Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - магазина продукты

Негосударственное  частное  образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Южный институт менеджмента

(НЧОУ ВПО ЮИМ)

 

Центр повышения квалификации и 

дополнительного профессионального  образования

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Практика оценки стоимости недвижимости»

 

на тему: «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА – МАГАЗИНА ПРОДУКТЫ»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Слушатель  группы № 24

Курса профпереподготовки

«Оценка стоимости  

предприятия (бизнеса)»

М.А. Никитченко

 

 

Проверил:

Генеральный директор

ООО «А-КОСТА»

О.М.Изотов

 

 

 

 

 

 

 

г. Краснодар, 2013 год. 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ОСНОВНЫЕ  ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 3

1. ОСНОВНЫЕ  ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ  ПРИ ОЦЕНКЕ 5

2. ДОПУЩЕНИЯ  И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ  ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 6

3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ  СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 7

4. ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7

5. АНАЛИЗ РЫНКА  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ …13

6. ПРОЦЕСС  ОЦЕНКИ…………………………………………………………………………………………………….16

6.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ  ПОДХОД…………………………………………………………………………………………………………………….16                   

6.2. ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД 21

6.2.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРИОДА  ПРОГНОЗИРОВАНИЯ………………………………………………………..........21

6.2.5. РАСЧЕТ СТАВКИ ВОЗВРАТНОЙ  КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ  ЭКСТРАКЦИИ………..30 6.2.6. РАСЧЕТ СТАВКИ ВОЗВРАТНОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ КУМУЛЯТИВНОГО       ПОСТРОЕНИЯ……………………………………………………………………………………………………………...31 6.2.7.РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ ИНВУДА………………………………….36

6.2.8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ (РЕВЕРСИИ)………………………………………………………………………………………………………………...37

6.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 16

 6.3.1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ……………………………………………………………………………………..37

7. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ 52

8. ПЕРЕЧЕНЬ  ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 54

ПРИЛОЖЕНИЕ 55

 

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ  И ВЫВОДЫ

 

 

На основании договора № 04-Х от 04 апреля 2013 года Заказчик  поручает, а Исполнитель – Слушатель 24 группы курса профпереподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Никитченко Мария Александровна, выполняет работу по определению рыночной стоимости магазина ПРОДУКТЫ, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А», и предоставляет Заказчику выполненную работу в виде Отчета об оценке рыночной стоимости № 04-Х от 08 апреля 2013 года.

                                                                             Табл. - Основные факты и выводы

 

Объект оценки	Недвижимое имущество  магазина ПРОДУКТЫ расположенное по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А» в составе: -основное здание, нежилое, 1 этажное, общей площадью 80,30 кв.м; -право аренды земельного  участка относящегося к магазину, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ 12:0067 площадью 0,02 га.
Результат затратного подхода и его доля в итоговой рыночной стоимости	1 832 000руб. (доля в итоговой рыночной  стоимости составляет 23%).
Результат доходного  подхода и его доля в итоговой рыночной стоимости	2 918 000руб. (доля в итоговой рыночной  стоимости составляет 23%).
Результат сравнительного подхода и его доля в итоговой рыночной стоимости	3 400 000руб. (доля в итоговой рыночной  стоимости составляет 50%).
Итоговая рыночная стоимость  объекта оценки по состоянию на 04 апреля 2013 года, округленно составляет: 3 240 000 рублей. Три миллиона двести сорок тысяч рублей.   В том числе: № п/п Наименование объекта Площадь, кв. м. и  длина, п.м. Итоговая рыночная стоимость объекта, по состоянию  на дату оценки. 1 Основное здание, нежилое, 1 этажное, общей площадью 80 кв.м. 80,30 2 930 000 2 Право аренды земельного участка  относящегося к магазину, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ 12:0067 площадью 0,02 га. 0,02 311 806 Итого: 3 241 806

 

 

Табл. – Задание  на оценку

 

Задание на оценку
Объект оценки	Недвижимое имущество  магазина ПРОДУКТЫ расположенное по адресу: Краснодарский край, Динской  район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А» в составе: -основное здание, нежилое, 1 этажное, общей площадью 80,30 кв.м; -право аренды земельного  участка относящегося к магазину, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ 12:0067, площадью 0,02 га.
Имущественные права на объект оценки	Право ведения оцениваемого недвижимого имущества принадлежит ИП Сидоровой, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права: - основное здание, нежилое, 1 этажное, общей площадью 80,30 кв.м; Земельный участок, площадью 0,02 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А», предоставлен ИП Сидоровой в постоянное пользование на основании Постановления Главы Администрации ст. Динской № 001 от 13 августа 2005 г. В последствии на основании Постановления Главы местной администрации ст. Динской №11 от 23.03.2011 ИП Сидоровой был предоставлен в аренду для торговых целей земельный участок, кадастровый номер 07:09:00 00 12:12361, сроком на 11 месяцев площадью 100 кв.м. По состоянию на дату оценки срок действия права аренды закончился по данному постановлению и не пролонгирован, однако на основании Земельного кодекса РФ, собственник улучшений земельного участка имеет первоочередное право на заключение договора аренды относящегося к нему земельного участка. Исходя из вышесказанного, для целей оценки в настоящем отчете учитывается земельный участок, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХ ХХ 12:0067, площадью 0,2 га.
Цель оценки	Определение рыночной объекта  оценки по состоянию на 04 апреля 2013 года.
Предполагаемое использование  результатов  оценки и связанные  с этим ограничения	Оценка производится в  соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для последующего отчуждения на рынке.
Вид стоимости	Рыночная.
Дата оценки	04 апреля 2013 года.
График проведения оценки	04 апреля – 08 апреля 2013 года.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Указаны в Разделе 2 настоящего отчета.
Сведения  о Заказчике
Организационно-правовая форма	Индивидуальный  предприниматель
Полное наименование	ИП Сидорова
ОГРН	1653214758896
Дата присвоения ОГРН	24.12.2004 года.
Адрес и реквизиты	Адрес: 353210, Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Крайняя, д.85. ИНН 362145666321, КПП 2756314562. Директор: Сидорова С.С.

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ,  ИСПОЛЬЗУЕМЫЕПРИ ОЦЕНКЕ

 

1. Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

2. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями.

3. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

4. Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Примечание. В практике оценки имущества используют следующие принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

5. Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение исполнителя относительно стоимости объекта оценки.

6. Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия исполнителя и заказчика.

7. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

8. Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

9. Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

10. Подходы к оценке:

а) затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний;

б) сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

в) доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

11. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) –дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

12. Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

13. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

14. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного исполнителем обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

15. Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин.

 

 

 

2. ДОПУЩЕНИЯ И  ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕОЦЕНЩИКОМ  ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

 

1. В настоящей работе  исполнитель основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной, отраслевую статистику, соответствующий  рынок, демографические и финансовые  данные, полученные за время проведения  исследования, а так же из вторичных  источников, и информации, предоставленной  службами Заказчика. Исполнитель  исходил из того, что представленная  им информация является точной  и правдивой. Перед исполнителем  не ставилась задача, и они  не проводил специальной проверки  данной информации, поэтому они  не могут гарантировать ее  точность и полноту.

2. Заказчику была предоставлена  информация о требованиях законодательства  Российской Федерации об оценочной  деятельности, в том числе о  порядке лицензирования оценочной  деятельности, обязанностях исполнителя,  требованиях к договору и отчету  об оценке, а также стандартах  оценки.

3. Вся исходная информация  об объекте оценки предоставлена  Заказчиком. Исполнитель ответственности за достоверность и полноту предоставленной информации. Сведения, полученные исполнителем, и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако исполнитель не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

4. Исполнитель не принимает  на себя ответственности за  описание правового состояния  имущества и вопросы, подразумевающие  обсуждение юридических аспектов  права собственности. Предполагается, что права собственности на  рассматриваемое имущество полностью  соответствуют требованиям законодательства. Для целей настоящей оценки  оцениваемая собственность считается  свободной, от каких либо претензий  или ограничений.

5. Любые фотографии, чертежи  и рисунки, содержащиеся в отчете, могут отражать приблизительные  размеры, и призваны помочь  получить визуальное представление  о собственности. Пользователю  не следует полагаться на эти  чертежи и рисунки в случае  любого другого их использования. 

6. Техническая экспертиза  качества существующих строений  не проводилась. Предполагается, что все строительно-монтажные  работы выполнены в соответствии  со строительными нормами и  правилами. 

7. Исполнитель предполагает  отсутствие каких-либо скрытых  дефектов, влияющих на оценку, на  состояние собственности, конструкций,  грунтов, кроме оговоренных в отчете. Исполнитель не несет ответственности за наличие таких скрытых дефектов, ни за необходимость выявления таковых. Ответственность также не  возникает и в случае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.

8. Основой сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложений к продаже аналогичных объектов. Исходя из того, что благоразумный продавец, выставляя на продажу объект недвижимости, определяет стоимость своего имущества исходя из сложившихся тенденций рынка и уровня цен, в то время как благоразумный покупатель, в свою очередь, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Использование данных фактических договоров продаж может вызвать некорректный результат вследствие повсеместного сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, а так же заведомого занижения сумм продажи, указанных в договорах, для уменьшения сумм налогов, агентских вознаграждений и прочих сопутствующих расходов. Цены предложений, использованные оценщиком в сравнительном подходе, напечатаны в печатных периодических изданиях либо отражены в сети Интернет и являются публичной офертой в соответствии с Гражданским кодексом РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 в ред. от 3.06.2006) статьи 435-437. Таким образом, сравнительный подход включает сбор данных о рынке предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым объектом.

9. От исполнителя не  требуется появляться в суде  или свидетельствовать иным способом  по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному  вызову суда или отдельному  договору с Заказчиком.

10. Присутствие вредных  материалов может повлиять на  стоимость объекта оценки. Оценка  стоимости основана на предположении,  что такие вещества, которые могли  бы вызвать потерю ценности, ни  на, ни в объекте недвижимости не присутствуют. Не предполагается никакой ответственности за любые такие обстоятельства, или за любую экспертизу или инженерные знания, необходимые для обнаружения таковых.