Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - магазина продукты

11. Предполагается разумное  владение и компетентное управление  оцениваемым имуществом. Исполнитель  не гарантирует и не несет  ответственности за убытки и  потери Заказчика, которые явились  следствием мошенничества, общей  халатности или неправомочных  действий третьих лиц. 

12. Предполагается, что оцениваемое  имущество соответствует всем  санитарным и экологическим нормам, если противоположное не отмечено  в отчете об оценке.

13. Мнение исполнителя  относительно стоимости оцениваемого  объекта действительно только  на дату оценки. Исполнитель не  принимает на себя никакой  ответственности за изменение  экономических, юридических и  иных факторов, которые могут  возникнуть после этой даты  и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость  оцениваемого имущества.

14. Отчет об оценке содержит  мнение исполнителя относительно  стоимости оцениваемого имущества  и не является гарантией того, что оно будет продано на  свободном рынке по цене, равной  стоимости, указанной в данном  отчете.

15. Результат оценки полностью  зависит от адекватности и  точности используемой информации  и от сделанных допущений. Вследствие  этого, полученная величина итоговой  рыночной стоимости носит вероятностный  характер с определенными параметрами  рассеивания, независимого от  того выражена она одним числом, или в виде диапазона.

16. Итоговая величина стоимости  объекта оценки, указанная в отчете  об оценки может быть признана  рекомендуемой для целей совершения  сделки с объектами оценки если с даты составления отчета или даты публичной оферты прошло не более 6-ти месяцев.

 

3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ  СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Исполнитель при проведении оценки руководствуются положениями  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы  к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256; Федеральным стандартом «Цель  оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития  России от 20.07.2007 № 255; Федеральным стандартом «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254;

 

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

 

Количественные и качественные характеристикиобъекта оценки

 

Объектом оценки согласно заданию на оценку является:

- Помещение магазина. Площадь: 80,30 кв.м. Отдельно стоящие одноэтажное здание.

Адрес: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А».

-право аренды земельного участка  относящегося к магазину, кадастровый  номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ 12:0067, площадью 0,02 га.

Описание местоположения

 

ст. Новотитаровская является одной из преуспевающих станиц Динского района. Территориальная удаленность от столицы Кубани, г. Краснодара, составляет 7-8 км, маршрут направления Краснодар-Ейск. Это преимущество является главным среди других населенных пунктов, прилегающих к городу. Развитая инфраструктура.

 

Численность населения  по состоянию на 01.01.2012г. составляет  26461 человек, в том числе станица  Новотитаровская- 25303 человек, хутор Карла Маркса-1350 человек, хутор Осечки-198 человек, село Примаки-156 человек.

Экономика:

- благоприятный имидж  Новотитаровского сельского поселения для обеспечения притока квалифицированных кадров, бизнес-структур;

- наличие квалифицированных  кадров в большинстве секторов  экономики;

- в Новотитаровском сельском поселении высокий уровень развития информационных технологий, включая Интернет-технологии и средства связи;

- заинтересованность администрации  Новотитаровского сельского поселения в развитии сельского поселения и района

Транспорт:

Новотитаровское сельское поселение – транспортный узел, имеющий развитые пути сообщения и обеспечивающий связь со многими регионами края. Территорию поселения пересекает железнодорожная магистраль общегосударственного значения, по которой осуществляются пассажирские и грузовые перевозки из различный регионов страны через г. Краснодар к важнейшему порту на Черноморском побережье г. Новороссийску, к Керченскому проливу – на Крымский полуостров (в Украину), к Туапсе, Сочи, в Абхазию.

Имеется железнодорожная  станция. Транспортная отрасль охватывает все виды деятельности, связанные  с перевозками грузов и пассажиров, выполняемые транспортными предприятиями  всех форм собственности и организационно – правовых форм, подсобными подразделениями  предприятий, отнесенных к другим отраслям, домашними хозяйствами в части  оказания платных услуг.

Поселение имеет развитую дорожную сеть, которая занимает площадь 62,5 га , трассу «Краснодар – Ейск», протяженностью по территории Новотитаровского сельского поселения 20,9 км; С помощью транспорта обеспечивается возможность жизнедеятельности района как единой системы с его административными, народнохозяйственными, культурно – просветительскими и другими функциями.

 В результате визуального  осмотра (дата осмотра объекта  оценки – 04 апреля 2013 г.) были проанализированы  положительные и отрицательные  факторы местоположения объекта  оценки. Описание местоположения  объекта оценки представлено  в таблице:

 

Таблица 4.1.– Описание местоположения объекта оценки

 

Наименование	Характеристика
Адрес	Объект  оценки расположен в ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А».
Район населенного  пункта	Динской р-н.
Локальное местоположение	Трасса  Краснодар-Ейск.
Преобладающая застройка района	В силу местоположения преобладает,  торговая застройка, рыночный сектор.
Транспортная  и пешеходная доступность	Транспортная  доступность – отличная Пешеходная доступность – рядом  с остановкой общественного транспорта
Обеспеченность  общественным транспортом (субъективная оценка)	Отличная
Близость  к скоростным магистралям	Объект  оценки расположен по ул. Широкой –  одной из главных дорог станицы.
Объекты социальной инфраструктуры района в  пределах пешей доступности (менее  1 км)	Социальная  инфраструктура характеризуется как  развитая (в пределах пешеходной доступности  имеются магазины, рынок, аптеки, развлекательные  центры, школа, поликлиника.)
Экологическая обстановка района	Благоприятная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Отсутствуют
Состояние прилегающей территории	Хорошее
Дополнительная  существенная информация	-

 

Отрицательных факторов не выявлено.

Рис. 1- Местоположение объекта  оценки

 

 

Магазин Продукты

 

Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту оценки

 

 

4. 2.– Физическое состояние объекта оценки

 

Наименование	Характеристика
Состояние здания	Отличное
Техническое состояние нежилых  помещений (субъективная оценка)	Отличном состоянии (проведен ремонт в ноябре 2012 г.
Видимые дефекты внутренней отделки	Дефекты не выявлены

 

 

 

 

 

 

Экономические внешние факторы

 

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

Физические факторы (связанные  с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

Юридические факторы (связанные  с изменением в законодательстве).

 

 

Не выявлено изменения  социально-экономических показателей  и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению  с другими аналогичными объектами  в Динском районе. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

 

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

 

На основании визуального  осмотра и представленных Заказчиком документов¹, были установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, представленные в таблице:

Табл. 4.3.  – Количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

Наименование	Характеристика
I. Характеристики здания, в котором расположены нежилые помещения
Тип здания	Нежилое
Памятник архитектуры	Нет
Серия дома	Н/д
Этажность	1
Год постройки	2005
Материал стен	Кирпич
Материал перекрытий	Монолит
Инженерно-технические коммуникации	Центральное отопление, электроснабжение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение,  телефон
II. Характеристики нежилых помещений
Этаж расположения	1
Общая площадь, кв. м	80,30
Высота потолков, м	2,7
Расположение помещений	Встроенные
Функциональное назначение	Торговое
III. Конструктивные параметры и материалы
Окна	Двойные
Двери	Металлические
Полы	Плитка
Внутренняя отделка	Стены – водоэмульсионное покрытие, пластиковые панели, потолок –  подвесной.

 

Информация о текущем использовании объекта оценки

 

На дату оценки объект оценки используется в качестве торгового  помещения – помещения магазина.

 

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

 

Отсутствуют.

 

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

- Копия технического паспорта  на помещение

Также для установления количественных и качественных характеристик были использованы данные, полученные при  визуальном осмотре:

- Фотографии объекта оценки

 

На рисунках 1-5 приведены фотографии объекта оценки.

 

 

Рис.1 – Оцениваемый объект

 

 

Рис.2- Оцениваемый объект

 

 

Рис.3- Оцениваемый объект

 

 

 

 

Рис.4- Оцениваемый объект

 

 

 

Рис.5- Оцениваемый объект

 

 

 

 

 

5. АНАЛИЗ РЫНКА  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Обзор сегмента рынка недвижимости, относящегося к оцениваемому объекту

 

Рынок недвижимости в районе расположения объекта оценки находится  в еще стадии формирования. На основании анализа рынка, можно отметить, что информация о ценах сделок с недвижимостью достаточно скудна, и порой нет возможности провести анализ продаваемой/сдаваемой недвижимости и цен на нее. Ограниченное количество предложений порождает не сформировавшуюся цену на рынке недвижимости района.

Основное влияние на стоимость  земельных участков оказывает местоположение, инженерная инфраструктура, транспортная доступность.

Земельный рынок является одним из важнейших сегментом  любого рынка недвижимости, поскольку  земельные участки являются базовым  элементом производственной подсистемы рынка, то есть строительства новых  объектов недвижимости.

По данным экспертов-риэлторов, на земельном рынке весь прошлый календарный год интенсивно шли процессы скупки земельных ресурсов для их последующей перепродажи.

Этот процесс происходил по двум сценариям:

- земельные участки просто  перепродавались в их «первозданном  виде»; - земельные участки проходили  «предпродажную подготовку», начиная  от перевода земель из одной  категории в другую (чаще всего  из сельхозземель в земли под  индивидуальное жилищное строительство)  и заканчивая либо полной инженерной  подготовкой участка к строительству,  либо непосредственно строительством  новых объектов недвижимости (в  большинстве случаев – коммерческой  недвижимости и индивидуального  жилья).