Ипотечное кредитование России и мировой опыт

Источник: опрос агентств недвижимости Greenfield Property International, Gordon Rock 

• Американская  двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Страны  англо-американской  системы  права  используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.

Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным,  так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых,    необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки так же было невозможно. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить их вторичным инвесторам;  сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы (временное объединение ряда самостоятельных компаний для достижения определенных целей)

 и продать вторичным инвесторам так и неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Юридический аспект. Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо- американской системы права. Концепция собственности предполагает ее «расщепление». На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, «разделение»    содержания права собственности  между  различными  лицами.  Объектом  права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Финансовый  аспект. Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов —   прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни. Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке.                 Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков. Система  вторичного  рынка  нацелена  на  то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высоко рискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации.  Для этого в США созданы посреднические организации,  так называемые ипотечные агентства (их три:   Fannie Мае,   Freddie Мае и  Ginnie    Мае),  обязательства которых гарантированы государством [5, с.20].   Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность,  лишь немного превышающую доходность государственных облигаций. Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются не на много выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска,  что и ипотечные.

Российская практика.

В России двухуровневая модель ипотечного кредитования развивается довольно динамично.  Судить о перспективном развитии данной модели позволяют такие факторы ресурсов, потенциальных и реальных заемщиков и количество кредитов, выданных банками. Одной из успешно действующих сегодня в России программ ипотечного жилищного кредитования является программа Дельта Кредит, реализуемая на денежные средства Инвестиционного фонда  "США–Россия". Кредиты по линии Дельта Кредит выдаются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% годовых. Получить ипотечный кредит может любой желающий, вне зависимости от его прописки и наличия у него российского гражданства. Минимальный раз мер кредита — 5000 долларов США, максимальный — 200 000  долларов США.  Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости будущей квартиры. Американская процедура достаточно проста, на принятие решения уходит две недели. Дельта Кредит — российский проводник программы — работает через 16 российских банков, которые выдают деньги. Среди них банк АБНАМРО,  ИНГ Банк (Евразия), Международный промышленный банк, Инвест -Сбербанк, АКБ "Российскийкапитал", "ПервыйОВК",  РОСТ Банк,  Пробизнесбанк,    Фора-Банк,    Дельта Банк,   Экспобанк.    Процедура единая,   решение принимается в Дельте.  Фактически она оптовик, а российские банки — розница. 700  кредитов.   Практика показывает, что возвратность по ипотечным кредитам —  почти 100%,  поэтому российские банки не прочь расширить возможности своего бизнеса [1, с.44].

 Особенностью  американской программы в России  является тот факт, что в ипотечном кредитовании одновременно участвуют российский банк Дельта Кредит ипотечный банк. Это можно объяснить следующим образом. Для предоставления ипотечных кредитов на (5-10 лет)  российским банкам,  работающим по программе,  необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы),  сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных кредитов.  Средства для долгосрочного финансирования предоставляет им Дельта Кредит ипотечный банк. Дельта Кредит  ипотечный банк  предоставляет банкам - партнерам заемные средства со сроком возврата  10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что дает возможность банкам, в свою очередь, выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условием неизменности процентной ставки,   установленной при оформлении кредита.  Следовательно,     банк не имеет возможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении всего срока кредитования, независимо от условий, складывающихся на финансовых рынках долгосрочных ресурсов. Таким образом,  Инвестиционный фонд "США–Россия"  действует в следующих направлениях.

• Фонд предоставляет банкам долгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечных кредитов.
• Фонд,   основываясь на международных стандартах ипотечного  кредитования,    стремится создать единый рынок ипотечного кредитования и для достижения этой цели разрабатывает и   внедряет  в  банках  стандартные  технологии  оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
• Фонд работает со всеми участниками ипотечного рынка (банками, страховыми и риэлтерами),   разъясняя стандарты и процедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих приобрести жилье с использованием ипотечного     кредита.
• Фонд ведет активную деятельность по популяризации ипотечного кредитования среди населения России.
• Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования

Европейская модель ипотечного кредитования (ИК) гораздо ближе к РФ с точки зрения законодательства.  Одноуровневая модель ИК уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран  (Дании, Германии, Франции).   В  90-х годах  XX века  в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования [11, с.250-252].

Опыт европейских стран в развитии ИК мог бы применяться в России, однако для успешного внедрения данной модели нужно четко представлять ее составные элементы. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Основные достоинства одноуровневой модели:

• легкая  интегрируемость  в  национальное  российское  законодательство;
• дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью;
• отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски,  прибегать к услугам рейтинговых агентств,  а также   отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений  обслуживающим кредит банкам,  что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для заемщика.

В контрактно – сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией  (строй сберкассой),         клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить

фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.  После окончания периода накопления,  скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств,  клиент получает кредит на вторую половину средств, так же под более низкую ставку. Средства,   предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам,  уже закончившим период накопления. Сам же клиент,  в свою очередь,  получает кредит из средств,  которые вкладывают клиенты,  пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления. Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций  (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме  предоставления  кредитов  своим  бывшим  вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим  свою  кредитоспособность,  но  и  на  деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Российская практика.

В России таких специализированных кредитных  организаций нет. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, поскольку нет гарантии,        что он не будет использовать сверх дешевые депозитные средства для не ипотечных активных операций. Однако данная система развивается. Каким образом? За счет собственных средств выдают ипотечные кредиты всего лишь два банка — Сбербанк и Собинбанк. У Сбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишком сложная процедура получения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа за рассмотрение заявок. Сравнительная характеристика по банковским ипотечным кредитам представлена в приводимой ниже таблице. Оригинальным образом формируют немецкую систему ипотеки организации  — застройщики, обходясь без кредитных организаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму,                     равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры. Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления,                       используются не на выдачу кредитов тщательно  проверенным заемщикам,                                     а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита,   это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления,      а собственные средства застройщика. Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно несвойственные традиционной контрактно-сберегательной системе.  В первую очередь это риск того,  что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома [9, с.97-98].

     2.2 Американская модель ипотечного кредитования, опыт Американских банков

Принятая  в Соединенных Штатах Америки, в  Канаде, модель ипотечного кредитования жилья характеризуется наличием мощного вторичного рынка ипотечных  ценных бумаг, который обеспечивает приток кредитных ресурсов в первичный  рынок ипотеки. Часто такую модель называют “расширенной открытой”. Принцип действия американской модели заключается в следующем:

Физическое  лицо, имеющее определенный уровень  ежегодного дохода, сразу приобретает  готовое жилье, оплачивая при  этом лишь незначительную часть его  стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка  – в виде ссуды, полученный под  залог приобретаемой недвижимости, реже – недвижимости, уже находящейся  в собственности клиента. Кроме  ипотечного банка, кредитором в США  могут выступать ссудосберегательные  ассоциации и обычные коммерческие банки. Срок возврата ипотечного кредита  колеблется от 15 до 30 лет, в зависимости  от выбранного типа договора ипотеки  и ежегодного дохода заемщика. Ставка процента за кредит составляет 7-9 процентов  годовых. Особенностью ипотечного кредитования в США является то, что кредиты  физическим лицам там выдаются только под приобретение готового жилья, а  под строительство – нет. [11, с.253-257]

Процесс сбора информации, андеррайтинга  и оформления ипотечного договора схож с такими же процедурами в европейской  модели ипотеки. Обычно ипотечные банки, заинтересованные в выдаче кредита, поручают отдельным организациям, так  называемым “закладным брокерам”, начальное  оформление кредита, включающее в себя андеррайтинг (проверка банком платежеспособности клиента, желающего взять кредит), сбор информации о заемщике, оценку риска кредита, и т.д. Услуги этой организации стоят не менее 1% от общей суммы кредита. Ипотечный банк сосредотачивает свои усилия на том, чтобы гарантировать себе получение прибыли и застраховать себя от наступления неблагоприятных обстоятельств. Банк привлекает оценочную фирму для определения стоимости закладываемого имущества. Причем услуги оценщика оплачиваются самим ипотечным банком. В случае положительного решения банка о выдаче кредита, составляется два документа: