Государственное регулирование рынка жилья на примере реализации программы «Молодой семье – доступное жильё»

Основным выходом из сложившейся  ситуации для России может быть возврат  в федеральное законодательство дифференциации форм и методов создания жилищного фонда социального  назначения, а также форм управления им и форм собственности – прямой (например, ТСЖ) и непрямой (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), которые почему-то бесследно исчезли  из статей Жилищного кодекса.

Сегодня в России необходимо совершенствовать и жилищную политику, и жилищное законодательство – вводить в  сферу строительства и ЖКХ  некоммерческие формы жилищных объединений, призванных сделать массовым участие самих нуждающихся в решении собственных жилищных проблем. Это особенно актуально в отношении жилищных объединений. В связи с этим логично рассмотреть предложения по формированию и развитию в России некоммерческого жилищного фонда с использованием различных форм его предоставления.

Первое. Должна быть законодательно сформулирована многоуровневая система создания, предоставления и управления некоммерческим жильем, в том числе социальным. Кроме государства и муниципалитетов обеспечением нуждающихся граждан социальным жильем должны заниматься некоммерческие организации, стандарты деятельности которых надлежит сформулировать и законодательно закрепить.

Второе. Законодательно должны быть определены преференции некоммерческих жилищных объединений, для которых должна быть создана система льгот и преимуществ.

Третье. Целесообразно сформировать в России национальную систему по созданию и управлению некоммерческим жильем.

Четвертое. Создание и деятельность специальных сервисных служб по обслуживанию жилищных некоммерческих организаций должны стимулироваться.

Пятое. На финансово-жилищном рынке необходимо законодательно создать систему депозитно-кредитных жилищных банков. Такая система была внедрена в большинстве европейских стран одновременно с ипотечной системой, не являясь ее конкурентом.

Шестое. Необходимо принять специальный федеральный закон «О коммерческих жилищных организациях». Это ключевая идея. В таком законе надо прописать все нюансы для жилищных кооперативов, товариществ, ассоциаций, создаваемых в различных типах застройки: одноэтажной, многоэтажной, дачной.

Также выходом из проблемы по сокращению очереди на предоставление жилья  социального использования малоимущими  семьями должно стать широкое, законодательно подкрепленное, распространение жилищно-строительных кооперативов, что даст возможность приобретения жилья очередниками по себестоимости.

Необходима также продуманная  и реалистичная политика по оказанию государственной поддержки молодым  семьям в приобретении или строительстве  жилья, что позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи. С этой целью  следует изменить условия реализации программы по обеспечению жильем молодых семей, предусмотрев: 1) предоставление молодым семьям льготного банковского  кредита (под 4-5 % годовых) на 15-20 лет; 2) расширение круга лиц, имеющих право участвовать  в программе (изменив, например, возрастной критерий отбора, можно увеличить  тем самым число семей –  участников программы).

Таким образом, нормативно-правовая база в области регулирования современного российского рынка жилья имеет  ряд недостатков, пробелов и несоответствий и нуждается в серьезной доработке. В связи с этим основными направлениями  совершенствования российского  жилищного законодательства должны стать: доработка законов, направленных на увеличение объемов жилищного  строительства и расширение платежеспособного  спроса населения как решение  задачи по формированию рыночных форм развития жилищных отношений, а также  обеспечение прозрачности, открытости и гласности деятельности органов  власти по обеспечению жильем отдельных  категорий граждан, перед которыми государство несет социальные обязательства.

 

2. Анализ регулирования рынка  жилья на примере программы  «Молодой семье – доступное  жильё»

2.1. Национальная программа «Молодой семье – доступное жильё»

Молодая семья, подпадающая под  условия участия в Московской программе «Молодой семье — доступное  жилье», — семья с детьми, в  которой оба супруга (в случае неполной семьи — мать или отец) не достигли 30-летнего возраста, а  также семья без детей, в которой  оба супруга не достигли 30-летнего  возраста и состоят в зарегистрированном браке не менее одного года. Все  члены молодой семьи должны быть гражданами Российской Федерации и  постоянно проживать в г. Москве.

Постановление Правительства Москвы от 13.12.2005 № 994-ПП «О втором этапе Московской программы «Молодой семье — доступное  жилье» на 2006–2008 гг.»

Молодые семьи — участники программы  «Молодой семье — доступное жилье» (далее — «МСДЖ») подразделяются на 3 группы:

Первая  группа

семьи, признанные нуждающимися в  улучшении жилищных условий в  установленном порядке по месту  жительства до 01.03.2005.

Согласно ст. 29 Жилищного кодекса  РСФСР нуждающимися в улучшении  жилищных условий признаются граждане:

• имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В ряде субъектов минимальные нормы установлены в отношении не жилой, а общей площади. Так, в г. Москве нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, занимающие на одного человека менее 10 кв. метров общей площади для отдельных квартир и менее 18 кв. метров обшей площади для коммунальных квартир;

• проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным  санитарным и техническим требованиям. К таким жилым помещениям относятся помещения, находящиеся в аварийном состоянии, расположенные в подвальных и цокольных этажах, в нежилом здании и т. д.;

• проживающие в квартирах, занятых  несколькими семьями, если в составе  семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических  заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Заключение о наличии  хронического заболевания дается учреждениями здравоохранения. Перечень таких заболеваний  приведен, в частности, в приказе  Министра здравоохранения СССР от 28 марта 1983 года (шизофрения, активные формы  туберкулеза и др.);

• проживающие в смежных неизолированных  комнатах по две и более семьи  при отсутствии родственных отношений;

• проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных  работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

• проживающие длительное время  на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда  либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих  гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий  и по иным основаниям, предусмотренным  законодательством.

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий  в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РСФСР, "Примерными правилами  учета граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных условий", утвержденными Совмином РСФСР 31 июля 1984 года (в ред. Пост. Правительства РФ от 28 февраля 1996 года № 199), а также в соответствии с нормативными актами субъектов Российской Федерации.

Учет граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства в исполнительном органе местного самоуправления.

В случае и в порядке, устанавливаемом  Правительством Российской Федерации, граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства.

Учет нуждающихся в улучшении  жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих  жилищное строительство или принимающих  долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а  по их желанию - также и по месту  жительства.

Наравне с ними принимаются на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи  с уходом на пенсию.

Обязательным условием для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, и предоставления им жилых помещений является постоянное проживание с регистрацией по месту жительства в данном населенном пункте.

Принятие на учет граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, производится по месту жительства решением органа местной администрации, а по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации. При рассмотрении вопросов о принятии на учет по месту работы принимаются во внимание рекомендации трудового коллектива.

Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий с приложением всех необходимых  документов, рассматриваются в течение  одного месяца со дня поступления  заявления в соответствующий  орган местной администрации  или на предприятие, в учреждение либо организацию.

О принятом решении гражданину должно быть сообщено в письменной форме.

Принятые на учет граждане включаются в Книги учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые ведутся по установленной форме в органах местного самоуправления и в организациях как документы строгой отчетности.

На каждого гражданина, принятого  на учет, заводится учетное дело.

Законодательство предусматривает  ежегодную перерегистрацию лиц, состоящих на учете, в ходе которой  могут быть дополнительно проверены  жилищные условия очередников.

Право состоять на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  сохраняется за гражданами до получения  жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (см. ниже).

Граждане снимаются с учета  нуждающихся в улучшении жилищных условий в случаях:

• улучшения жилищных условий, в  результате которого отпали основания  для предоставления жилого помещения;

• выезда на другое постоянное место  жительства;

• выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении  жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также  неправомерных действий должностных  лиц при решении вопроса о  принятии на учет;

• прекращения трудовых отношений  с предприятием, учреждением, организацией, если они состоят на учете по месту  работы и никто из членов их семей  не работает на этом предприятии, в  учреждении, организации, кроме случаев  увольнения в связи с уходом на пенсию или переходом на выборную должность.

Не могут быть сняты с учета  нуждающихся в улучшении жилищных условий семьи, потерявшие кормильца, состоявшего на учете. 
Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане были приняты на учет. 
О снятии с учета граждане должны быть поставлены в известность в письменной форме с указанием основания снятия с учета.

Вторая  группа

• семьи молодых специалистов, занимающие независимо от формы собственности жилые помещения размером менее нормы предоставления (18 кв. м) на каждого члена семьи, при условии, что в течение последних 5 лет они не совершали действий, повлекших ухудшение жилищных условий в соответствии с действующим законодательством.
• Семья молодого специалиста — семья (в том числе неполная) граждан Российской Федерации, постоянно проживающих в городе Москве, в которой хотя бы один из супругов (молодой специалист):
• работает в бюджетной организации системы Комплекса социальной сферы города Москвы и соответствует требованиям, установленным распорядительными документами Правительства Москвы;
• является сотрудником государственных органов города Москвы, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, моложе 30 лет и окончившим высшее учебное заведение.

Третья  группа

граждане, подпадающие под определение  «молодая семья» (за исключением условия  постоянного проживания в городе Москве) и занимающие независимо от формы собственности жилые помещения  размером менее нормы предоставления (18 кв. м) на каждого члена семьи, при  условии, что в течение последних 5 лет они не совершали действий, повлекших ухудшение жилищных условий  в соответствии с действующим  законодательством, — по представлению  Совета ректоров вузов Москвы и Московской области семьи молодых (до 35 лет) преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных вузов  и институтов города Москвы.

Молодым семьям — участникам «МСДЖ» первой группы предоставляется возможность  участия в следующих схемах улучшения  жилищных условий:

1-я схема — приобретение жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа либо с использованием социальной ипотеки. Предусмотрены следующие льготы:

- цены продажи жилого помещения установлены в 3–4 раза ниже рыночной цены;

- предоставление рассрочки платежа до 10 лет под 5% годовых в рублях;

- предоставление льготных условий ипотечного кредитования на срок до 30 лет под 10,5% годовых в рублях;

- снижение первоначального взноса при приобретении жилья по договору купли-продажи с рассрочкой платежа до 10% с учетом количества детей в молодой семье;

- освобождение от оплаты части долга за приобретенное жилое помещение при рождении (усыновлении) ребенка в молодой семье в размере, эквивалентном стоимости 10–18 кв. м этого жилого помещения.

2-я схема — наем квартиры, находящейся в собственности города, и право на получение в течение срока действия договора из бюджета г. Москвы безвозмездной субсидии на приобретение жилья на рынке недвижимости с одновременным вступлением в накопительную систему с целью накопления части денежных средств для покрытия разницы между рыночной стоимостью квартиры и величиной безвозмездной субсидии.