Ипотечное кредитование

Содержание

 

Введение                                                                                                          

1. Теоретические  основы ипотечного кредитования  в коммерческих банках

1.1 Сущность  ипотечного кредитования

1.2. Основы правового регулирования ипотечного кредитования

1.3. Состояние ипотечного кредитования в коммерческих банках РФ

2. Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

2.1. Виды ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

2.3. Методика ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

2.4. Оценка рисков ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

3. Основные  направления совершенствования  ипотечного кредитования

3.1. Модели и источники привлечения банком ресурсов для ипотечного кредитования

3.2. Совершенствование процесса предоставления и осуществления  денежных расчетов в системе ипотечного кредитования  для АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

3.3.Перспективы  ипотечного кредитования в России

Заключение

Список  использованных источников и литературы

Приложение

 

Введение

 

Актуальность  темы исследования. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

В настоящее время в  России рынок жилья в нашей  стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали  бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Исходя из вышесказанного можно определить что, целью выпускной квалификационной работы является разработка направлений совершенствования и мероприятий повышения эффективности услуг ипотечного кредитования предоставляемых коммерческим банком.

Для достижения сформулированной цели в работе были поставлены и решены  следующие задачи:

- охарактеризовать  сущность и понятие ипотечного  кредитования, её участников;

- рассмотреть  историю развития ипотечных отношений в России;

-изучить особенности  ипотеки различных видов недвижимого  имущества; 

- определить  основные элементы ипотечного  кредитования;

- охарактеризовать риски ипотечного кредитования и оценить правовое регулирование ипотечных отношений;

- исследовать возможности развития системы ипотечного кредитования  в конкретном коммерческом банке;

-рассмотреть  пути совершенствования системы   ипотечного кредитования в РФ, и на конкретном объекте исследования.

Объектом  исследования является деятельность АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО) в сфере кредитных операций, а предметом исследования – является экономический механизм, обеспечивающий финансовые взаимоотношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Теоретической и методической основой исследования явились достижения  фундаментальных наук экономики, критический  анализ трудов отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, нормативные и законодательные акты, регламентирующие  кредитный процесс в России.

В процессе выполнения работы использованы различные методы  экономических исследований: абстрактно - логический, экспертных оценок,  экономико-математического моделирования.

При этом следует  отметить, что научная база отечественных  исследований в области совершенствования  кредитной  политики  России  во  многом  основывается  на  разработках таких ученых как: Н.Г. Антонов,  Г.Е. Алпатов, Ю.А. Бабичева,  Э.Н. Василишина, В.Я. Горфинкель, Л.А. Дробозина, О.В. Ефремова, В.С. Ивановский, В.В. Иванов, А.Б. Идрисов, А.П. Казаков, С.А. Кравцов, И.В. Ларионова,  О.И. Лаврушин,  В.Н. Лившиц, Н.В. Минаева.

Структурно ВКР состоит из введения, трех разделов, заключения, списка использованных источников и приложения.

Во введении обоснована актуальность темы работы, уровень ее изученности. Сформулированы цели и задачи, определены предмет, объекты и методы  исследования.

В первом разделе - раскрывается  сущность и понятие ипотечного кредитования, её участники и история развития, а также рассматриваются особенности ипотеки  различных видов недвижимого имущества.

Во втором разделе  – проводится анализ ипотечного кредитования, осуществляемого АКБ «Балтийский  Банк Развития» (ЗАО)

В третьем разделе  рассмотрено управление кредитным портфелем  в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО) и разработаны мероприятия по оптимизации денежных расчетов и системы ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО).

В заключении обобщены результаты работы и сформулированы основные направления по совершенствованию  системы ипотечного кредитования.

 

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в коммерческих банках

 

1.1. Сущность  и понятие ипотечного кредитования

 

Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

При этом широкое  использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

- стоимость недвижимости  имеет тенденцию к постоянному  росту, что даёт кредитору гарантии  полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Итак, ипотечное кредитование –  одно из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной деятельности, ритмичной работе строительного комплекса и государства, заинтересованного в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

Система ипотеки подразумевает  экономическую и юридическую  подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека  в разных странах имеет свое место  и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Закона «Об  ипотеке» создались стимулирующие  законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.

Рассматривая общую  структуру ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных  кредитов.

Реализация экономических  отношений участников ипотечных  отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют  кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки  может быть недвижимое имущество  по классификации ГК РФ, при наличии  на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки  может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется  возможность его отчуждения. В  соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об  ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный  рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве  случаев исчерпываются потребности  должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к  кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для  банка (кредитной организации) реализуется  в единичном или значительном числе двусторонних отношений  заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно  актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет  трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный  рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через  выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств

Ипотека – это обременение  имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.