Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - магазина продукты

 

3 400 000 (Три миллиона четыреста тысяч) рублей.

 

 

6.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки» (раздел III, п. 13 федеральный стандарт оценки  «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 20 июля 2007 года № 256. В пункте 21 ФСО №1 указано «Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения».

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен (п.21, абзац 2 ФСО №1):

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который до даты оценки проводится прогнозирование  количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность  объекта оценки приносить поток  доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска  объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру  приведения потока ожидаемых доходов  в период прогнозирования, а также  потока доходов после периода  прогнозирования в стоимость  на дату оценки.

Описание процесса оценки в части применения доходного  подхода (требование Федерального стандарта  оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»  представлено выше в  пунктах а), б), в) и г) пункта 21 (ФСО  №1).

Оцениваемый объект относится  к нежилой недвижимости, приобретаемой  покупателем в типичных случаях  для получения дохода или использования  этой недвижимости в доходном предприятии, в том числе предоставления помещений  в аренду и способен приносить  адекватный доход от аренды помещений, поэтому в качестве дохода в настоящем  отчете использован доход от аренды.

 

6.2.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРИОДА  ПРОГНОЗИРОВАНИЯ

 

Период прогнозирования  обычно распространяется на срок от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие  пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия  от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования  предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении  эффективности осуществляется в  пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 5 лет.

Относительно способности  оцениваемого объекта формировать  денежный поток в будущем можно  сделать следующие выводы:

- срок экономической жизни  оцениваемого объекта равен 100 годам («Средние нормативные сроки  службы основных фондов учреждений  и организаций состоящих на государственном бюджете» Утверждены ЦСУ ССС 28.02.1972, № 9.17.ив.). Здание находятся в хорошем техническом и санитарном состоянии, прогнозируем срок эксплуатации здания еще не менее 87 лет, при условии своевременного проведения капитальных ремонтов, которые продлевает срок жизни зданий, по крайней мере, до следующего капитального ремонта (15-20 лет).

В нашем случае капитальный  ремонт проводился не согласно нормативным срокам в связи с запланированной реконструкцией интерьера с целью перепродажи.

Целесообразным выбрать  горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета приравнивается одному году.

 

Определение размера денежных потоков в прогнозный  
и постпрогнозный период

 

Важнейшей экономической  характеристикой доходного объекта  недвижимости является «рентный доход», генерируемый земельным участком и улучшениями. В случае использования объекта его собственником в качестве финансового актива, рентный доход определяется как сумма средств, передаваемых пользователем (арендатором) собственнику (арендодателю) в виде арендной платы в обмен на право владения и (или) пользования землей и (или) улучшениями (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени. Размер суммы и сопутствующие условия определяются соответствующим арендным договором (см. главу 2 и ГК РФ [1], ст. 609—624), в котором обозначаются все условия, существенным образом влияющие на уровень арендного дохода. В частности, ст. 614 устанавливает пять форм расчетов за аренду объекта (или его элементов), среди которых наиболее распространенной является форма единовременных или периодических денежных платежей. В этом случае для расчета арендной платы указывается удельная характеристика — ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Если использование в качестве финансового актива объектов недвижимости того типа, к которому принадлежит оцениваемый объект, является типичным, то, как правило, анализ доходности объекта можно выполнять, опираясь на доступную информацию о рыночных ставках арендной платы для аналогичных объектов.

Исходя из сказанного выше, начнем анализ с характеристики бюджета  объекта, доходная часть которого определяется с опорой на рыночные данные об аренде объектов, аналогичных анализируемому. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлены в таблице 6.2.1.1.

 

Таблица 6.2.1.1.

 

№ п/п	Наименование	Обознач.	Символ	Примечание
1	Потенциальный валовой доход = PotentialGrossIncome	ПВД = PGI	Ipg	Контрактная арендная плата, Iрс
				Скользящий арендный доход, Iph
				Рыночная арендная плата, Ipm
				Прочие доходы, Ipa
2	Потери дохода = Vacancy & Collection Loss	ПД = V&L	Ipgх  Kv1	Потери от недозагрузки, IpgxKv
				Потери от неплатежей, IpgxKl
3	Эффективный валовой доход = Effective Gross Income	ЭВД = EGI	Ieg	Icg=∑Ipgix (l-Kvi) x (l-Kli)
4	Операционные расходы = Operating Expences	ОР = ОЕ	Ео	Постоянные, Ес
				Переменные, Ev
5	Чистый операционный доход = NetOperatingIncome	ЧОД = NOI	Io	Io= Ieg - Eo
6	Выплаты по обслуживанию долга =MortgageDebtService	ОД = DS	Im	Im=Vmx Rm
7	Чистый валовой доход  до налогообложения = Pre-TaxCashFlow	ЧВД = PTCF	Ie	Ie = Io- Im= Vex Re
8	Налог на прибыль = Tax	НПП = Tax	Tpr	Tpr=KT x ( Ie– Am )
9	Чистыйдоход = After-Tax Cash Flow	ЧД = ATCF	Iat	Iat= (Ie- Am) x (l - KT)
10	Доход от продажи объекта = Reversion	ДПО = Rev	Vn	За вычетом расходов на сделку

 

«Стартовой» характеристикой  доходности объекта является потенциальный валовой доход (ПВД=I_pg). Этот вид дохода определяется как максимально возможная сумма средств, планируемая к получению в течение предстоящего года (после даты оценки или даты приема объекта в управление) при коммерческом использовании всего потенциала всех элементов объекта. ПВД равен сумме четырех составляющих:

• контрактной годовой арендной платы I_рс- выплат по договорам аренды, остающимся действующими в течение всего или части соответствующего года;
• скользящего дохода I_рh— надбавок за превышение норм использования временных, энергетических, других ресурсов, процентные надбавки за превышение оборота бизнеса над оговоренным базовым уровнем, другое;
• рыночной годовой арендной платы I_pm— арендных платежей за планируемую сдачу в аренду по рыночным ставкам всех не занятых арендаторами основных помещений - в том числе занятых собственником или нанятым им персоналом и
• прочих доходов I_ра за год, включая: арендную плату за землю под автостоянкой, платежи за размещение рекламы на фасаде здания или на стенах внутри здания, платежи за размещение мини-прачечной в подвале, торговых киосков и автоматов в вестибюле, телеантенны на крыше и пр., а также доходы от сервисного бизнеса, управляемого менеджером объекта и предназначенного исключительно для арендаторов основных помещений объекта.

Обратим внимание на то, что первые три составляющие отражаются в действующих или  планируемых к заключению договорах аренды, связанных так или иначе с использованием основных помещений, в то время как четвертая составляющая относится к свободной части земельного участка, а также к помещениям и к элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Отметим обязательность учета всех поименованных компонентов  потенциального валового дохода, значимость которых должна проверяться при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (см. ниже). Здесь нужно учитывать, что управляющий объектом в интересах собственника старается реализовать все мыслимые и доступные возможности извлечения доходов при эксплуатации объекта. Так, например, в отсутствие рекламы на фасаде здания управляющий рассматривает возможность поиска потенциальных заказчиков на размещение такой рекламы и учитывает соответствующую величину дохода при расчете ПВД.

 

Планирование арендного дохода

 

В соответствии со сказанным  выше потенциальный валовой доход  объекта недвижимости как финансового актива определяется арендными платежами. Эти платежи могут поступать от сдачи в аренду всех элементов объекта, включая:

• основные помещения, занимаемые арендаторами и закрепленные за каждым из них,
• вспомогательные помещения, используемые совместно и оплачиваемые дополнительно разными арендаторами — пропорционально их доле в суммарной площади основных помещений, закрепленных арендными договорами за этими арендаторами — пользователями данного вспомогательного помещения,
• технические помещения, предназначенные в основном для подразделений, персонала и инженерного оборудования, обеспечивающих функционирование объекта.

Кроме помещений в аренду могут сдаваться также

• элементы конструкций(стены и крыша — для размещения рекламы, коллективной антенны, др.) и
• свободные части земельного участка(под автостоянку, торговый киоск, др.).

Площадь основных помещений назовем полезной (S_u), сумму полезной площади и площади вспомогательных помещений назовем арендной площадью (S_r), а сумму арендной площади с площадью технических помещений — общей площадью (S_o). Арендные ставки А обычно относятся к единице одной из площадей: полезной (А_u), арендной (А_r), или общей (А_o). Эти ставки устанавливаются, как правило, в расчете на год, но выплачиваются средства один раз в месяц или в квартал — в начале периода (авансовый платеж) или — гораздо реже — в середине и в конце периода.

Для определения  размера денежного потока необходимо составить прогноз валовых доходов  и расходов собственника, объекта  оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода.

Объект оценки представляет собой недвижимое имущество  магазин ПРОДУКТЫ – объект недвижимости коммерческого, торгового назначения, общей площадью 80,30 кв. м, со вспомогательными помещениями расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А».

На рынке аренды недвижимости выявлено достаточное  количество предложений по аренде площадей под коммерцию различного назначения.

 

Определение средневзвешенной годовой арендной платы по объекту оценки

 

Рыночная арендная плата  – преобладающая на рынке аналогичных  объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной, за которую  типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять эту недвижимость в аренду.