Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - магазина продукты

Лидируют в рейтинге продаж земельные участки площадью от 3-х  до 10-ти «соток», расположенные вблизи от главных дорог.

Обзор рынка земельных  участков Динского района представлен далее по тексту на рисунке 5.1.

 

Рис. 5.1. - Структура предложений земельных участков в зависимости от размера.

 

Для анализа рынка земельных участков выбиралась информация о продаже земельных участков выставленных к продаже в виде публичной оферты на сайтах Интернет, расположенных в ст. Новотитаровской и в близлежащих сопоставимых районах. Результаты анализа представлены в таблице 5.1.

Таблица 5.1.

Местоположение	Ориентир	Назначение	Площадь земельного участка, 100 м2 (сот.)	Цена продажи/ предложения, руб.	Цена продажи/ предложения, руб./100 кв.м.
ст. Динская	ул. Красная	ИЖС	6,3	2 000 000	317 460
ст. Динская	ул. Красная	ИЖС	8	10 000 000	1 250 000
п. Северный	район "Белой акации"	ИЖС	10	1 091 000	109 100
ст. Новотитаровская	ул. Ленина	ИЖС	9	1 300 000	144 444
ст. Новотитаровская	ул. Ленина	ИЖС	10	1 600 000	160 500
ст. Новотитаровская	ул. Широкая	ИЖС	4,5	900 000	200 000
ст. Новотитаровская	ул. Ленина	ИЖС	7	1 400 000	200 000
ст. Новотитаровская	ул. Широкая	ИЖС	7	1 330 000	190 000
ст. Новотитаровская	ул. Ленина	ИЖС	5,1	800 000	270 000
ст. Новотитаровская	ул. Ленина	ИЖС	9	1 200 000	133 333
ст. Новотитаровская	ул. Ленина	ИЖС	5	800 000	160 000
ст. Динская	-	ИЖС	13	5 000 000	384 615
ст. Динская	-	ИЖС	13,2	12 000 000	909 100
ст. Новотитаровская	Краснодар-Ейск	ИЖС	20	16 000 000	800 000

*-  Источники информации: газета  Из Рук в Руки г. Краснодар 01 апреля - 08 апреля 2013 г; интернет сайты Агентств недвижимости ЖЦ КАЯН /www.kayan.ru/;www.rosrialt.ru;www.kubandom.ru;

В данной таблице представлены наиболее сопоставимые объекты предлагаемые к продаже в виде публичной оферты на дату оценки.

Стоимость земельных участков категории земли населенных пунктов  в рассматриваемом районе колеблется от 140 тыс. руб./100 кв.м. до 270 тыс. руб./100 кв.м.

По результатам приведенного экономического обзора и обзора рынка  земли района, можно сделать вывод  о том, что относящийся к объекту  оценки земельный участок относится  к группе земельных участков, представленных на рынке в незначительном количестве (площадью до 5 соток). Учитывая разрешенный  вариант использования оцениваемого земельного участка, состав прав и его  местонахождение в развитом районе населенного пункта, можно ожидать, что уровень спроса на оцениваемый  объект будет выше среднего.

Основное влияние на стоимость  объекта оказывает уровень отделки, техническое состояние, местоположение, площадь и обеспеченность инженерными  коммуникациями.

Результаты анализа магазинов  и объектов торгового назначения, сопоставимых оцениваемым объектом представлены в таблице 5.2.

Таблица 5.2.

 

№ п/п	Нас. пункт	Ориентир	Характеристики	Площадь. м2	Площадь земли, сот	Цена, руб.	Цена, руб/кв.м
	ст. Старокорсунская	-	магазин	45	-	4 000 000	89 000
	г. Краснодар	ФМР	магазин	70	-	8 000 000	114 286
	г. Краснодар	ул. Российская	магазин	50	0,5	3 700 000	74 000
	г. Краснодар	ЮМР	коммерческая площадь	80	-	4 300 000	53 750
	г. Краснодар	ул. 1-го Мая/Черкасская	магазин	111	-	10 000 000	90 090
	г. Краснодар	ул. Агрохимическая	магазин, боксы	60	8	10 000 000	166 667
	г. Краснодар	Ул. 40 Лет Победы/1-го Мая	часть здания, свободная планировка	82	-	7 000 000	85 366
	г. Краснодар	ул. 9-я Тихая	магазин	80	-	3 000 000	37 500
	ст. Новотитаровская	ул. Калинина	магазин, требует ремонта	100	2	3 000 000	30 000
	ст. Новотитаровская	ул. Ленина	магазин	45	-	2 100 000	46 667

*- источники информации:

газета  Из Рук в Руки г. Краснодар 01 апреля - 08 апреля 2013 г;СН "Не агент", интернет сайты Агентств недвижимости ЖЦ КАЯН www.kayan.ru;www.rosrialt.ru;www.kubandom.ru;www.ayax.ru

В данной таблице представлены наиболее сопоставимые объекты –  магазины, предлагаемые к продаже  в виде публичной оферты на дату оценки.

Стоимость наиболее сопоставимой с оцениваемым объектом торговой недвижимости в рассматриваемом  районе колеблется от 37 тыс. руб. до 46 тыс. руб./кв.м.

Основное влияние на стоимость  оказывает местоположение, площадь, техническое состояние и обеспеченность инженерными коммуникациями, уровень  отделки объекта.

Для выявления стоимости  аренды помещений под коммерцию  в районе расположения объекта оценки оценщиком проведен анализ предложений  по состоянию на дату оценки.

 

 

 

 

Таблица 5.3.

Нас. пункт	Ориентир	ком.	S,общ.	Цена, руб.	Цена в месяц  руб./кв.м.
ст. Динская	ул. Калинина	офисное помещение	74	30 000	405
ст. Динская	ул. Калинина	офисное помещение	44	18 000	409
ст. Динская	Сахарный МКР	офисное помещение, 2-й этаж	24	8 400	350
ст.Новотитаровская	ул. Ленина	ночной клуб	115	100 000	870
ст.Новотитаровская	ул. Широкая	капитальное строение на территории рынка	20,4	80 000	3 921
г. Краснодар	ул. Дзержинского	помещение под любой вид  деятельности	90	55 000	611
г. Краснодар	ул. Тургенева	помещение под любой вид  деятельности	110	65 000	591
ст. Динская	трасса : Динская-Пластуновская	автосервис	140	40 000	286
ст. Динская	ул.Красная	помещение под любой вид  деятельности	100	40 000	400
ст. Динская	-	производственные помещения	230	50 000	217

 

Объекты, принятые в расчетах в качестве объектов-аналогов, выделены в соответствующих таблицах.

 

Заключение по анализу объекта  оценки

 

Положительные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки:

1. Развитая инфраструктура.

2. Удобное месторасположение.

Отрицательные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки не выявлены.

Наиболееэффективное использование

 

Анализ наиболее эффективного использования объекта позволяет  определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта оценки - то использование, которому соответствует  максимальная стоимость объекта. Это  использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Наилучшее использование  не является абсолютным. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

             Использование объекта оценки  должно отвечать четырем критериям,  чтобы соответствовать его наиболее  эффективному использованию. Оно  должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

В настоящем отчете объектом оценки является недвижимое имущество, магазина ПРОДУКТЫ расположенное по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А» в составе:

     - основное  здание, нежилое, 1 этажное, общей  площадью 80,30 кв.м;

     - право аренды  земельного участка относящегося  к магазину, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ 12:0067 площадью 0,02 га.

Наиболее эффективным  использованием и разрешенным, является эксплуатация объекта оценки по назначению:

- основное здание магазина  – в качестве торгового помещения.

По состоянию на дату объект оценки эксплуатируются соответственно по назначению.

Таким образом, текущее использование  оцениваемого недвижимого имущества  соответствует его наиболее эффективному использованию.

 

6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

 

Процедура оценки и задачи, выполняемые Оценщиком:

1. Заключение договора  на проведение оценки, включающего  задание на оценку.

2. Сбор и анализ информации об объекте оценки: изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбор информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки,

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: информации, существенной для определения  стоимости объекта оценки теми  подходами и методами, которые  на основании суждения оценщика  должны быть применены при  проведении оценки, в том числе  информации о политических, экономических,  социальных, экологических и прочих  факторах, оказывающих влияние на  стоимость объекта оценки; информации  о спросе и предложении на  рынке, к которому относится  объект оценки, включая информацию  о факторах, влияющих на спрос  и предложение, количественных  и качественных характеристиках  данных факторов; сбор данных  о затратах на воспроизводство  или замещение оцениваемых объектов; исследование рынка аренды аналогичных  объектов и рисков, связанных  с инвестирования в аналогичные  объекты.

4. Оценка достаточности  и достоверности имеющейся информации.

5. Анализ наиболее эффективного  использования оцениваемого имущества. 

6. Применение подходов  к оценке, включая выбор методов  оценки и осуществление необходимых  расчетов.

7. Согласование (обобщение)  результатов применения подходов  к оценке и определение итоговой  величины стоимости объекта оценки.

8. Составление отчета  об оценке.

 

6.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

 

Сравнительный подход –  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на сравнении  объекта оценки с объектами –  аналогами объекта оценки, в отношении  которых имеется информация о  ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (раздел III, п. 13 федеральный стандарт оценки  «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 20 июля 2007 года № 256.  В пункте 22 ФСО №1 указано «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа о ценах и характеристиках объектов-аналогов».

Применяя сравнительный  подход к оценке, необходимо (п.22, абзац 2 ФСО №1):

а) выбрать единицы сравнения  и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения. Выбор  единиц сравнения должен быть основан  оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения;