Ипотечное кредитование

-бюджетные средства, специально выделенные государством под реализацию и социальных программ.

Попытаемся дать примерную  оценку вышеперечисленных источников ресурсов:

1. Средства инвесторов.

ИНВЕСТОРЫ - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме ипотечных кредитов  и осуществляющие их целевое использование. Целью инвесторов не всегда может быть получение максимальной прибыли от вложения. Как правило, инвестор заинтересован в реализации конкретного инвестиционного объекта. Банк, в данном случае выступает посредником между инвестором и объектом кредитования. Его задачей является управление и контроль за ходом кредитования и получением результата. Прибыль банка может быть получена за счет комиссионных, а также за счет более эффективного управления реализацией инвестиционного проекта. Банк может объединять средства инвесторов для реализации одного крупного проекта. Риск банка относительно невелик.

Поэтому средства инвесторов - один из наиболее привлекательных (для  банка) источников финансирования инвестиционной деятельности.

1. Собственные средства банка.

По ними не нужно выплачивать  проценты за пользование, т.е. они являются дешевыми средствами. При решении  вопроса о том, направлять их на  кредитование, или же вкладывать в  другие активы, банк руководствуется двумя моментами:

-экономической выгодой  (эффектом от вложения);

-иная (если есть), кроме  экономической, заинтересованность  в реализации конкретного кредита..

Если банк ориентируется  только на экономическую выгоду, то банк ищет способ вложения, приносящий максимальную отдачу. В данной работе в следующих главах приведены примерные методики расчета привлекательности вложений.

Собственные средства банка  есть, безусловно, очень привлекательный  источник финансирования ипотечных кредитов.

3. Остатки средств  на счетах клиентов, долговременные  пассивы, залоговые обязательства  клиентов и др.

- более дорогие пассивы. 

Поэтому при их использовании  для ипотечных кредитов нужно  быть очень осторожным. Существуют риски востребования средств клиентами (для остатков на счетах и залоговых обязательств). За пользование долгосрочными пассивами нужно уплачивать значительные проценты.

Таким образом, следует  придерживаться следующих моментов:

а) для кредитования может  оказаться пригодной лишь небольшая часть этих пассивов (например, 25%);

б) эти источники можно  вкладывать только в кредиты с  самым минимальным риском;

в) при расчете окупаемости  кредитов нужно учитывать значительную норму дисконтирования.

Таким образом, данный вид  пассивов для кредитования пригоден лишь ограниченно.

4) Бюджетные средства.

Для финансирования кредитных  ипотечных проектов банки привлекаются на условиях маржи, определенной правительством РФ - 3%. При этом отбор банков осуществляется на конкурсной основе по принципу минимальной комиссии.

В качестве оценки данного  вида пассивов можно сказать следующее:

1) Размеры таких проектов  обычно велики, на них выделяют  значительные суммы. Следовательно,  это хороший источник прибыли  банков.

2) Государство не всегда  имеет целью получение экономического эффекта от проекта. Он может быть социально значимым.

3) Риск банка самый  минимальный.

Таким образом, бюджетные  вложения в ипотечные кредиты - очень хороший вид пассивов. Следует прилагать максимум усилий для их привлечения.

Вышеперечисленные источники и модели привлечения финансовых средств для вложения их в ипотечные кредиты банка  являются наиболее реальными и эффективными возможно и использование и других моделей для исследуемого банка описанные модели являются наиболее привлекательными.

 

3.2. Совершенствование процесса предоставления и осуществления денежных расчетов в системе ипотечного кредитования для АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

 

Совершенствование механизма  выдачи и возврата  ипотечных  кредитов для ЗАО « Балтийский банк развития» представляет на наш взгляд устранение влияния  отрицательных факторов и, прежде всего таких как:

- невозврат кредита;

- уклонение от уплаты;

- задержки в  расчетах  с клиентами;

- недобросовестное отношение  персонала, приводящее к потере  оплаченных сумм возврата;

Следовательно,  вопрос оптимизации денежных расчетов между  банком и его клиентами является наиболее острым и нуждается в  скорейшем разрешении. Рассмотрим   ряд  вариантов совершенствования  расчетных операций банка с его  клиентами.

После подписания кредитного договора и регистрации договора купли-продажи на квартиру для заемщика приходит время расплачиваться по ипотечному кредиту. С первого месяца пользования кредитом заемщик обязан вносить обязательный ежемесячный платеж на текущий счет, указанный Банком. Размер платежа и дата, не позднее которой должны быть внесены деньги, прописаны в кредитном договоре и в графике платежей, который является приложением к нему.

Все это означает, что  каждый месяц, не позднее определенного числа необходимо обеспечить наличие нужной суммы на счете, с которого в безакцептном порядке списываются средства на погашение кредита. В случае несвоевременного исполнения обязательств пеня рассчитывается со дня, когда платеж должен быть внесен по договору. Размер штрафа также прописан в кредитном договоре.

Способов пополнения счета достаточно много, Банк предоставляет возможность выбрать наиболее удобный.

Через оператора

Самый простой, надежный и понятный способ – внесение наличных через кассу в филиале или дополнительном офисе банка, в том числе и в других городах. Внутри одного банка средства зачисляются в день платежа или на следующий день.

Через третьих лиц

Внести средства на счет может доверенное лицо. Доверенность оформляется прямо в отделении банка, для этого потребуются паспорта доверителя и доверенного лица. Попросите распечатать доверенность, чтобы при очередном внесении платежа не ждать, когда ее перешлют из другого отделения. Если есть созаемщик, на него нужно обязательно оформить доверенность, чтобы он смог воспользоваться правом получения налоговых вычетов на проценты. Для этого платежи следует осуществлять по очереди, чтобы сумма уплаченных процентов делилась примерно поровну.

Через банкомат

Внести платеж по ипотеке  наличными можно и через банкомат: Клиент может внести деньги на счет в любой день месяца до даты платежа включительно, рекомендуется пополнять текущий счет через банкомат не позднее, чем за два рабочих дня до даты платежа». Если клиент погашает ипотечный кредит в долларах США через банкомат, то он может внести сумму в рублях – она будет автоматически конвертирована в доллары США. При погашении кредита через банкомат средства зачисляются на счет автоматически не позднее следующего рабочего дня после дня их внесения. Проконтролировать поступление средств на счет клиент может через Интернет на сайте банка или позвонив в информационный центр.

Существуют и специальные  карты для погашения ипотечных кредитов через банкоматы: «Локальная карта доступа «Балтийского Банка Развития» бесплатно выдается всем заемщикам, как в Москве, так и в региональных Центрах ипотечного кредитования. С помощью карты можно вносить платежи по ипотеке в любом банкомате Банка с функцией приема наличных «ББР-Кэш», независимо от региона оформления ипотечного кредита». Деньги мгновенно зачисляются на счет заемщика, комиссия за внесение средств не взимается. При внесении очередного платежа через банкомат заемщик получает чек о транзакции.

Особенностью этой карты является то, что по ней, возможно, только вносить платежи по ипотеке. Если вы потеряете карту «Балтийский-Ипотека», нашедший ее не сможет снять средства с вашего счета. Клиент может контролировать операции по своему кредитному счету в любое время независимо от местонахождения с помощью интернет-банка, телефонного центра « ББР - Консультант», а также мобильного банка «Балтийский-Мобайл». Также заемщикам ежемесячно приходит SMS-напоминание о необходимости осуществить платеж по ипотеке с указанием суммы и даты платежа. Но далеко не каждый банк предоставляет аналогичную услугу.

По безналичному расчету

Предположим, что заработная плата клиента поступает на счет в одном банке, а ипотека оформлена в банке « Балтийский Банк развития». Если клиент хочет внести платеж путем перевода средств со счета в другом банке, на сайте ББР  размещены общие реквизиты, кроме того, заемщику нужно знать номер своего индивидуального счета. Межбанковский перевод может занимать до пяти рабочих дней, поэтому его нужно делать заранее». Кроме того, банк-отправитель берет комиссию за перевод. Если кредит взят в рублях, то открывается в банке только рублевый счет и, соответственно, пополнение счета для дальнейшего погашения задолженности осуществляется только в рублях. Если кредит в долларах, то открывается два текущих счета – в долларах и рублях. Клиент при открытии валютного счета заполняет заявление на конвертацию в доллары средств, поступающих на рублевый счет.

Банк-отправитель в  первую очередь списывает свою комиссию, а потом осуществляет перевод. Поэтому есть риск «заработать» просрочку.

Другой вариант безналичных  расчетов по кредиту – это ежемесячный  перевод в счет погашения кредита  части заработной платы. Достаточно написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором вы работаете, и предоставить реквизиты счета в бухгалтерию. Однако этот способ годится только в том случае, если вы уверены в надежности и пунктуальности бухгалтерии предприятия.

Через Интернет

Многие банки предоставляют  возможность расплачиваться по ипотеке через Интернет. В «Балтийском Банке Развития» (ЗАО) для осуществления платежей по ипотечному кредиту клиенту необходимо подать заявление на подключение к услуге «Интернет-банк» в отделении банка. Таким образом, клиент сможет переводить средства со своего счета на кредитный счет. Подтверждение прохождения платежа появляется в диалоговом окне, однако для получения квитанции заемщику в случае необходимости следует обратиться в отделение банка.

Интернет, служивший некогда  исключительно исследовател<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style=" font-size: 14pt;