Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - магазина продукты

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Июня 2013 в 22:28, курсовая работа

Краткое описание

На основании договора № 04-Х от 04 апреля 2013 года Заказчик поручает, а Исполнитель – Слушатель 24 группы курса профпереподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Никитченко Мария Александровна, выполняет работу по определению рыночной стоимости магазина ПРОДУКТЫ, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, ул. Широкая, 25 «А», и предоставляет Заказчику выполненную работу в виде Отчета об оценке рыночной стоимости № 04-Х от 08 апреля 2013 года.

Содержание

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 3
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ 5
2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 6
3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 7
4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7
5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ …13
6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ…………………………………………………………………………………………………….16
6.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД…………………………………………………………………………………………………………………….16
6.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 21
6.2.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРИОДА ПРОГНОЗИРОВАНИЯ………………………………………………………..........21
6.2.5. РАСЧЕТ СТАВКИ ВОЗВРАТНОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ ЭКСТРАКЦИИ………..306.2.6. РАСЧЕТ СТАВКИ ВОЗВРАТНОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ……………………………………………………………………………………………………………...31 6.2.7.РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ ИНВУДА………………………………….36
6.2.8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (РЕВЕРСИИ)………………………………………………………………………………………………………………...37
6.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 16
6.3.1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ……………………………………………………………………………………..37
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 52
8. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 54
ПРИЛОЖЕНИЕ 55

Скачать полностью (5.02 Мб) Сколько стоит заказать работу?

Прикрепленные файлы: 1 файл

курсовая работанедвижка.docx

— 5.11 Мб (Скачать документ)

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В соответствии с упомянутым стандартом оценки, в процессе оценки, в рамках сравнительного подхода, могут быть использованы методы, основанные на сравнительном анализе. К этим методам относятся: сравнительный анализ парного набора данных и относительный сравнительный анализ.

В настоящем отчет использовался метод сравнительного анализа парного набора данных, имеющий следующий алгоритм:

1. Выбор единицы сравнения.

2. Определение элементов сравнения. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

права собственности на недвижимость;
условия финансирования;
условия продажи;
состояние рынка;
местоположение;
физические характеристики;
экономические характеристики;
использование;
компоненты собственности не связанные с недвижимостью.

3. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

4. Согласование результатов корректирования, значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (см. раздел 5 настоящего отчета). К расчету приняты объекты наиболее схожие с оцениваемыми по основным характеристикам.

В таблице 6.1.1. представлены исходные данные для расчета стоимости объекта сравнительным подходом:

Таблица 6.1.1.

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Источник информации	-	Частное объявление Приложение № 1 стр.56	Частное объявление Приложение № 2 стр.56	ЖЦ КАЯН Приложение № 3 стр.56	http://krasnodar.krd.slando.ru/obyavlenie/prodayu-deystvuyuschiy-magazin-na-fmr-ID81re7.html#e83acb0d66;r:20;s:869 Приложение № 4 стр.57	http://krasnodar.krd.slando.ru/obyavlenie/deystvuyuschiy-magazin-ploschadyu-50-m-kv-rossiyskaya-tenistaya-ID89Bex.html#e83acb0d66;r:20;s:869 Приложение № 5 стр.57
Цена предложения	Определяется	3 000 000	2 100 000	3 000 000	8 000 000	3 700 000
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи/ предложения	-	Март 2013 г.	Март 2013 г.	Март 2013 г.	Март 2013 г.	Март 2013 г.
Местоположение	ст.Новотитаровская, ул.Широкая	ст.Новотитаровская ул.Калинина	ст. Новотитаровская, ул. Ленина	г. Краснодар ул. 9-я Тихая	г. Краснодар ФМР	г. Краснодар, ул. Российская
Общая площадь, м²	80,30	100	45	80	70	50
Площадь земельного участка, сот.	2	2	н/д	н/д	н/д	0,5
Назначение	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Состояние объекта	Отличное	Удовлетворительное	Очень хорошее	Очень хорошее	Очень хорошее	Очень хорошее
Вид отделки	Улучшенная	Простая	Простая	Улучшенная	Простая	Улучшенная
Инженерные коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации

Результаты применения сравнительного подхода к оценке представлены в таблице 6.1.2.

Таблица 6.1.2.

