Оценочная деятельность

 

   *) При расчете восстановительной стоимости в ценах на 15.02.2000 г. использован индекс пересчета равный 22.092 (см. табл. 3.1).

      Стоимость металлического резервуара емкостью 50 куб. м составляет 34 000 рублей («Прайс»  №1 2000 год, изготовитель ЧЗМК) с учетом транспортировки и монтажа. Стоимость производства земляных работ при установке резервуаров (300 куб. м) составляет 1560 руб. (Усредненные стоимостные .показатели по видам работ – разработка грунта экскаватором и обратная засыпка - в текущем уровне цен. «Челсцена» , выпуск 2, февраль 2000 г.) 

      Стоимость бензоколонки Нара-27М1 составляет 11500 руб.(«Прайс» №28 1999 год, стр. 200) Стоимость 5-ти колонок составляет 57 500 рублей.

      Полная  восстановительная стоимость составит:

      1 015 794 + 57 500 + 3 х 34 000 + 1 560 = 1 176 854 (руб.)

В дальнейших расчетах принята средняя величина восстановительной стоимости по двум способам расчета:  

(1 353 298 + 1 176 854) / 2 =.1 265 076 (руб.) 

3.3. Методика и результаты  определения износа  объекта оценки. 

      Условия эксплуатации бензозаправочной станции  соответствуют нормативным. Здания и сооружения находятся в хорошем состоянии. Учитывая сжатые сроки оценки, а также незначительный возраст зданий и сооружений оценщики сочли возможным в расчетах принять физический и функциональный износы исходя из норм амортизационных отчислений для бензозаправочных станций в размере 5 % в год. (Положение о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве №1072 от 29 декабря 1990 года.) Фактический срок эксплуатации объекта составляет 38 месяцев. Расчетный износ составляет 15,83 %.

      Внешний износ определен исходя из загрузки проектной мощности по максимальному объему реализованного топлива достигнутого за период эксплуатации автозаправочной станции [7. стр. 63].  

      

     (3.2) 

где:     м- коэффициент эластичности, принятый экспертным путем в пределах рекомендуе-

      мых литературой по оценке имущества, равный 0,7. 
 

      Максимальный  объем реализации составил 2 500 000 литров в год (по данным заказчика). Исходя из суточного расхода топлива  на один автомобиль в день (принят 10 литров) рассчитано количество заправок в день:  

2 500 000 / 365 / 10=685. 

      Проектное число заправок в день по УПВС №23, табл. 33 - равно 750. Величина внешнего износа по формуле 3.2 составила:  

(1 – 685 / 750) ^0,7 х 100 %= 6,15 % 

   Таким образом, рыночная стоимость бензозаправочной станции, определенная затратным методом составляет: 

   1 265 076  х (1 – 15,83 : 100) х (1- 6,15 : 100) = 999 328 рублей без НДС.

Раздел 4. Метод прямого  сравнительного анализа  продаж.

 

    Подход  к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

    Метод сравнения продаж наиболее действенен для имущественного комплекса, по которым  имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

    Документального подтверждения по случаям продаж автозаправочных станций оценщиками в силу сжатых сроков оценки и, главное, в силу специфики самого объекта оценки, не обнаружено. Однако неофициальная информация свидетельствует о том, реальная цена продаж автозаправочных станций, аналогичных оцениваемой с учетом трансакционных расходов близка к одному миллиону рублей. 

5. Доходный метод.

5.1. Логическая схема  оценки.

    Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя  из того принципа, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

    Основные  этапы процедуры оценки при данном методе:

    1. Оценка потенциального валового  дохода на основе анализа текущих  арендных ставок и тарифов  на рынке для сравнимых объектов.

    2. Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

    3. Расчёт издержек по эксплуатации  оцениваемого объекта основывается  на  анализе фактических издержек  по его содержанию и/или типичных  издержек на данном рынке. В  статьи издержек включаются только  отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

    4. Пересчёт чистого операционного  дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

    Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными  предсказуемыми суммами доходов и расходов.

    Метод дисконтирования денежных поступлений  более применим к приносящим доход  объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

    В настоящем отчете применен метод  прямой капитализации дохода исходя из следующих соображений:

• объект оценки имеет небольшой срок службы и в ближайшем будущем не предполагает дополнительных вложений;
• потоки доходов от реализации бензина, складывающиеся из разницы между отпускной и розничной цен достаточно стабильны.

 

5.2. Определение ставки капитализации.

    Ставка  капитализации i определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др..

    Математически способ кумулятивного построения представляется в виде: 

      i = i_o + S d i_j      (5.1)

где:

      i_o – безрисковая ставка процента, %;

      d i_j - i-ая поправка по показателю риска.

В условиях российского  рынка (5.1) обычно представляется в виде:

      i = i_o + i_с + i_л + i _in     (5.2)

где:

      i_o – безрисковая ставка процента, %;

      i_с –общерыночный риск, %;

      i_л – премия на низкую ликвидность, %;

      i _in – премия за качество менеджемента, %.

      Суть  расчета ставки капитализации методом  кумулятивного построения заключается  в следующем. Инвестор может получить доход  либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущественный комплекс. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации. Очевидно, что ликвидность данного объекта низкая,  ввиду невозможности перепрофилирования его в случае ухудшения ситуации на рынке нефтепродуктов и топлива. 

      Для расчета ставки капитализации были приняты данные агентства “Росбизнесконсалтинг”, которые рассчитаны ИЦ «Рейтинг» по выборке банков высшей категории надежности. Текущие среднесрочные темпы инфляции составили 17,1 % (см. журнал “Эксперт” № 8 (221) от 28 февраля 2000г на стр. 71).

      Ставка  дохода по рублевым вкладам для юридических  лиц на сумму свыше 500 000 руб. со сроком погашения депозита 1 год на 11.01.2000г. составила 45 % (см. еженедельную газету «Финансовые рынки» № 1 (168) от 19 января, стр. 10). Таким образом, часть ставки капитализации, учитывающая безрисковую ставку и общерыночный риск (i_o + i_с ) составила: 45-17,1= 27,9 (%)

      Другая  часть ставки капитализации в  практике оценочной деятельности определяется обычно на основе премий:

• за качество менеджмента в интервале 2-5 %;
• за низкую ликвидность 6-8 %.

      Премия  за качество менеджмента принята  в настоящих расчетах на уровне, близком к нижней границе  размере 2,6 %. С учетом ситуации, сложившейся  на рынке данного вида имущества, премия за низкую ликвидность принята  на уровне средней  - 7 %.

      Таким образом, ставка капитализации принята  в размере:

      27,9 + 2,6 + 7 = 37,5 % 

5.3. Анализ денежного  потока.

    Анализ  наиболее эффективного использования  объекта оценки проведен путем выполнения расчетов при реализации бензина  за наличный и безналичный расчет.

    Денежный  поток образующийся при эксплуатации бензозаправочной станции  складывается из разницы между выручкой от продажи  бензина и затрат на его приобретение у оптовых поставщиков. Средняя цена реализации бензина на 15.02.2000 года в г. Челябинске составляла 6,50 руб. за литр бензина АИ-92 и 5,50 руб. – АИ-76 с учетом 5% налога с продаж или 6,19 и 5,238 без него.

    Цена  оптовых продавцов составила 5,215 руб. за литр АИ-92 и 4,65 руб. – АИ-76 (по данным прайс-листов ООО «Промсинтез», тел. 61-66-62,  ООО «Конар», тел.75-22-09 и ЧП-750, тел.62-65-32.

    Реализация  бензина в 1998 году по данным заказчика  производилась только  8 месяцев  и составила 882 000 литров – АИ-92 и 648 000 литров –  АИ-76, что при пересчете на 12 месяцев дает 972 000 литра АИ-76 и 1 323 000 литра АИ-92. В 1999 году реализация бензина на  станции не производилась. Наибольший объем годовой реализации был достигнут в 1997 году – 2 419 695 литров (1 265 316 литров АИ-92 и 1154 379 литров АИ-76,80). Эти данные приняты в качестве базовых в дальнейших расчетах.

    Принятые  данные значительно превышают показатели  по другим заправкам аналогичного месторасположения. Например, средний объем реализации бензина на пяти автозаправочных станциях, расположенных в Металлургическом районе г. Челябинска составляет 640 000 литров в год, автозаправочная станция ООО «Техпромсервис» с двумя бензораздаточными колонками, расположенная у завода ЧТЗ  реализует 820 000 литров в год при соотношении АИ-92 к АИ-76 1,4 к 1. Это позволяет сделать вывод о том, что принятые показатели по реализации являются максимально возможными для рассматриваемой автозаправочной станции.

Исходные  данные, принятые для расчета стоимости  автозаправочной станции приведены  в таблице 5.1.

    Таблица 5.1.

    Исходные  данные для расчета.