Анализ и оценка кредитоспособности организации заемщика

- прибыль (прогнозируемая  прибыль) (анализ проводится на  основании данных официальной и/или  управленческой отчетности, а также могут быть использованы справки, отчеты, бизнес-планы, ТЭО  и другие документы, предоставленные заемщиком);

-   нераспределенная  прибыль (для анализа которой  применяется балансовый счет 84);

- запасы (анализ проводится  на основании подтверждающих  документов, справок, расшифровок и пр.);

-   заключенные контракты;

- другое;

- источники отсутствуют  или не указаны заемщиком.

При оценке  финансового  положения   заемщика – юридического лица, уделяется внимание  анализу источников  погашения ссудной задолженности. (при краткосрочном характере  задолженности – выручка  от реализации, при долгосрочном  - это может быть также выручка, величина получаемой прибыли,  собственных средств, чистые активы и пр.).

При этом, через анализ денежных потоков клиента  проводится детальный  анализ торгового цикла или цикла оборотов активов – товарных запасов в дебиторскую задолженность и денежные средства с тем, чтобы определить, какие статьи  баланса могут послужить источником денежных  средств достаточным для погашения  кредита в установленный  кредитным договором срок, а также наличия фактов, свидетельствующих об отсутствии у заемщика  реальной деятельности в сфере материального производства.

При предоставлении кредитных  средств на относительно непродолжительный  период  времени, обращается внимание на сопоставимость размера ссуды и объема выручки за период, сопоставимый со сроком кредита.

     При отсутствии документально подтвержденного источника для погашения ссудной задолженности, финансовое положение заемщика признается плохим и ссуда классифицируется в III категорию качества с расчетным резервом в размере не менее  50 процентов.

 

       2.4.  Расчет  кредитоспособности заемщика ООО «Строй Сервис Групп»

 

Общество с ограниченной ответственностью «Строй Сервис Групп» обратилось в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО с целью получения кредита на пополнение оборотных средств в сумме 42 000 000 рублей для строительства малоэтажных домов в г.Мытищи сроком на 12 месяцев со ставкой процента по кредиту 18% годовых. В качестве обеспечения по кредиту предложено:

-Квартира, 85,7 кв.м. (адрес  г. Москва, Большой каретный переулок, д.6, стр.1), стоимость 6 000 000,00 руб.;

-Жилое строение пл. 137,6 кв. м., (адрес М.О., Дмитровский  р-н, дер. Курово, СНТ «Ромашка»,  уч.16, уч.17), стоимостью 18 000 000,00 руб.

-Жилое строение пл. 562,3 кв.м. (адрес М.О. Дмитровский  р-н, дер. Курово, СНТ «Ромашка»,  уч.16,  уч.17), стоимостью 37 000 000,00 руб.

-Земельный участок  600 кв.м -1 300 000,00 руб.

Общая стоимость: 62 300 000,00 руб.

          Строительная компания «Строй Сервис Групп», созданная в 2002 г. успешно реализует строительные объекты для Министерства обороны РФ, крупных заказчиков из Москвы, Московской области и других регионов России. Используя современные достижения в строительной сфере, гарантируют  клиентам высочайший уровень качества при строгом соблюдении технологий и ответственном подходе к выполнению строительных работ. «Строй Сервис Групп» осуществляет строительно-монтажные работы повышенной ответственности и выполняет заказы любой сложности. Компания   располагается по адресу: г. Москва, ул. Привольная, д.70 в нежилом помещение на 6 этаже  пом. XXIX комн.1,2, общей площадью 21,8 кв.м. согласно договору аренды №06-02-10 от 01.02.2010г. сроком на 11 месяцев. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 193 320,00 руб.

В рамках кредитуемого проекта  планируется строительство 2-х жилых малоэтажных домов в Мытищах.  Оба здания 3-х этажные с мансардой. Одно здание рассчитано на 31 квартиру. Общая площадь одной квартиры колеблется от 32,3 кв. м. до 51,4 кв. м. Общие габариты здания:27 м*14,3м. Площадь застройки 386 кв. м. Высота здания 14,65 м. Общая площадь здания 1326,8 кв.м. Общая площадь квартир: 1124,3 кв.м. Срок строительства одного дома составляет – 5-6 месяцев. Строительство двух домов планируется одновременно, с разницей в один месяц. Строительство зданий будет осуществляться в рамках гос. контракта с Мин. Обороной. №83 на приобретение с рассрочкой на 6 мес. готовых квартир с муниципальной отделкой.

Расходование кредитных  средств:

• Приобретение участка земли в Мытищах, в собственность под строительство двух жилых домов. Площадь участка -10-12 соток, с коммуникациями. Возможность передачи участка в залог Банку. Стоимость участка  до 6,5 млн. руб.
• Получение всех согласований и разрешений на строительство 2-х домов – до 10 млн. руб.
• Строительство 2-х домов – 42 млн. руб.
• Реклама – 600 000 руб.
• Сдача объектов – 2,5 млн. руб.
• Накладные расходы – 900 000 руб.

Себестоимость строительства 2-х домов составляет – 62,5 млн. руб. (27 795,1 руб. – 1 кв. м. продаваемой площади).

Средняя стоимость 1-го квадратного  метра жилья в Мытищах – 55 000 руб.

Планируемая стоимость  продажи – 43000-45000 руб. – 1 кв. м.

Выплачиваемые проценты за кредитную линию (из расчета 20% годовых  за пол года с использованием кредитной  линии поэтапно – в среднем 8,0% от суммы) – 3 600 000 руб.

     Выручка от продажи двух домов составит в среднем – 99 млн. руб.

     Планируемая прибыль проекта – 99,0-(62,5+3,6)=32,9 млн. руб.

         Рассмотрим строительный бизнес  заемщика, его перспективы и положение  на сегодняшний день.

        К началу 2010 года в строительной отрасли можно было наблюдать сотни «замороженных» проектов после тяжелого 2009 года. Это вызвало резкий обвал цен на «ходовой» товар (щебень, кирпич и цемент). Среднее падение цен на строительные и отделочные материалы в 2009-2010 годы составило в среднем 17%: в начале 2010 года цены упали почти в 2 раза, а во второй половине 2010 года цены стали расти. Также, сезонные колебания (рост в летний период и падение с сентября по ноябрь)обозначились в разумных пределах от –1,33% до +0,15%.

К концу 2010 года цены на стройматериалы достигли докризисного уровня. Реабилитации строительного рынка способствовала подготовка к Олимпиаде-2014. Кроме того до 2009 года на строительном рынке России наблюдалась острая конкуренция с иностранными производителями стройматериалов. В настоящее время до 85% всех стройматериалов на российском рынке составляет отечественная продукция. Ожидается, что строительный рынок оживет весной. В 2010 году выросла себестоимость строительства на 3,2%.

 По данным Росстата  в 2010 году введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58.1 млн.кв.метров, что на 3% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Наибольшие объемы жилищного строительства зафиксированы в Московской области, где введено 13,3% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. При этом в рассматриваемом периоде отмечено снижение ввода жилья по сравнению с 2009 годом: в Москве –на 34,5%, Республике Башкортостан – на 14,7%, Тюменской области – на 10,8%, Московской области – на 8,5%. В 2011 году из федерального бюджета по распоряжению Правительства РФ будет выделено субсидий на сумму более чем в 5 млрд. руб. ряду регионов страны для софинансирования проектов капитального строительства муниципальной собственности. Об этом стало известно из опубликованного 31 марта постановления кабинета министров. 

Оценку финансового  положения клиента проводим по данным Вертикального и горизонтального  анализа агрегированного бухгалтерского баланса (Приложение 3) и Трендового анализа агрегированного бухгалтерского баланса (Приложение 4). Для расчетов коэффициентов воспользуемся формулами приведенными выше, а также присвоим категории на основании таблицы 3.

                             6214+0

     К1=      ————————— =0,07.            Категория -3.

                            88520-(0+0)

                      87795-(36605-20377)

     К2=      ——————————— =0,81.    Категория -1

                           88520-(0+0)

                                 87795

     К3=     —————————— = 0,09.        Категория -2

                          88520-(0+0)

                               220-946

     К4=  —————————— = -0,01.         Категория - 3

                                87795

                        36

     К5=    ——————— = 0,00.                      Категория - 2.

                      42581

 

На основании таблиц 3,4,5, наших расчетов основных коэффициентов, а также формулы расчета суммы баллов (11)  определим финансовое положение заемщика.

 

 

 

Таблица 6

Показатель	Фактическое значение коэф-та	Расч.знач. коэффициента	Категория	Баллы
	30.09.2010		30.09.2010	30.09.2010
К1	0,07	0,11	3	0,33
К2	0,81	0,05	1	0,05
К3	1,00	0,42	2	0,84
К4	-0,01	0,21	3	0,63
К5	0,00	0,21	2	0,42
Итого		1		2,27

 

S= 0,11х3+0,05х1+0,42х2+0,21х3+0,21х2 = 2,27

Таким образом, финансовое положение ООО «Строй Сервис Групп» признается как среднее. (Таблица 5)

Для определения финансового  состояния заемщика учитывается  анализ денежных потоков клиента (Таблица 8), который мы можем рассмотреть  на примере показателей оборачиваемости (Таблица 7). Операционный цикл определяется по данным о длительности 1-го оборота.

Таблица 7

Показатели оборачиваемости

Элементы оборотных активов				31.12.2009			30.09.2010			Ускорение оборачиваемости (-)
Сырье и материалы (среднее значение211стр.)				6			19			13
Незавершенное производство (среденее значение 213 стр.)				13			11			-2
Готовая продукция (среднее значение 214 стр.)				1			8			7
Дебиторская задолженность (среднее  значение 240 стр.)				21			149			128
Итого операционный цикл				40			187			146
Показатели				31.12.2009			30.09.2010			Ускорение оборачиваемости (-)
Операционный цикл				40			187			146
Длительность 1-го оборота кредиторской задолженности (среднее значение 620 стр.)				52			298			246
Финансовый цикл				-12			-111			-99

 

По полученным результатам  видно, что операционный цикл за анализируемый  период составил 187 дней. По сравнению с предыдущим периодом увеличился на 146 дней, что произошло за счет замедления оборачиваемости дебиторской задолженности.

За анализируемый период финансовый цикл составил 111 дней.

Финансовый цикл, или  цикл обращения денежной наличности, представляет собой время, в течение которого денежные средства вовлечены в оборот.

Анализ оборотов денежных средств по счетам клиента производим по данным за последние 6 месяцев, в  нашем случае за 3 месяца, путем определения  среднемесячного кредитового оборота  по расчетным счетам клиента. Для определения достоверности полученного результата необходима сверка с оборотом  по выписке с 51 счета (план счетов организации)

                                                                                                          Таблица 8

                              Анализ денежных потоков                                  

Наименование Банка	Месяц			Итого, тыс. руб.
	Сентябрь	Октябрь	Ноябрь
АКБ МОСОБЛБАНК ОАО	7 269	25 509	21 052	53 830
Итого:

 

Таким образом, мы определили , что денежных средств клиента достаточно для погашения кредита в установленный договором срок.

Также необходимо рассмотреть  обеспечение для дальнейшего  определения резерва (Таблица 9)

                                                                                               Таблица 9

                                             Обеспечение 

Наименование	Рыночная стоимость (руб.)	Поправочный коэф-т	Залоговая стоимость
Квартира №12, г. Москва, Большой  Каретный пер., д.6, стр.1, общая пл. 85,7 кв. м., кол-во комнат -4 .	6 000 000,00 руб.	0,6	2 400 000,00 руб.
Жилое строение, 1- этажный, общая площадь 137,6 кв. м., М.О., Дмитровский р-н., в  районе дер. Курово, СНТ «Ромашка», уч.16, уч.17	18 000 000,00 руб	0,5	9 000 000,00 руб.
Жилое строение, 2- этажный (подземных этажей -1), общая площадь 562,3 кв. м., М.О., Дмитровский р-н., в районе дер. Курово, СНТ «Ромашка», уч.16.	37 000 000,00 руб.	0,5	18 500 000,00 руб.
Земельный участок	1 300 000,00 руб.	0,5	650 000,00 руб.
Итого	62 300 000,00		30 550 000,00