Оценочная деятельность

    4. Оценка стоимости  земли: стоимость земельного участка в составе оцениваемого объекта не оценивалась.

    5. Применение методов  оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта  были применены три метода: затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный, являющиеся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

    6. Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

1.9. Источники информации  и используемая  литература.

  В исследовании использовалась нормативно-справочная литература по строительству, информационные базы данных о ценах, специальная литература по оценке и др. (см. список использованной литературы, стр. 50): 

• Сборник № 23 Укрупненных  показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений автомобильного транспорта и автомобильных дорог для переоценки основных фондов. - М,: “Колос”, 1970г. 
• Усредненные показатели индексов изменения цен на строительно-монтажные работы по Челябинской области. – Челябинск: “Челинформцентр”,  февраль 2000г.

 

1.10. Документы, представленные заказчиком оценки

   Исходные  данные для оценки переданы заказчиком институту 14.02.2000 г 

• Производственно-технический  паспорт (см. приложение 1).

 

      Информация, предоставленная руководством заказчика, априори принималась как объективная, т.е. злой умысел исключался.

      При использовании данных, которые могут  иметь несколько толкований применялись экспертные заключения оценщиков, исходя из опыта работы и результатов аналогичных исследований. 

1.11. Используемая терминология.

Общие определения.

   1. Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

   2. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

   Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

   3. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

   4. Принцип оценки  имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

   Примечание. В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

   5. Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

   6. Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

   7. Отчет об оценке  имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

   8. Услуга по оценке  имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

   9. Этика оценщика  имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Стоимость имущества 

   10. База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

   Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

   11. Рыночная стоимость  имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

   Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

   – рынок является конкурентным и предоставляет  достаточный выбор имущества  для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

   – покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

   – имущество обращается или продается  за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

   – оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

   12. Восстановительная  стоимость имущества – стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

   13. Стоимость замещения  имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

   14. Первоначальная стоимость  имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

   15. Остаточная стоимость  имущества – стоимость имущества с учетом износа.

   16. Стоимость имущества  при существующем  использовании – рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

   17. Стоимость действующего  предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

   Примечание. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

   18. Инвестиционная стоимость  имущества – стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования.

   19. Ликвидационная стоимость  имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже.

   20. Страховая стоимость  имущества – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

   21. Стоимость имущества  для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

   22. Залоговая стоимость  имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

   23. Стоимость специализированного  имущества – стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке.

   Примечание. Специализированный характер имущества может быть обусловлен его конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом расположения или сочетанием этих факторов.

   24. Стоимость права  аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

Процесс оценки стоимости  имущества 

   25. Процедура оценки  имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

   Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

   26. Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

   Примечание.

   1. Затратный подход реализует принцип  замещения, выражающийся в том,  что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

   2. При осуществлении затратного  подхода используются следующие  методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

   27. Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

   28. Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

   Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.

   29. Метод сравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

   30. Метод стоимости  укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

   31. Метод количественного  анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

   32. Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин.

   33. Физический износ  имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

   34. Функциональный износ  имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу .

   35. Внешний износ  имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

   36. Устранимый износ  имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

   37. Неустранимый износ  имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

   38. Объект сравнения  имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

   39. Скорректированная  цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

   40. Метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

   41. Метод дисконтирования  денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

   42. Согласование результата  оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.  
 

1.12. Сведения об оценщике.

     1.12.1. Общие сведения. ЗАО “Уральский  институт оценки  и маркетинга” является частной, независимой оценочной фирмой и   профессионально  работает на рынке оценки с 1996 года. Работает в сфере оценки собственности с крупными предприятиями Челябинской области, государственными и муниципальными органами управления, предприятиями и учреждениями. Имеет в своем составе сертифицированных (в том числе по бизнесу) оценщиков, аттестованных внешних (антикризисных) управляющих,  а также специалистов по технической экспертизе зданий, сооружений, машин и оборудования. Из них пятеро имеют ученые степени  кандидатов наук, звания  доцентов, один профессор и один доктор наук. Институт включен в “Реестр оценщиков и оценочных фирм” (Москва; Российское общество оценщиков, 2000 г.). Акции института зарегистрированы Челябинским региональным отделением Федеральной  комиссии по рынку ценных бумаг от 10.09.98 г., государственный регистрационный номер 1-01-30313-К.