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4		Аналог №5
Цена продажи/ предложения, руб.	Определяется	3 000 000	2 100 000	3 000 000	8 000 000		3 700 000
Скидка на торг, %		-13	-13	-13	-13		-13
Скорректированная цена продажи, руб.		2 610 000	1 827 000	2 610 000	6 960 000		3 219 000
Общая площадь, м²	80,30	100	45	80	70		50
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	-	26 100	40 600	32 625	99 429		64 380
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности		Право собственности
Корректировка, %		0	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	26 100	40 600	32 625	99 429		64 380
Условия финансирования	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки		100% оплата по факту сделки
Корректировка, %		0	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	26 100	40 600	32 625	99 429		64 380
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами		Денежными средствами
Корректировка, %		0	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	26 100	40 600	32 625	99 429		64 380
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные		Рыночные
Корректировка, %		0	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	26 100	40 600	32 625	99 429		64 380
Дата продажи/ предложения	Март 2013 г.	Март 2013 г.	Март 2013 г.	Март 2013 г.	Март 2013 г.		Март 2013 г.
Корректировка, %		0	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	26 100	40 600	32 625	99 429		64 380
Местоположение	ст.Новотитаровская, ул.Широкая	ст.Новотитаровская ул.Калинина	ст. Новотитаровская, ул. Ленина	г. Краснодар ул. 9-я Тихая	г. Краснодар ФМР		г. Краснодар, ул. Российская
Корректировка, %		0	0	24	-59		-37
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	26 100	40 600	40 455	40 766		40 559
Назначение	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин		Магазин
Корректировка		0	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	26 100	40 600	40 455	40 766		40 559
Состояние объекта	Отличное	Удовлетворительное	Очень хорошее	Очень хорошее	Очень хорошее		Очень хорошее
Корректировка, %		50	2	5	8		5
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	39 150	41 412	42 478	44 027		42 587
Вид отделки	Улучшенная	Простая	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная		Улучшенная
Корректировка, %		10	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	43 065	41 412	42 478	44 027		42 587
Фактор размера собственности (площадь объекта)	80,30	100	45	80	70		50
Поправка на масштаб		-1,02	0,93	0,99	0,98		0,95
Корректировки		-0,02	0,07	0,01	0,02		0,05
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.	Определяется	43 065	41 441	42 482	44 036		42 608
Инженерные коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации		Все коммуникации
Корректировка, %		0	0	0	0		0
Скорректированная цена продажи, руб./1 м²	Определяется	43 065	41 441	42 482	44 036		42 608
Удельный вес объекта сравнения в итоговой стоимости объекта оценки.		0,19	0,19	0,20	0,21		0,20
Среднеарифметическая стоимость сравнительным подходом, руб.		8182,35+7873,79+8496,40+9247,56+8521,60=42321,70
Стоимость 1 кв. м. общей площади объекта оценки (среднеарифметическое значение), руб./1 м²						42 322
Стоимость объекта оценки, руб.						3 398 457

Обоснование корректировок:

1. Корректировка на торг. Определена в соответствии со статьей А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки) «Скидки на торг: реалии кризиса». Таблица представлена ниже:

Таблица 6.1.3.

2. Вид права. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Условия финансирования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

4. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Дата продажи/предложения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

7. Местоположение. Корректировка на местоположение в данном случае рассчитывается согласно методу парных продаж. Среднее значение стоимости 1 кв.м. объектов недвижимости ст. Новотитаровской, взята равной стоимости аналога наиболее сопоставимого по всем показателям к объекту оценки.

8. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

9. Состояние объектов. Вводится корректировка на отличие стоимости за объекты недвижимого имущества с различной степенью износа основных строительных конструкций. Величина применяемых корректировок рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями и шкалой экспертных оценок, разработанными МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова.

Определение физического износа зданий и сооружений экспертным путем

Таблица 6.1.4.

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Характеристика технического состояния	Стоимость капремонта % от восстановительной стоимости
0-9	Отличное	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется	0
10-19	Очень хорошее	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производится местами.	до 10
20-39	Хорошее	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.	15-30
40-59	Удовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта	40-80
60-80	Неудовлетворительное	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов	90-120

10. Вид внутренней отделки. Вводится корректировка на отличие стоимости объектов недвижимого имущества с различным уровнем отделочных работ. Поправка принята на основе анализа удельных весов в стоимости отделочных работ согласно строительных компаний, работающих на рынке Краснодарского края и сборников Ко-Инвест и УПВС.

Таблица 6.1.5.

Класс качества	Описание	Удельный вес в стоимости 1 м2, %
Простая отделка	Штукатурка и окраска стен, покрытие пола - линолеум, простой паркет, потолок окрашен, двери и окна – простые деревянные, полы – линолеум, бетон, деревянные. Двери и окна – простые деревянные	0-10
Улучшенная отделка	Оклейка обоями, обшивка панелями ПВХ, покрытие пола – паркет, керамическая плитка, ламинат. Двери и окна – деревянные и металлопластиковые.	10-20
Отделка «Евростандарт»	Оклейка декоративными обоями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – крупноразмерная плитка, мрамор, гранит, паркет из ценных сортов дерева. Потолок подшивной многоуровневый, натяжной. Двери и окна – из дерева ценных пород со стеклопакетами.	20-40

11. Фактор размера собственности (площадь объекта). Данная корректировка учитывает различия размеров сравниваемых объектов и была рассчитана по методике ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (ФБК), 101990, г. Москва, ул. Мясницкая, 44/1, тел.8(495)7375353, сайт: http://www.fbk.ru. Расчет поправки на площадь помещений выполнялся по следующей формуле:

К₁=(S_о/S_а)^к ,где

К₁ – поправка на масштаб;

S_о – площадь оцениваемого объекта;

S_а – площадь аналога;

к - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения) - для торговой недвижимости составляет -0,119.

12. Инженерные коммуникации. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

Таким образом, по результатам оценки сравнительным подходом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки округленно, составляет:

Информация о работе Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - магазина продукты