Ипотечное кредитование России и мировой опыт

Ежемесячный аннуитетный (равновеликий) платеж включает в себя:

- 1/12 (одну  двенадцатую) фиксированной годовой  ставки процента, умноженной на  величину неуплаченного остатка  по ипотечному кредиту на начало  месяца;

- И часть  невыплаченного остатка основной  суммы ссуды.

На протяжении срока выплаты долга пропорции  между основной суммой задолженности  и величиной процентов в ежемесячных  платежах меняются.

Если  в первые годы основную часть каждой ежемесячной выплаты составляют проценты, так как сумма долга  еще очень велика, то постепенно доля процентов в каждом следующем  платеже снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной  по кредиту суммы.

Такой порядок погашения ипотечного кредита  дает стабильность заемщику в величине его расходов по кредиту. Но, поскольку  в первую очередь при такой  схеме выплачиваются проценты, то величина основного долга снижается  весьма медленно, из-за чего увеличивается  размер процентных платежей. Ипотечные кредиты с равновеликими аннуитетными платежами принято называть стандартными, базисными или традиционными. Именно на основе этого инструмента строится большинство ипотечных технологий, например, ипотечные кредиты срок погашения по которым каждые две недели, ипотека с индексацией долга и т.п.

• Ипотечные кредиты, по которым предусмотрены переменные выплаты

Этот  инструмент ипотечного кредитования предполагает несколько следующих  вариантов:

1) Ежемесячные платежи, предусматривающие фиксированные выплаты основной суммы задолженности. Каждый платеж при такой схеме также разбивается на 2 части: одна  идет на погашение кредита (основного долга), а другая засчитывается как уплата начисленных за месяц процентов.

Но, при  этом часть, которая идет на погашение  основного долга, на протяжении всего  срока кредитования остается неизменной, а часть, идущая на уплату процентов  с наступлением каждого последующего платежа –  уменьшается. Соответственно, так же, уменьшается и  ежемесячный платеж по кредиту, благодаря чему снижается нагрузка на заемщика.

2) Ипотека с нарастающими платежами (ИНП). Такая схема предусматривает переменные ежемесячные выплаты. В течение, например, первых 3-х лет платежи  остаются низкими, в то время как в течение последующих лет они достигают весьма высокого уровня, позволяющего полностью самортизировать выданный кредит.

3) «Шаровые» платежи. Такая схема предусматривает крупный итоговый платеж по долгу в конце срока кредитования. Такой порядок погашения  удобен для заемщика с небольшими ежемесячными платежами, но при этом, увеличивает сумму необходимых к выплате процентов и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы денежных средств в конце срока кредита. Помимо этого, так как не происходит постепенного (ежемесячного) погашения суммы основного долга, значительно возрастает риск невозврата выданного банком кредита по истечении периода кредитования. 

4.   Риски ипотечного кредитования

Риск  — неотъемлемое свойство банковской деятельности. На практике возможные убытки сопутствуют каждому шансу получить прибыль.  Чем ниже уровень риска,  тем ниже при прочих равных условиях и вероятность получить высокую прибыль. Однако риски должны быть разумны, контролируемы и находиться в пределах финансовых возможностей и компетенции кредитных организаций.

При ипотечном кредитовании риск увеличивается в связи с крупными суммами выдаваемых кредитов и долгосрочным характером операций.   Длительные сроки кредитования предполагают возможные существенные изменения в экономике,  кредитной и банковской политике.  Прежде всего, это изменения процентных ставок по банковским займам, депозитами кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения,  покупательной способности денег,  стоимости недвижимости,  в жилищной политике, законодательстве и т. д.

    Основными рисками на ипотечном рынке являются:

• кредитный
• процентный риск ликвидности
• и риск досрочного погашения.

 Все эти виды рисков органически связаны между собой. Очевидно, что кредитный риск может привести к риску ликвидности и риску не платежеспособности банка, а так же риску не получения запланированных доходов и соответственно к неспособности банка возмещать административно- хозяйственные расходы. Риск процентной ставки самостоятелен,  так как связан с конъюнктурой на рынке кредитных ресурсов и действует как внешний фактор, не зависящий от банка. Однако он в состоянии усугубить кредитный риск и всю цепочку рисков, если банк не будет приспосабливаться к изменениям уровня рыночной процентной ставки.

• Особенности управления кредитным риском при ипотечных операциях

  Кредитный риск —  возможность убытков банка из-за не полного исполнения или не исполнения его должником условий договора на оказание банковских услуг. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток в связи с дефолтом заемщика. Кредитный риск может быть вызван не только неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков (риск неуплаты основного долга и (или) процентов по нему), но и уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчей залога.

При определении качества отдельного кредита, кредитор обращает внимание на соответствие условий кредита финансовым возможностям заемщика, его кредитную историю, а также степень обеспечения кредита. Условия ипотечного кредита должны обеспечивать определенную прибыль кредитору и в тоже время соответствовать финансовым потребностям клиента и его способности выплачивать кредит [2, с.188-190]. Стремление кредитора повысить прибыль от ипотечных операций может привести к увеличению кредитного риска. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем большая вероятность возникновения кредитного риска. Поэтому кредитор должен ответственно подходить к разработке кредитных продуктов.

При принятии решения о предоставлении каждого кредита, необходимо определить, насколько уровень доходов данного заемщика позволит ему выполнить принимаемые на себя обязательства.

• Особенности управления процентным риском при ипотечном кредитовании  

  Риск  изменения процентных ставок—  возможность изменения доходов  банка из-за колебаний величины процентных ставок. Этот риск возникает при несбалансированной периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитами по привлеченным заемным средствам,  т. е.  если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок. Степень риска наиболее велика в периоды высокой инфляции. Основными способами снижения процентного риска являются достижение оптимального соответствия стоимости активов и пассивов и использование инструментов ипотечного кредитования с переменной процентной ставкой. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам,  а так же непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам [13]. Величина процентных ставок по активам и пассивам должна соотноситься таким образом, чтобы обеспечить рентабельность работы банка. В то же время необходимо найти оптимальный вариант процентной ставки как по депозитам, удовлетворяющим требованиям вкладчика, так и по кредитам, приемлемым для заемщика.

Вводя различные кредитные инструменты с переменными процентными ставками,  банки стремятся снизить риск процентных ставок в условиях инфляции, а также быстро меняющегося финансового рынка, стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов и изменение процентных ставок по выданным кредитам. Для снижения данного риска немецкие ипотечные банки при формировании ипотечной массы покрытия используют принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам. Что касается ссудо-сберегательной модели, то она в силу своей автономности не зависит от общего состояния финансово - кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

• Особенности управления риском ликвидности при ипотечном кредитовании.

 Риск ликвидности —  возможность возникновения убытков из-за неспособности банка в нормальном режиме обеспечить исполнение своих обязательств в установленные сроки вследствие несбалансированности его активов и обязательств и неспособности привлечь необходимые в данный момент финансовые ресурсы по приемлемым ценам. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций.  Прежде всего необходимо разработать стратегию мобилизации на личных средств с определением источников и затрат. Это может быть продажа активов,  формирование портфеля ликвидности,  совершенствование депозитной политики, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке ит.п.  Кроме того,   необходим постоянный детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах. При этом диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Необходимым условием для повышения ликвидности и платежеспособности кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции,   является привлечение дополнительных долгосрочных ресурсов ипотечного кредитования на основе создания и развития вторичного рынка закладных.    

• Особенности управления риском досрочного погашения при ипотечном кредитовании

Риск досрочного погашения —  риск потерь при реинвестировании денежных средств,         вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой. Для кредитора досрочное погашение означает,  что он получает достаточно большой объем денежных средств,  которые необходимо реинвестировать,  при этом рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск  досрочного погашения является одним  из самых непредсказуемых рисков.                   Чтобы избежать  данного вида риска, в немецких ипотечных банках введен запрет на досрочное погашение  кредитов (§ 609а Гражданского кодекса Германии). Рефинансируя ипотечные кредиты на вторичном рынке, кредитные организации перекладывают данный риск на эмитенты ипотечных ценных бумаг, а те, в свою очередь, имеют возможность переложить его на инвесторов, в частности при выпуске ипотечных сертификатов участия [2, с. 190]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Зарубежный опыт и развитие ипотечного кредитования в России

     2.1 Существующие схемы ипотечного кредитования

В мировой  практике существует две модели (схемы) организации ипотечного кредитования:      американская       двухуровневая        и     европейская одноуровневая. Рассмотрим структуру этих механизмов более подробно, так как именно они реализуются в современной  России, в таблице 1 приведены условия ипотечного кредитования в некоторых странах.

Таблица 1 - Условия ипотечного кредитования в различных странах