Государственное регулирование рынка жилья на примере реализации программы «Молодой семье – доступное жильё»

Основным  инструментом прямого регулирования  рынка жилья является законодательно-нормативная  база (правовое регулирование).

Реализация  права на жилище закреплена в Конституции  РФ 1993 г. Согласно ст. 72 Конституции  РФ жилищное законодательство находится  в совместном ведении РФ и субъектов  РФ.

Основным  источником законодательства, регулирующего  реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридической  силе он занимает второе место после  Конституции РФ и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства РФ.

Наряду  с положениями Кодекса в регулировании  жилищных отношений особое место  занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и не противоречащие ему. Например, Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1-ФЗ (ред. от 29.12.2004) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», утративший силу с принятием Жилищного Кодекса РФ.

На современном  этапе реформирования жилищной сферы  в России основная задача государственной  жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья  для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам  России». Основным инструментом его  реализации служит федеральная целевая  программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы  является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия  проживания в нем.

Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом направлены, с  одной стороны, на увеличение объемов  жилищного строительства, с другой – на расширение платежеспособного  спроса населения. Среди них, в частности:

·  Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости», направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;

·  Федеральный закон от 30.12..2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

·  Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

·  Федеральный закон от 30.12.2004 № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг».

Новый Жилищный кодекс от 29.12.2004 № 188-ФЗ обеспечивает поддержку  частной собственности и социальные гарантии для тех, кто не способен оплачивать жилье. Кодекс вводит понятие  социального найма, который дает возможность людям переезжать в  те места, где они смогут достойно трудиться и жить, предусматривает  создание маневренного фонда для  переселения граждан, сохраняет  договор найма специализированного  жилого помещения (служебное жилье, жилое помещение в общежитии) в случае смены его собственника (владельца), закрепляет исключительное право на создание и предоставление жилищного фонда социального  использования только за государством и муниципалитетами, то есть за публичной  властью.

Среди законов, ориентированных на увеличение строительства, основным является Градостроительный  кодекс от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Он направлен  на снижение существующих административных барьеров при строительстве, на установление прозрачных процедур землепользования и застройки.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности» требует доработки  для обеспечения большей детализации  особенностей осуществления инвестиций в разных отраслях, в частности, в  жилищном строительстве и ипотеке, поскольку законодательными актами определены порядок участия в  ипотеке и права на обеспечение  граждан жилищем с учетом категорий  льготников, но не известны механизмы  финансового обеспечения таких  затрат.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» разрешил многие вопросы, связанные  с ипотекой жилой недвижимости, но одновременно создал новые проблемы. Одной из таких проблем является статус закладных и порядок их обращения на рынке ценных бумаг, другой – отсутствие четкого механизма  обращения взыскания на заложенное имущество.

Развитию  рынка жилья и ипотеки содействовали  Федеральный закон от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006) «Об оценочной  деятельности» и законы о страховой  деятельности, создавшие базу для  страховой защиты ипотеки.

Дальнейшее  совершенствование этих аспектов законодательства связано с совершенствованием механизмов лицензирования оценочной и страховой  деятельности.

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон  от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» предусматривают  обязательную государственную регистрацию  недвижимости. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а также иные права.

Новый Земельный  кодекс от 25.10.2001 № 136-ФЗ направлен на устранение административных барьеров при оформлении земельного участка  под застройку. Согласно изменениям этого документа, земельные участки  под жилищное строительство предоставляются  только на открытых аукционах.

К нормативно-правовым актам, регламентирующих жилищное строительство  относят Федеральный закон от 19.06.1995 № 89-ФЗ «О стандартизации», определяющий четыре основные вида нормативных документов: государственные стандарты (ГОСТ), отраслевые стандарты (ОСТ), стандарты предприятия (СТП), стандарты научно-технических обществ (СТО). К федеральным нормативным документам относятся строительные нормы и правила (СНиП), ГОСТ, своды правил по проектированию и строительству (СП) и руководящие документы системы (РДС). Для субъектов РФ введен новый нормативный документ – территориальные строительные нормы (ТСН), а СТП и СТО относят к производственно-отраслевым нормативным документам.

В развитие законов о формировании системы  ипотечного кредитования разработана  Инструкция Минюста России о порядке  государственной регистрации ипотеки  жилого помещения, возникающей в  силу закона или договора, а также  о порядке регистрации смены  залогодержателя в связи с  переходом прав требования по ипотечным  кредитам. Центральный Банк РФ разработал и утвердил изменения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62а  «О порядке формирования и использования  резерва на возможные потери по ссудам».

Кроме этого, к документам законодательной базы РФ в части ипотеки можно отнести: Письмо Госкомитета РФ по строительству  и жилищно-коммунальному комплексу  «О развитии системы ипотечного жилищного  кредитования» от 9 августа 1999 г. №СК-2725/19, Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. №28, Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства  РФ от 11 января 2000г. № 28), Постановление  Правительства «О создании Агентства  по Ипотечному Жилищному Кредитованию».

В соответствии с постановлением Правительства  РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной  жилищной инспекции в РФ» создан орган (жилищная инспекция), осуществляющий контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению ЖКУ, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

1. 4. Проблемы регулирования Российского рынка жилья

В настоящее время 77 % жилищного  фонда в стране находится в  частной собственности, и преобладающая  доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия  путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе  с частичной государственной  поддержкой).

Для удовлетворения потребностей страны объемы строительства должны существенно  превышать предусмотренные федеральной  целевой программой «Жилище» – 80 млн. м² в текущем 2010 году. По международным  нормам, годовой объем строительства  жилой недвижимости должен держаться  на уровне 1 м² на человека (даже в Китае  при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства  по результатам 2009 года составил 1,3 млрд. м²). Соответственно, Россия должна строить  как минимум 145 млн. м² в год –  то есть почти в 2 раза больше, чем  сейчас.

Ипотечное кредитование наиболее активно  развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании  с ограниченными объемами предложения  качественного жилья и определяют рыночные цены.

Объем ввода жилья в России в  расчете на 1 млн. руб. реальных доходов  населения (в ценах 2008 г.) составил в 2009 году 3,7 м² против 4,7 м² в 1999 г. Уменьшение значения этого показателя свидетельствует  о росте неудовлетворенного платежеспособного  спроса на жилье, так как объемы строительства  не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Эго является одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня его доступности.

В 2009 году общий объем жилищного  фонда России составил 2,996 млрд. м² (это  примерно 20 млн. строений), а средняя  обеспеченность граждан жильем – 21,3 м² на человека.

Огромной проблемой остается высокий  уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% – из общего количества аварий на водопроводных  и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости. Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ определяет растущий тренд эксплуатационных затрат. Ныне они практически в полном объеме ложатся на собственников и съемщиков жилья. Таким образом, большинство граждан России вынуждены все больше расходовать на оплату коммунальных услуг и содержание жилья, имея при этом реальную перспективу вывода его из эксплуатации в ближайшие 10-20 лет.

В советский период государство  финансировало не только строительство  жилья, но и его эксплуатацию. Из-за кардинального сокращения финансирования жилищной сферы в период рыночных реформ сроки ремонта откладывались. В результате масштабы износа сегодня  оцениваются на уровне 50-70% жилищного  фонда, а объемы ветхого и аварийного жилья достигли 3,1%. По официальным  данным, в ветхом и аварийном фонде  проживают около 2 млн. человек. Тенденция  увеличения доли жилья, непригодного для  проживания, уже в ближайшее время  может приобрести угрожающие масштабы, когда критическим станет уровень  износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.

Важнейшими проблемами, сдерживающими  формирование рынка доступного жилья, остаются:

·  дефицит платежеспособного спроса населения;

·  высокие кредитные ставки;

·  административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и порядка 200 подписей);

·  недостаточные объемы строительства жилья, а значит, низкий уровень предложения;

·  качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры – высоким;

·  неразвитость институтов жилищного кредитования и накопительных схем, высокий уровень рисков и издержек;

·  монополизация строительных рынков;

·  отставание инженерной и транспортной инфраструктуры строительных площадок (при этом удельный вес работ по подключению к инженерной инфраструктуре в стоимости 1 м2 составляет 35-40%);

·  завышенные цены на продукцию строительного комплекса, зачастую при низком качестве материалов, работ и услуг;

·  малый объем финансирования федеральных и региональных программ;

·  социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами;

·  дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.

Но в то же время в развитии рынка жилья усилились некоторые  положительные тенденции: происходит постоянный рост доходов населения  в денежной форме, вследствие чего высвобождаются ресурсы для создания сбережений, наблюдается постепенное повышение  доступности приобретения жилья, увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, усиливается деятельность государственных  органов по обеспечению жильем социально  уязвимых граждан.

Видимым пробелом российского жилищного  законодательства являются нерешенные проблемы современного жилищного законодательства в сфере социального жилья – жилья для малообеспеченных групп населения, не способных самостоятельно решить проблему обеспечения своих семей жильем.

Решить данную проблему можно путем  создания в системе оказания государственной  помощи гражданам единых механизмов расчета размера предоставляемой  помощи, четко разделить категории  граждан и формы предоставляемой  им государственной помощи: ссуды, субсидии, компенсации, льготы и т.д.

Необходимо шире использовать зарубежный опыт и частично пересмотреть федеральную  программу «Доступное жилье» с тем, чтобы включить в нее систему  поддержки предоставления жилья  в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности  использования господдержки для  инвестирования в жилье и покупки  его обеспеченными слоями населения  способствовали бы уменьшению риска  возникновения резких колебаний  цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья  для всех граждан страны.

Другой немаловажной проблемой  жилищного законодательства в сфере  социального жилья является отсутствие законодательных документов, регламентирующих механизмы создания жилищного фонда  социального использования.