Ипотечное кредитование России и мировой опыт

       Источник: IPOhelp.ru: быстрое перекредитование 

Конечно же, условия ипотеки на кредитном  рынке, как и в любой другой финансовой сфере, через какое-то время  могут измениться; многое зависит  не только от внутренних факторов. Однако, принимая во внимание то, что рынок ипотеки в Томске и Томской области, также как и во многих других регионах страны, еще весьма далек от своего насыщения и стагнации, можно предполагать его дальнейшее динамичное развитие. Например, за счет ипотечных сделок в 2010 году было приобретено около 40% жилья. В разгар кризиса подобным образом приобреталось лишь 15-20% квартир. Начинает подталкивать покупателей к активным действиям стабилизация и ожидаемый рост цен. В 2010 году в регионе на 24% по сравнению с 2009 годом возросло количество регистрируемых сделок с жилыми помещениями. В 2010 году в Томской области было построено 437 тыс. кв. метров жилья, что на 3.3 тыс. кв. метров превышает намеченный ранее план. Для сравнения в 2008 и 2009 годах в регионе было возведено соответственно 500 и 433.7 тыс. кв. метров жилой недвижимости. В 2011 году в области планируется сдать около 451 тыс. кв. метров жилья из них в областном центре будет возведено 356,9 тыс. кв.м. Томская область занимала третье место в Сибирском федеральном округе по вводу в эксплуатацию жилья на 1 тысячу жителей за период с января по октябрь 2010 года. Впереди региона тогда находились лишь Кемеровская область и Республика Алтай [28].

3.3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во–первых, в настоящее время  ипотечное кредитование в большинстве  экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но  оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем [18, с.16-21].

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке  недвижимости и строительства. Кроме  этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной  из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное  кредитование оказывает огромное влияние  на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Важным  элементом российской государственной  политики является формирование рынка  доступного жилья. Это декларируется  на самом высоко уровне. Ипотека  – основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах  люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно  полную стоимость, а получают ипотечный  кредит, что позволяет вселиться  в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в  течение ряда лет, периодическими платежами  заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли должна быть исключением  – и перестает им быть. В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции, в России развита в наименьшей.

 И  все таки под давлением реалий  действительности ипотека стала  пробиваться сквозь завалы предрассудков  на наиболее болезненном участке  жизни российского общества –  в жилищном строительстве. В России первыми начали свою деятельность в области ипотечного  кредитования Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк.

В настоящее  время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

• Краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщиками на приобретение или обустройство земли под предстоящее жилищное строительство – земельный кредит;
• Краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемой для финансирования строительных  работ - строительный кредит;
• Долгосрочный кредит для приобретения жилья – кредит на приобретение жилья.

Развитие  ипотечного  жилищного кредитования проходит в сложной экономической  ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную  обеспеченность российских граждан  жильем, с другой – небольшие  объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Чтобы составить прогноз развития ипотечного кредитования в России, необходимо знать общую площадь жилья  для удовлетворения спроса населения ( в расчете 40 кв.м на одного человека). В США этот показатель равен 70 кв. м, во Франции – 35 кв.м, в Японии – 31 кв.м. Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направление государственной политики. Следует сказать, что примерно 60% жилых строений в России приобретено более 30 лет назад и изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно, более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствует, что количество вводимых жилых домов постоянно сокращается.

В очереди  на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% общего количества). Время  ожидания в очереди на получение  социального жилья – 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия  – 31,6 млн. семей (61%).

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в России, можно отнести:

• необработанность  государственными финансовыми и экономическими органами функционирования  системы ипотечного жилищного кредитования;
• относительную слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских компаний и оценочных компаний;
• юридические проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно– инвестиционного законодательства, нормативно- правовой базы;
• отсутствие необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением населению ипотечного кредита;
• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
• проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

На сегодняшний  день в России так и не сложилась  четкая система ипотечного жилищного  кредитования. Но важным этапом, закладывающим  организационные основы ее функционирования, явилось создание ( в качестве оператора  вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). На сегодняшний  день агентство заключило договоры с 70 субъектами РФ.

Наиболее  успешно ипотечное кредитование развивается в Башкортостане, где  в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Схема там очень похожа на систему  розничного кредитования в магазинах  Москвы. Оренбургская область –  одна из первых в РФ – приступила к внедрению ипотечного кредитования.

Основной  проблемой для банков, работающих в области долгосрочного ипотечного кредитования, стала проблема привлечения  ресурсов, которую с полным основание  можно считать наиболее значимой для развития системы кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности  российских банков при ипотечном  кредитовании. Ни один банк не в состоянии  формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при  этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения  банками финансовых ресурсов для  ипотечного кредитования:

1. ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2. ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы) [19].

В ноябре 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». За прошедшие два года участник рынка, прежде всего российские «ипотечные» банки, смогли лучше понять особенности данного вида финансовых инструментов. Однако появление закона пока не привело к практическим результатам.

Но необходимо отметить, что российский рынок ипотечный  рынок за этот период сделал большой  скачок. Говоря о перспективах рынка  ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), уместно  провести аналогию с рынком закладных. В 1998 г. понятие «закладная» (новый  вид ценной бумаги) впервые появилось  в российском законодательстве, а  сегодня объем закладных, находящихся  только в портфеле АИЖК, приближается к 1 млрд. долл. Операции банков по продаже  пулов закладных перестали быть экзотикой и проводятся регулярно. Более того, спустя 7 лет с момента  принятия закона об ипотеке участники  строительного рынка всерьез  говорят о том, что ипотека  превратилась в значимый макроэкономический фактор. По крайней мере, об ипотеке  как о важной составляющей растущего  спроса вспоминают всякий раз, когда  речь заходит о причинах быстрого роста цен на жилую недвижимость. Возможно, спустя 3-4 года сегмент ипотечных ценных бумаг займет достойное (если не главенствующее) место на национальном рынке капиталов.

В качестве сравнения приведем показатели ипотечного рынка США. Объем ипотечных кредитов на американском рынке (около 7 трлн. Долл.) составляет приблизительно 60% ВВП. При  этом не менее 70% этих кредитов секьюритизируется. Американский рынок по объему сопоставим с рынком государственного долга  – около 5 трлн. долл. Против 7,5 трлн долл. на рынке казначейских ценных бумаг. С достижением соответствующего качества российского ипотечного рынка  при современной величине ВВП  России (15,2 трлн руб.) гипотетически  можно было бы рассчитывать на объем  рынка ИЦБ в 100-200 млрд долл. Текущий  объем рынка корпоративных облигаций  составляет не более 18 млрд. долл., т.е  имеет на порядок меньший объем, а стоимость ежегодно возводимого  жилья не превышает 20 млрд долл. Но можно отметить, что российский  законодатель, предложив рынку закон об ИБЦ, не смог добиться намеченной цели. Закон оказался изолирован от экономических и правовых реалий, подготовлен без должной проработки бизнес – модели и международного опыта. В конструкции ипотечных ценных бумаг попытались соединить как германскую, так и американскую модель рефинансирования, обеспечив их российской схемой коллективных инвестиций. Причем все это делалось в короткие сроки.

Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней  со стороны банков, инвесторов и  населении довольно высок. Но пока в  этой области остается множество  нерешенных вопросов. Правительство  России решило удвоить ВВП с помощью  вовлечения пенсионных денег в ипотеку. Пенсионные деньги позволяют увеличить  обращения ипотечных ценных бумаг, которые выпущены АИЖК в феврале 2005 г. В рамках этой программы должны будут субсидироваться первоначальные взносы на жилье для молодых семей. Помощь всем семьям должна быть дифференцированной, в зависимости от их годового дохода (как это делается в Германии, Франции, Испании, США).

В настоящее  время собственные программы  ипотечного кредитования в Москве демонстрируют  Внешторгбанк, Газпромбанк, Европейский  трастовый банк, Первое ОВК, Промэнергбанк, Собибанк, Райффазенбанк, Абсолют –  банк. МДМС –банк. Сбербанк и многие др. Что же препятствует американской модели ИЖК в России? Ключевыми отличиями внешних условий формирования систем ипотечного жилищного кредитования в 80-е г. в США и современной России являются: уровень развития рыночных отношений; ограниченные размеры бюджетных средств, которые могут быть направлены в эту сферу; высокие темпы инфляции; кредитный риск, слабая банковская система, низкая доступность жилья; неразвитый фондовый рынок. Поэтому необходимо развивать параллельно и другие модели ипотечного кредитования, в частности систему стройсберкасс. Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссудо – сберегательных касс, которые наряду с коммерческими банками могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Но для этого им необходимо создать определенные условия.

Аналогичные программы ипотечного кредитования предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк.

Государство должно создать институт ипотек и  условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные  реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу – обеспечение  граждан жильем, но и стимулирующим  все смежные отрасли экономики.

Создание  системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение  важнейшей социальной проблемы улучшения  жилищных условий населения, но и  через активизацию жилищного  строительства оказать положительное  влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс  для экономического подъема и  стать своего рода «локомотивом»  для других отраслей экономики России. [21, с.60-61