Государственное регулирование рынка жилья на примере реализации программы «Молодой семье – доступное жильё»

- Оплата за жилищно-коммунальные услуги в размере их фактической стоимости и плата за наем жилого помещения по ставке, равной величине нормативной стоимости найма 1 кв. м жилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент, зависящий от количества детей в семье.

Молодым семьям — участникам программы  «МСДЖ» второй группы предоставляется  возможность найма жилого помещения  у города по ходатайству организации, в которой работает молодой специалист, в рамках объемов, утвержденных ежегодными жилищными программами.

Оплата жилых помещений предусмотрена  в размере, не превышающем ставки оплаты жилья и жилищно-коммунальных услуг, установленные для жилищного  фонда социального использования  города Москвы.

Молодым семьям — участникам программы  «МСДЖ» третьей группы предоставляется  возможность найма жилого помещения  у города.

Оплата за жилищно-коммунальные услуги установлена в размере их фактической  стоимости и плата за наем жилого помещения по ставке, равной величине нормативной стоимости найма 1 кв. метра жилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент, равный 0,33.

Постановлением Правительства  Москвы от 23.01.2007 № 24-ПП «О Среднесрочной  жилищной программе «Москвичам —  доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 год» с 1 января 2007 года формы и меры социальной поддержки  молодых семей распространены на следующие категории граждан, постоянно  проживающих по месту жительства в городе Москве не менее 10 лет и  признанных в установленном порядке  нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года:

1. Семьи, удовлетворяющие определению  «молодая семья», установленному  постановлением Правительства Москвы  от 13.12.2005 № 994-ПП «О втором этапе Московской программы «Молодой семье — доступное жилье» на 2006–2008 гг.», в которых возраст супругов не превышает 35 лет (включительно).

2. Семьи, суммарный возраст супругов  в которых не превышает 70 лет:

ожидающие рождения ребенка (при представлении  справки о беременности сроком не менее 28 недель);

усыновившие (удочерившие) несовершеннолетнего  ребенка;

имеющие ребенка в возрасте до пяти лет;

имеющие трех и более несовершеннолетних детей.

Этими вопросами занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

Департамент жилищной политики и жилищного фонда  города Москвы (ДЖП и ЖФ г. Москвы) является подведомственным Правительству  Москвы отраслевым органом исполнительной власти города Москвы. Входит в Комплекс социальной сферы.

ДЖПиЖФ  г. Москвы создан в целях проведения в столице единой жилищной политики. Департамент осуществляет правомочия собственника по распоряжению жилыми помещениями, государственного и муниципального фонда, которые предназначаются  для решения социальных задач  жилищной сферы и реализации городских  и федеральных жилищных программ и осуществления правомочий собственника в отношении государственного и  муниципального жилья

Полномочия  данного органа определены в «Положении о департаменте жилищной политики и  жилищного фонда» от 22 февраля 2011 года. В соответствии с указанным положением с мая 2011 года «Управления соцзащиты» передают ДЖП и ЖФ функции признания граждан малоимущими с целью признания нуждающимися в улучшении жилищных условий, кроме того, прием документов связанных с постановкой на учет для улучшения жилищных условий будут осуществлять окружные Управления ДЖП и ЖФ, а не управы муниципальных образований.

Структурными  подразделениями Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы являются Территориальные Управления ДЖП и ЖФ административных округов  и Жилищные отделы районов Москвы.

В целях организации бытового и  культурно-досугового обслуживания молодых  семей при проведении в установленном  порядке конкурсов на право заключения договоров аренды нежилых помещений, относящихся к собственности  города Москвы и расположенных в  домах, возводимых в рамках третьего этапа Программы, целевое назначение помещений определяется с учетом предложений молодых семей. 

Нежилые помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы оформляются в имущественную  казну города Москвы в установленном порядке.  
Первый заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы, возглавляющий Комплекс социальной сферы города Москвы обеспечивает ежегодное формирование перечня учреждений для организации работы с населением по месту жительства по согласованию с территориальными органами власти города Москвы и представление его в Департамент имущества города Москвы для оформления нежилых помещений в пользование в установленном порядке.  
2.2. Итоги программы «Молодой семье – доступное жилье»

За три года реализации московской программы «Молодой семье — доступное  жилье», по официальным данным, молодым  семьям предоставлено лишь чуть больше 9,5 тыс. квартир. В 2006 году для этих целей  намечено возвести еще 270 тыс. кв. м жилья (примерно 4 тыс. квартир). 
При этом в 2002 году в Москве проживало более 250 тыс. молодых семей, из которых почти 20 тыс. стояли в очереди на улучшение жилищных условий. Даже с учетом того, что многие будут выбывать из очереди по возрасту, она вряд ли существенно уменьшится. 
По оценкам специалистов, для того, чтобы результаты программы стали заметны, необходимо ежегодно предоставлять молодым семьям не менее 800 тыс. кв. м жилья, а это в четыре раза больше, чем в настоящее время. 
Немаловажным фактором, снижающим эффективность программы, является и то, что большинство «счастливчиков» стали жителями трех московских районов — Южного Бутова, Марьина и Кожухова. При этом обеспеченность районов массовой застройки инфраструктурой (например, детскими садами и поликлиниками) оставляет желать лучшего. Так, например, в Кожухове молодыми семьями заселено восемь домов. Это 1860 квартир, почти в каждой из них проживает маленький ребенок. Поблизости стоит еще с десяток муниципальных домов. В результате в двух детских садах района конкурс составляет десять детей на одно место. Очевидно, что пройдет несколько лет, и такая же проблема возникнет со школами.

 

3. Плюсы и минусы программы «Молодой семье – доступное жилье»

 

Столичные власти продолжают помогать молодым москвичам решать квартирный вопрос. Программа "Молодой семье - доступное жилье" стала визитной карточкой социальных программ мэрии. Газета «Известия» напоминает суть программы, ее плюсы и минусы. За время существования проекта квартиры получили 6 тысяч 784 семьи. Ждут своей очереди еще 20 тысяч. С одной стороны, власти дают шанс купить квартиру с немыслимой на рынке скидкой, с другой - за это нередко приходится платить годами ожидания, да и брать потом то, что дают, а не что хочется. Легко ли быть молодым.  Для начала стоит определиться с тем, кто может претендовать на звание "молодая семья". Речь идет об официально зарегистрированном браке со стажем не менее года (это если в семье нет детей, если есть - годичное ограничение отменяется). Оба супруга должны быть моложе 35 лет (кстати, возрастные послабления - новость последнего времени: совсем недавно речь шла о цензе в 30 лет). Есть вариант: на двоих мужу и жене должно быть не больше 70 лет, то есть пара, где мужу 50, а жене - 20, может претендовать на жилищную помощь города. При этом супруги должны иметь российское гражданство, а также московскую прописку со сроком давности минимум 10 лет. Теперь самое главное условие: нужно числиться в городской жилищной очереди. Причем дата постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий должна быть раньше 1 марта 2005 года (даты вступления в силу нового Жилищного кодекса). Семья может быть и неполной - молодые одинокие мамы (папы) с детьми приветствуются. Всем, кто смог благополучно протиснуться сквозь жесткое отборочное сито, предлагают несколько вариантов действий: 

• Арендовать и копить.  
  

Молодым предлагают арендовать у города квартиру в специально построенном  доходном доме. Расположен он в не самом  престижном районе - по адресу улица  Верхние Поля, д. 38 в Марьине (за углом - Капотня), зато цена аренды чисто символическая, около 1500 рублей в месяц. Правда, "коммуналку" приходится платить по полной, а  это еще около 2000 рублей в месяц  за 50-метровую двухкомнатную квартиру. Тем не менее за такую цену жилье в Москве не снимешь даже у хороших знакомых. Сразу возникает вопрос: не мышеловка ли это, раз сыр почти бесплатный? Нет, хотя что-то иезуитское в следующем условии есть: дело в том, что в обмен на дешевую съемную квартиру город обязывает семью за 5 лет накопить себе денег на собственное жилье. Как правило, оформляется это в виде членства в кооперативе, курируемом Центром арендного жилья, который жестко следит за накопительными отчислениями. Вариант был бы почти нереальным - собрать денег на московскую квартиру, да еще угнаться за растущими ценами под силу не всякому - если бы не субсидии. Каждому очереднику причитается из бюджета часть стоимости квартиры - от 10 до 90%. Таким образом город "откупается" от жилищных нахлебников, освобождающих очередь от своего присутствия. Расчетная стоимость субсидии - 85 352 рубля. Чем дольше время пребывания в очереди, тем больше субсидия. Таким образом, вариант выгоден тем, кто имеет большой стаж очередника и неплохие заработки. 

• Купить и платить.  
  

Покупка с рассрочкой платежа - самый  популярный вариант у участников программы "Молодой семье - доступное  жилье". В принципе, условия не очень отличаются от тех, что предлагают сейчас банки: рассрочка на 10 лет  под 10% годовых (здесь, впрочем, есть некоторое  лукавство - еще 5% с остатка надо отдавать Центру арендного жилья). При  этом в отличие от банковской ипотеки  жилье нельзя выбирать. Дома для  молодых строят в определенных местах, причем чаще всего на выселках - в  Некрасовке, Кожухове, Марьинском парке, поселке Северный. А в последнее  время все чаще в Подмосковье - в Балашихе, Павшинской пойме, Люберцах, Новокуркине, поселке Голубое.

Но есть один громадный плюс, перевешивающий все минусы, - цена. Она вполовину, а то и больше ниже рыночной, поскольку продают квартиры по себестоимости. Сейчас это от 800 до 1500 евро за метр в зависимости от расположения дома. Кроме того, огромным подспорьем в этом варианте становятся дети - чем их больше, тем дешевле квартира. Например, первоначальный взнос - 20% стоимости квартиры для семей с одним ребенком, 15% - с двумя детьми, 10% - с тремя и более. Если первый ребенок рождается уже в купленной квартире, семье сразу списывают цену 10 метров. За второго - минус еще 14 метров, третий и следующие - минус 18 дополнительных метров. То же самое относится к усыновленным детям. Если же квартиру покупает многодетная семья, то ей списывается долг сразу за 30 метров.  

• Купить и отдать в залог 
   
  Относительно свежий вариант - покупка квартиры с использованием дешевого кредита, предлагаемого в рамках родственной программы "Социальная ипотека". Процент - 10,5, срок - до 30 лет. Квартира при этом отдается в залог до полного погашения долга. В остальном все очень похоже на предыдущий вариант: те же детские льготы, тот же очень узкий выбор жилья (только в специально построенных городом домах).

Проанализировав основные возможности, приходим к выводу. У программы  есть плюсы: низкие цены, весомые детские  льготы. Минусы: жилье нельзя выбирать, его приходится ждать, надо собирать массу бумаг. Выбор - за молодыми. Индекс доступности жилья. Этот индекс - важный показатель. Он определяет, за сколько лет средняя семья может купить себе стандартную квартиру - если будет тратить ровно столько, чтобы не умереть с голоду, откладывая остальное на жилье. Согласно статистики, за последние 6 лет индекс вырос с 7 до почти 10 лет.

3. Основные направления совершенствования российского рынка жилья

3.1. Недостатки современной системы найма жилых помещений

Социальный наем	Коммерческий наем		Наем в Бездотационных домах
	Легальный	Нелегальный
1. Ограниченный объем государственного  и муниципального фонда	1. Один единственный доходный дом  бизнес класса	1. Рынок аренды жилья контролируется  не государством, а частными лицами	1. направлен прежде всего на  решение проблем очередников
2. Очередь	2. Отсутствуют доходные дома эконом  класса	2. Бюджет государства не пополняется	2. ограничен круг категорий лиц,  которые могли бы воспользоваться  программой
3. Велика вероятность быть снятым  с учёта			3. не развита сеть бездотационных  домов
4. Переселение в ближайшее Подмосковье
5. Несовершенность платных программ  по улучшению  жилищных условий

Вывод из всего вышесказанного следующий: на данный момент ни в Москве, ни в одном  другом субъекте РФ нет системы предоставления жилья, которая могла бы оперативно решить проблему. Гражданам либо приходится ждать неопределенное количество лет (люди стоят в среднем около 20 лет) без всяких гарантий получения  бесплатного жилья, либо самим стараться  решить эту проблему, через программы, которые строго лимитированы и имеющие  огромное число условий, невыполнимых в большинстве своём.

3.2 Приоритетные направления в развитии арендных отношений в Москве

Согласно  Долгосрочной Стратегии развития России до 2020 г., составленной Министерством  экономического развития РФ, объем  жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м.

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3.2. Прогноз жилищного строительства в РФ до 2020 г., млн.кв.м

Но на данный момент однозначен тот факт, что темпы прироста жилищного  строительства не могут достигнуть уровня, который был до финансового  кризиса, что не может не влиять на дисбаланс спроса и предложения. Наибольшая доля объема жилищного строительства  по Российской Федерации традиционно  приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения. Доля жилищного строительства, приходящаяся на г. Москву и г. Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области, составляет более 20% от общего объема ввода  жилых домов на территории Российской Федерации, что связано, в том  числе с высокой плотностью населения  на их территории. В нижеприведенной  таблице представлены фактические  и прогнозные показатели объемов  строительства жилых домов в 2008-2012 годах, составленные Министерством  экономического развития РФ: