Ипотечное кредитование России и мировой опыт

Рынок и государство: ипотека в приоритете

Даже  с учетом фактора стабилизации ситуации в российской экономике огромную роль в наметившемся восстановлении ипотечного рынка сыграла государственная  поддержка. На фоне обострившихся проблем  во всех сегментах банковского рынка  именно ипотеке был отдан наибольший приоритет: рынок, во  многом развивавшийся  с подачи государства, рассматривался как основной элемент в решении  жилищной проблемы. В результате, несмотря на наличие большого числа все  еще нерешенных проблем, меры  по поддержке рынка, реализованные  государственными органами за последние  полтора года оказались достаточными. Более того, можно утверждать, что  именно благодаря оперативности  и целенаправленности государственной  политики в отношении ипотечного кредитования удалось  предотвратить  еще большее сжатие. Фактически государство  в кризисный период достаточно успешно  справилось с выполнением ключевой на тот момент задачи: сохранить  доверие к ипотечному кредитованию со стороны населения и непосредственных участников рынка – банков. На реализацию данной задачи были направлены как  многочисленные публичные заявления  лидеров страны и государственных чиновников, так и целевые меры по  стимулированию спроса и предложения на рынке. «Правительством РФ предприняты значительные меры и по поддержке ипотечных заемщиков, и по стимулированию рынка ипотечного кредитования, – оценивает роль государства Анатолий Печатников. – Предоставлена возможность использования средств материнского капитала для погашения задолженности по ипотечным кредитам, реализован проект оказания прямой поддержки ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию (АРИЖК),  выделены дополнительные средства АИЖК на поддержку рынка, прорабатываются механизмы целевого фондирования». Прежде всего, в период острой фазы кризиса повышенное внимание было уделено проблемам уже созданного ипотечного портфеля. Две основные меры – запуск государственной программы помощи  (через АРИЖК) ипотечным заемщикам, оказавшимся в тяжелом финансовом положении, и возможность погашения ипотечного кредита средствами материнского капитала – позволили, с одной стороны,  снизить негативные социальные последствия, с другой – позитивно отразились на качестве кредитных портфелей банков. Более того, данные меры способствовали активизации банков в разработке собственных программ поддержки проблемных заемщиков, что позволило в целом по системе реструктурировать порядка 35-40 тыс. ипотечных кредитов. «Безусловно, помощь заемщикам через АРИЖК и возможности использования материнского капитала на погашение ипотечного кредита – это две очень позитивные меры, – полагает Николай Шитов, президент «Городского ипотечного банка». – Экономический эффект данных мер оценить пока достаточно сложно, однако психологический эффект от них очевиден. Ведь участникам рынка психологически важно видеть и понимать, что государство осознает  проблемы ипотечного рынка и готово его поддерживать на всех уровнях». Но основная поддержка выразилась в помощи банкам при рефинансировании ипотечных кредитов. Благодаря увеличению в конце 2008 года уставного капитала АИЖК на 60 млрд рублей, агентство сумело в достаточно короткие сроки возобновить рефинансирование ипотечных кредитов, которые фактически «зависли» на балансах банков-партнеров после изменения в сентябре стандартов и отказа АИЖК выкупать по номиналу кредиты со ставкой ниже 15-17%. В течение 2009 года АИЖК  оставалось основным оператором вторичного рынка, обеспечивавшим стабильный объем выкупа кредитов, вследствие чего доля агентства в общем объеме рефинансирования возросла за год с 30 до  44%. Если же отнести объем рефинансирования со стороны АИЖК к суммарному объему выданных  банками кредитов, то доля агентства на первичном рынке за 2009 год выросла с 5 до 19%. Таким образом, АИЖК удалось обеспечить почти четверть объемов первичного рынка, что мы оцениваем как достаточный уровень поддержки.

В 2010 году список мер по поддержке ипотечного рынка существенно расширился. Внешэкономбанку  было выделено 250 млрд рублей на выкуп  ипотечных облигаций банков и  АИЖК. В конце марта 2010 года  было объявлено, что значительная часть  доходов ВЭБа от размещения средств  Фонда национального  благосостояния на рынке ценных бумаг (в сумме 54,7 млрд рублей) также пойдет на реализацию государственной программы поддержки  ипотечного кредитования. С начала 2010 года АИЖК приступило к  реализации программ «Стимул» и «Новостройка»  с целью поддержки кредитования застройщиков жилья  эконом-класса и повышения спроса на ипотеку  в соответствующих объектах. На эти  цели планируется  направить порядка 25-30 млрд рублей. АРИЖК в текущем  году планирует запуск программы  по выкупу  «плохих» ипотечных кредитов у банков. С  одной  стороны,  меры  действительно  необходимые,  а  объем  выделенных  средств  впечатляет. С другой стороны, в условиях восстановления российской экономики  приоритеты государственной поли- тики должны быть смещены от чисто финансовой поддержки к комплексным мерам  по формированию  действенного рынка  рефинансирования, а также стимулированию жилищного строительства. 

     3.2 Ипотечное кредитование в разрезе регионов

Кризисный 2009 год не внес каких-либо кардинальных изменений в региональную структуру  российского рынка ипотечного кредитования. Ипотечный рынок в региональном разрезе продолжает характеризоваться  умеренным уровнем концентрации; хотя доля 10 крупнейших регионов составляет 48,4%  общего объема выданных кредитов (годом ранее – 53%), на идущую первой Москву приходится только  12,9% рынка. В пятерку лидеров среди регионов входят также Тюменская и Московская области (7,5 и 5,5% соответственно), Санкт-Петербург (4,4%), Пермский край (3,2%). В то же время  топ-5 регионов  покинула Свердловская область (ее доля сократилась с 3,5 до 2,6%), продемонстрировавшая по итогам  прошлого года почти десятикратный  рост уровня просроченной задолженности (с 0,2 до 1,9%). С другой стороны, значительно  усилили свои позиции отдельные  региональные рынки: Алтайский край (доля возросла с 1,2 до 2,3%), Архангельская  область (с 0,9 до 1,4%), Пермский край (с 2,3 до 3,2%), Удмуртская республика (с 0,8 до 1,5%). В 41 регионе темпы сокращения объемов  ипотечного кредитования соответствовали  среднерыночному значению (-77%) и  составили от 70 до 80%. В 14 регионах ипотечное  кредитование сократилось более  чем на 80%, и только девять регионов снизили объемы выдачи менее чем  на 60%. Среди лидеров по темпам снижения – Омская область и Санкт-Петербург (-85%), Белгородская, Владимирская (-84,4%), Кемеровская (-84%) и Свердловская (-82,7%) области. На 80% сократились  объемы ипотечного кредитования в Москве и Московской области. Менее всего пострадали ипотечные  рынки Кабардино-Балкарии (-43,8%) и Ингушетии (-27,7%), в основном вследствие незначительного  объема ипотечного рынка в данных регионах.  Лидерство среди регионов по уровню просроченной задолженности сохраняет  за собой Московская  область  – доля просрочки в 2009 году в данном регионе возросла с 4,9 до 7,2%. Наиболее высокий  уровень просроченной задолженности  характерен также для Москвы (5,9%), Калининградской (5,7%)  и Волгоградской  областей (5,4%). При этом в 44 регионах России уровень просроченной задолженности  находится в умеренном интервале  от 1 до 3%, а в 28 регионах просрочка  составляет менее 1%.  Интересно, что  именно регионы с крайне низким уровнем  просроченной задолженности (Сахалинская  область, Мордовия, Тыва, Кировская  область) продемонстрировали в 2009 году наивысшие темпы ее прироста: объемы просроченной задолженности в Сахалинской области возросли в 81 раз, в Мордовии – в 32 раза, в Тыве – в 26 раз, в Кировской области – в 24 раза. Если рассматривать рынок в разрезе сроков кредитования, то в большинстве (46) регионов России в прошлом году рублевые кредиты выдавались на срок более 200 месяцев, в то время как валютные кредиты на схожие сроки предоставляли банки только 26 регионов. Минимальные сроки кредитования в  рублях наблюдались в Татарстане (166 месяцев), Москве (152 месяца), Еврейской автономной области  (151 месяц), в валюте – в Красноярском (61 месяц) и Хабаровском краях (28 месяцев).  Что касается уровня процентной ставки, то в большинстве регионов ставка по рублевым кредитам  колебалась в узком интервале 14-15%, по валютным кредитам размах колебаний был более значителен – 10-13%. На начало 2010 года максимальные ставки по ипотеке в рублях были характерны для  малых регионов России – Еврейской автономной области (16,6%), Чеченской Республики (15,9%), Ингушетии (15,8%), в валюте – для Красноярского и Хабаровского краев (15,9 и 15,5% соответственно). Минимальные же ставки по рублевым кредитам зафиксированы в Удмуртии (10,7%), по валютным –  в Республике Тыва (8,8%) и Смоленской области (8,6%). 

Таблица 3 – Рейтинг регионов России по доле рынка ипотечного кредитования в 2009 году [23].

Что же касается ипотечного кредитования в Томске и Томской области, то также как и во многих других субъектах Российской Федерации, он довольно широко представлен филиалами и представительствами крупных банков. Ниже (табл. 4) представлен список банков, предоставляющих ипотечные кредиты в Томске и Томской области в частности. 

Таблица 4 – Банки, предоставляющие кредиты в Томске и Томской области

Источник: IPOhelp.ru: практика ипотеки в Новосибирске  

Ипотечные программы в Томске и Томской области отличаются разнообразием и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем дохода. Жилье предлагается и в строящихся домах, и

на вторичном  рынке недвижимости. Банки могут предложить клиентам взять ипотеку в Томске и Томской области на срок, составляющий на данное время до 50 лет.  
В настоящее время размер процентной ставки по ипотечному кредиту начинается в Томске и Томской области с 10.00 % годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и с 7.20 % годовых для кредитов, предоставляемых в валюте других стран. 
Банки, предлагающие населению ипотеку в Томске и Томской области, имеют различный подход и к возрасту заемщика. Некоторые банки, в частности КИТ Финанс, в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что возраст заемщика должен превышать 18 лет. Неодинаковы банковские требования в Томске и Томской области к величине уплачиваемого первоначального взноса по ипотечному кредиту - некоторые банки, в частности ВТБ24, допускают в своих программах отсутствие первоначального взноса, условия же некоторых банковских программ, в частности у банка Промсвязьбанк, требуют минимальный размер первоначального взноса в 15 % [27]. Условия программ ипотеки в Томске и Томской области могут различаться и комиссиями, которые взимают банки за страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, за досрочное погашение кредита, за получение кредита наличными и т.д. Приведем примеры некоторых ипотечных программ в Томске и Томской области (табл. 5) 

     Таблица 5 – Программы ипотечного кредитования в Томской области [26]