условий (изменение состава семьи)  необходимо будет только заключить дополнительное соглашение. В любом случае договор должен гарантировать пролонгацию при условии соблюдения оснований для дальнейшего проживания. В предоставленном жилом помещении может быть проведена регистрация по месту жительства или по месту пребывания в течение срока действия данного договора найма в доходном доме.

Наниматель  не будет иметь права выкупа данного  жилого помещения, права приватизации этого помещения и права передачи в поднаем также должно быть исключено.

Договор найма жилого помещения в доходных домах должен отразить права и  обязанности нанимателя и наймодателя, руководствуясь Гражданским и Жилищным кодексом РФ, а также практикой  работы по составлению подобных договоров.

Размер  платы за пользование жилым помещением должен быть установлен фиксировано, и  наймодатель имеет право изменять данную величину ежегодно не чаще одного раза (руководствуясь практикой составления договоров коммерческого найма, где арендная плата зафиксирована в договоре и является существенным условием договора, но имеет смысл увеличить срок возможных изменений ввиду того, что снимают помещения граждане со средним доходом). Плата за пользование жилым помещением подлежит перечислению в бюджет города Москвы. Оплата жилищно-коммунальных услуг производиться должна нанимателем в размере их фактической стоимости, в соответствии с договором, заключенным, к примеру, с Центром арендного жилья г. Москвы.

Договор может быть расторгнут при согласии обоих сторон, либо по инициативе нанимателя или наймодателя. Существенным условием расторжения договора по инициативе наймодателя – это невнесение платы за пользование жилым помещением более двух сроков, систематическое  неоплата жилищно-коммунальных услуг. Наниматель может с согласия лиц, постоянно проживающих с ним, досрочно расторгнуть договор найма  предварительно уведомив в письменном виде наймодателя.

В качестве примера возьмём следующий вариант: это 17-этажный одноподъездный (односекционный) дом, построенный по технологии монолитного  бетона. Многолетняя практика показывает, что строительство домов с  использованием технологии монолитного  бетона является самым дешевым (в  Москве, в частности). Но при этом эта технология позволяет обеспечить качество строительства и возможность  свободной планировки квартир.

Доходный  дом должен быть ориентирован на средний  класс, следовательно, в таком доме преобладают однокомнатные и  двухкомнатные квартиры.

На первом этаже следует отвести помещения  под магазины шаговой доступности/офисные  помещения.

Распределение количества и метража  квартир

	Квартиры						ИТОГО
	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трёхкомнатные		Кол-во	кв.м
Всего на этаже	3	131,1	2	131,8	1	97,8	6	360,7
Всего в доме	48	2097,6	32	2108,8	16	1564,8	96	5771.2
Общая площадь здания (приблизительно)								6131,9

При средней  московской стоимости строительства  из монолитного бетона² равной 19 200 рублей за квадратный метр общей площади (при условии предоставления земли в оперативное управление (бесплатно), можем рассчитать себестоимость строительства такого дома:

Себестоимость = 6131,919200= 117732480 рублей.

В квартирах  должны быть проведена отделка, установлена  сантехника и оборудована кухонная мебель.

Если  управление доходным домом возложить  на ГУП «Московский Центр арендного  жилья» можно предположить, что будет  проведён конкурс среди управляющих  компаний на оказание услуг по управлению доходным домом. Что же касается самого Центра арендного жилья, в его  обязанности будет входить контроль за качеством предоставляемых услуг, заключать/перезаключать договоры с такими управляющими компаниями.

Коммунальные  платежи, связанные с проживанием  в доме, наниматели должны платить  самостоятельно. Для правильного  учёта потребления коммунальных услуг все квартиры оборудованы счетчиками электричества, тепла и воды.

Источником  дохода от эксплуатации такого дома является сдача в наем квартир. Социальная направленность проекта доходного  дома подразумевает низкие цены найма  квартиры. Для расчёта взяты следующие  ориентировочные арендные ставки:

Квартиры	однокомнатные	двухкомнатные	Трёхкомнатные
Рублей в первый год	10 000	12 000	15 000

Увеличивая  арендную плату на 5% ежегодно, но не чаще одного раза, мы получим доход  равный величине, представленной в  Таблице 3 «Движение денежных потоков»  в Приложении.

Для инвестора  является важным показатель период окупаемости, то есть ожидаемое число лет необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

Схема расчёта  срока окупаемости включает в  себя следующие этапы:

1. Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов. Для этого возьмём ставку дисконта равную 9%.

Коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:

 

где i – ставка дисконта, а t – количество лет (месяцев), через которые выплачивается доход.

Дисконтированный  денежный поток вычислим таким образом: ДДП=ДПk, где ДП – денежный поток, то есть ежегодный доход от сдачи в наем жилых помещений. Данные отражены в Таблице 3 «Движение денежных потоков».

2. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту. (Данные отражены в таблице «Движение денежных средств»).
3. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины.
4. Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

 

 

Вычислим  период окупаемости:

 

Период (срок) окупаемости информирует инвестора  о временном периоде, необходимом  для возмещения вложенных средств, однако данный показатель не учитывает  доходы, которые могут быть получены по окончании срока окупаемости. С учётом вышеприведённых условий, данный проект окупится за 12 лет.

В европейских  государствах и США срок окупаемости  в 10 лет для проекта, связанного со строительством и эксплуатацией  недвижимости, нормален. Поэтому, рассматривая тенденцию снижения ставки рефинансирования ЦБ и удешевления кредита, можно  предположить, что уже сегодня  можно привлекать инвесторов для  таких проектов, так как участие  городских властей в данной программе  позволит снизить издержки, а следовательно  повысить доход от данного проекта, что немало важно для городских  бюджетов и бюджета федерального и субъектов федерации.

В свою очередь, ЧИСТАЯ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДОХОДОВ отражает реальный прирост капитала инвестора. Он, по сути, является целевым показателем инвестиций. Для того, чтобы рассчитать необходимо:

1. Рассчитать текущую стоимость каждой величины потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов.
2. Суммировать приведенные доходы по проекту
3. Сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту, то есть:

Где ДДП – суммарные приведенные доходы, а ЗП – приведенные затраты по проекты. Таким образом, Суммарный приведённый поток доходов = 132761,108 тысяч рублей.

Тогда:

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько  возрастёт стоимость капитала инвестора  от реализации данного проекта.

СТАВКА ДОХОДНОСТИ ПРОЕКТА показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

)

ПР – величина инвестиций.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДНОСТИ (ВСДП) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта в величине инвестиций (затрат), при которой ЧТСД=0.

Данный  метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при  которой проекты останутся безубыточными.

Расчёт происходит таким образом:

1. Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на её основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.
2. Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов.
3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:
1. Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
2. Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
4. Подбор ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не получим суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту.
5. Рассчитываем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции.