Ниже  приведены расчеты потока доходов  для двух вариантов реализации топлива:

• обслуживание предприятий по безналичной форме оплаты;

-    реализация  бензина за наличный расчет

    Таблица 5.2.

    Расчет  потока доходов

    *) Налог на имущество принят по данным полученным в раздела 3 отчета. Остаточная стоимость составляет 999 328 руб., или с учетом округления 1000000 руб.

    **) Затраты на транспортировку топлива  рассчитаны через стоимость двухчасовой  аренды (162,33 руб./ час) бензозаправщика грузоподъемностью 7,8 тн, плотность топлива 0,75 кг на литр и стоимость пробега в 30 км - 3,69 руб./км (см. «Челсцена» выпуск 1, 2000 г.,стр.125):

    (1 265 316 + 1 154 379) / 7,8 / 0,75 х (162,33 х 2 + 30 х 3,69) х 1,2 = 216 090 (руб.)

   Из  двух вариантов прогноза потока доходов согласно принципу наилучшего и наиболее эффективного использования для дальнейших расчетов принят вариант безналичной формы реализации топлива.

   Для определения стоимости автозаправочной  станции необходимо учесть  величину оборотных средств, минимально необходимых для ее функционирования. Величина оборотных средств определена, как сумма денежных средств необходимых для оплаты однодневного объема реализации бензина:

    (1 265 316 х 5,215 + 1 154 379 х 4,65) / 365 = 32 785 рублей.

    Таким образом, рыночная стоимость автозаправочной станции, определенная доходным методом составляет:

    825 368 – 32 785 = 792 583 (рубля без НДС) 
 

Раздел 6. Согласование результатов.

6.1. Метод анализа  иерархий для согласования  результатов оценки. 

      Для согласования результатов оценки, выполненных в разделах 3, 4 и 5 был использован метод анализа иерархий (МАИ). МАИ является математической процедурой для иерархического представления элементов решения проблем управления, в частности, экономических проблем. Суть метода состоит в последовательной  декомпозиции исходной проблемы на более простые составляющие ее части. В дальнейшем суждения специалиста-эксперта обрабатываются по результатам парных сравнений. В итоге определяется относительная степень (интенсивность) взаимодействия  составляющих частей (элементов) в иерархии критериев с целью согласования результатов оценки, в данном случае стоимости, определенных различными методами.

      Первым  этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. Существует несколько видов иерархий, самые простые из них доминантные, на которых основано дальнейшее рассмотрение метода.

      После иерархического воспроизведения проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

      Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:

     1 – равная важность;

     3 – умеренное превосходство одного  над другим;

     5 – существенное превосходство;

     7 – значительное превосходство;

     9 – очень сильное превосходство;

     2,4,6,8 – промежуточные значения. 

      Если  при сравнении одного фактора  i с другим j получено a (i, j) = b , то при сравнении второго фактора с первым получаем a (j, i) = 1/b. При сравнении элементов иерархии в основном ставятся следующие вопросы:

• какой из них важнее или имеет большее воздействие;
• какой из них более вероятен.

      При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив – какая из них более вероятна. Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

      Метод МАИ позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядковой) и численной (кардинальной) согласованности. Для улучшения  согласованности рекомендуется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся при построении иерархии. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент.

      Представим  проблему согласования результатов  объектов оценки затратным методом, методом сравнения продаж и доходным методом в виде иерархии:

      Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель – определение рыночной стоимости объектов оценки. На промежуточном уровне находятся выбранные для данного исследования критерии согласования:

 
 

     

 
 
 

 
 
 

Рис. 4. Схема  иерархии согласования результатов  оценки. 

• А – возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;
• Б – тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ;
• В – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
• Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

      Нижний  уровень – набор альтернатив (результаты, полученные различными методами оценки).

6.2. Согласование результатов  оценки.

      6.2.1. Экспертами, в процессе исследования вопросов согласования результатов оценки, была построена матрица сравнения критериев и получены следующие результаты (см. табл. 6.1.).

Таблица 6.1.

Сравнительный анализ и результаты оценки критериев  согласования

      Сравнивались  результаты оценки, полученные тремя  методами: методом сравнения продаж (Р), затратным (З), доходным (Д) по каждому критерию согласования.

      6.2.2. Далее сравнивались результаты  оценки тремя методами последовательно  по каждому критерию согласования (см. табл. 6.2. ... 6.5.)

Таблица 6.2.

Оценка  методов по критерию А

возможность отразить действительные намерения  покупателя и продавца

 

Таблица 6.3.

Оценка  методов по критерию Б

тип, качество, обширность исходных данных, по которым проводится анализ 

 

Таблица 6.4.

Оценка  методов по критерию В

способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания