Ипотечное кредитование России и мировой опыт

 

 Таким образом, следует отметить, что отдельные авторы относят ипотечный кредит к инвестиционной форме кредита. При этом прослеживается два направления инвестиционной  роли кредита. Первое направление обосновывается на макроуровне с позиции соотношения «сбережения - инвестиции». Обосновывая рост сбережений населения на цели решения жилищных вопросов, авторы рассматривают их как источник инвестиций [14, с. 234-235]. Второе направление касается индивидуального заемщика, который, получая этот инвестиционный кредит (т.е. ипотечный), «вкладывает» его в покупку, строительство, ремонт и т.д. жилых помещений. При этом рассматривается и такой вопрос, как вложение денег в качестве их сбережения от инфляционных процессов, а также получение дохода от сдачи жилого помещения внаем. Необходимо обратится к понятию «инвестиция», происходящему  от латинского слова invest . что означает  “вкладывать». Западные экономисты, как и отечественные авторы, рассматривают инвестиции как ресурсы, с помощью которых можно увеличить капитал или получить доход в процессе воспроизводства. Источником новых инвестиций является часть полученного дохода, не использованная на текущее потребление. Инвестиции на микроуровне  представляют вложение капитала в целях его последующего движения. Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39 – ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.  Сопоставление понятия «инвестиции» и сущности ипотечного кредита дает возможность выделить следующие отличия: [22, с. 82]

• отсутствие предпринимательской деятельности, так как жилье приобретается для собственного пользования и является товаром длительного потребления;
• движение инвестиций не характеризуется возвратностью, окупаются  они за счет результата, получаемого от их использования;
• при ипотечном кредите вложение денежных средств осуществляется в основном за счет кредитных ресурсов в отличие от инвестиций, которые осуществляются в первую очередь за счет собственных;
• в случае ипотеки денежные средства направляются в непроизводственные фонды и не создают источника погашения кредита.

Общими  чертами ипотечного кредита в  инвестиции являются их капитальный  характер и длительность вложений.

Ипотека несет в своем содержании две  составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом  отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески  нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для  реализации различных проектов. [4, с. 86]

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого  имущества с целью получения  ипотечного кредита, когда имущество  остается в руках должника.

Ипотека состоит  из трех слагаемых и одновременно выражает:

• отношения собственности;
• кредитные отношения;
• финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права  на владения, до момента окончания  платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие формы  отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны [4, с. 87].

• Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития воспроизводства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:
• обязательное обеспечение залогом;
• длительный срок предоставления кредита;
• целевой характер;
• государственная регистрации ипотеки.
• Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал; так при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала. [3, с. 232]

Необходимо  отметить и законодательное определение  ипотечного кредита. Согласно Гражданскому кодексу (ст.819, п. 1) по кредитному  договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Исходя из этого, под ипотечным кредитом понимают способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Таким образом, под ипотечным кредитом следует совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссужаемой стоимости населению на цели решения жилищных вопросов, носящей непроизводительный характер использования и погашаемой за счет совокупного дохода заемщика. [24]

Ипотечное кредитование регулируется Федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости), который принят государственной думой  24 июня 1997 года, одобрен советом федерации 9 июля 1998 года. 

2. Классификация ипотечного кредита                           

Ипотечный кредит целесообразно рассматривать  как разновидность различных  типов классификации кредита.  С точки зрения субъектов ипотечных  кредитных отношений выделяются следующие формы ипотечного  кредита: банковская,     хозяйственная,     государственная, гражданская (частная, личная). Исходя из деления кредита  в зависимости от целевых потребностей заемщика, выделяют производительную и потребительскую форму кредита. Ипотечный кредит на покупку жилья,  по сути,  можно отнести к кредиту потребительскому, поскольку целью получения такого кредита является потребление,           а не осуществление инвестиций.   Однако инвестированные в жилье средства в определенном объеме вычитаются из совокупного дохода при уплате подоходного налога, это так же можно считать скрытой формой инвестирования, а сам ипотечный  кредит  -  в известной степени кредитом производительным. [7, с. 210-211]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

1. По  объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. По  целям кредитования:

- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли;

- приобретение  земельного участка под застройку.

3. По  виду кредитора: банковские и  небанковские кредиты.

4. По  виду заемщиков:

- как  субъектов кредитования: кредиты,  предоставляемые застройщикам и  строителям; кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

- по  степени аффилированности заемщиков  кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

5. По  способу рефинансирования. Ипотечным  кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключены в  способе рефинансирования выдаваемых  кредитов.

6. По  способу амортизации долга:

- постоянный  ипотечный кредит;

- кредит  с переменными выплатами;

- кредит  с единовременным погашением  согласно особым условиям.

7. По  виду процентной ставки:

- кредит  с фиксированной процентной ставкой;

- кредит  с переменной процентной ставкой.

8. По  возможности досрочного погашения:

- с правом  досрочного погашения;

- без  права досрочного погашения;

- с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

9. По  степени обеспеченности (величине  первоначального платежа). Сумма  кредита может составлять от 50 до 100 процентов стоимости заложенного  имущества. Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

- обычные  и комбинированные (выдаваемые  несколькими кредиторами);

- субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях. [10]

10. По форме кредитования:

- в денежной  форме;

- в товарной  форме.

11. По срокам:

- краткосрочные;

-среднесрочные;

-долгосрочные.

12. По наличию  государственных субсидий:

- субсидируемые  государством;

-не субсидируемые  кредиты. [7] 

3. Инструменты ипотечного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизации кредита).

Виды  инструментов ипотечного кредитования:

• Традиционные инструменты:
• Стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный кредит)
• Ипотечные кредиты  с переменными выплатами

• Размеры платежей определяются сразу при заключении кредитного договора;
• Фиксируются правила изменения величины платежей;

• Альтернативные инструменты ипотечного кредитования с использованием индексирующих коэффициентов [19].

При этом график амортизации долга показывает остатки суммы задолженности  по кредиту для  каждого периода времени. Помимо этого на нем отражается, какая часть ежемесячного платежа идет на оплату процентов, а какая идет на оплату основной суммы долга.

Исходя  из способа амортизации долга, ипотечные кредиты можно разделить на:

• постоянный ипотечный кредит;
• ипотеку, предусматривающую переменные выплаты.

Платежи, выплачиваемые по ипотечному кредиту, могут производиться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. д., вплоть до единоразовой формы платежа. Таким  образом, вид ипотечного инструмента  в основном определяется структурой и схемой выплат. Наиболее наглядно возможные виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рисунке 1 (цветом выделены наиболее распространенные инструменты). [10]

Рисунок 1 – Инструменты ипотечного кредитования

• Стандартные аннуитентные (равновеликие, самоамортизирующиеся) ипотечные платежи

Аннуитентный  платеж предполагает, что банк устанавливает  жесткий срок кредитования, а так  же – фиксированную ставку процента. График аннуитетных платежей строится по следующему принципу: заемщик на протяжении всего срока займа каждый месяц выплачивает банку равную сумму, величина которой зависит от срока кредитования и годовой ставки, и рассчитывается по формуле: