Ипотечное кредитование

И когда с января 2005 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в  Райффайзенбанке следующие:

- 12 процентов годовых; 

- срок кредитования  до 10 лет;

-  максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;

- ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;

- возможность досрочного погашения (после года);

- кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет.

В ближайшее время  на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По словам начальника управления, кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени 2008 года получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.⁸

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.⁹

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека в современных условиях представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В нашей стране порядок осуществления ипотеки  регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Договор об ипотеке  заключается в виде закладной. Ипотека может быть установлена на:

- земельные  участки;

- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

- жилые дома и квартиры;

- дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

- иное недвижимое имущество.

Основными участниками  ипотечного кредитования являются:

- заемщики –  физические и юридические лица;

- кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения;

- продавцы жилья - физические и юридические лица;

- риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья. 
2. Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

 

2.1. Виды ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

 

Акционерный коммерческий банк «Балтийский Банк Развития» (ЗАО) был создан в 1994 году в г. Калининграде. В дальнейшем было принято решение об изменении местонахождения и переводе Банка в Москву. В ноябре 2000 года «Балтийский Банк Развития» приступил к работе в Москве.

Тогда же, в мае 2000 года, был открыт филиал в г. Владивостоке. Банк имеет лицензии Центрального Банка Российской Федерации на осуществление банковских операций в рублях и иностранной валюте от 2 октября 2000 г. № 2929. По результатам рейтинга 500 крупнейших банков России по размеру собственного капитала, опубликованного агентством «Рос Бизнес Консалтинг» на 1 января 2007 года, «Балтийский Банк Развития» занимает 166 место.

Акционерами Банка в  настоящее время являются:

• Общество с ограниченной ответственностью «Ракурс-Агролит»;
• Общество с ограниченной ответственностью «Неогея»;
• Общество с ограниченной ответственностью «Миллениум»;
• Общество с ограниченной ответственностью «Эстиваль»;
• Общество с ограниченной ответственностью «Комтрест».

На сегодняшний день развитие сотрудничества с финансовыми  институтами является одним из развиваемых направлений деятельности Банка. Балтийский Банк Развития предлагает открытие и комплексное обслуживание корреспондентских счетов, а также сотрудничество в проведении межбанковских операций и сделок. Для проведения данных операций банкам-контрагентам необходимо заключить Генеральный договор об общих условиях проведения операций на валютном рынке и рынке межбанковских кредитов.

АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО) проводит операции по привлечению  и размещению средств на рынке межбанковских кредитов. Привлечение временно свободных средств клиентов производится исходя из текущих рыночных ставок. Банк осуществляет межбанковское кредитование:

Одним из основных направлений  деятельности АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО) на валютно-денежном рынке являются банкнотные операции. Банк осуществляет покупку и продажу наличной валюты за безналичную валюту, и безналичные рубли.

АКБ «Балтийский  Банк Развития» (ЗАО) предлагает клиентам, юридическим и физическим лицам следующие кредитные продукты: (таблица 1).

Таблица 1

Классификация кредитных продуктов предоставляемых  АКБ» Балтийский Банк Развития» (ЗАО)¹⁰

Вид кредита	Срок  кредита	Сумма	Ставки	Залог
На неотложные нужды	До 1 года	До 400 тыс. руб. (либо в валютном эквиваленте)	Договорные	Обязателен
Потребительский	До 5 лет	До 1000000 рублей (либо в валютном эквиваленте)	20-25 %	Необязателен
Ипотечное кредитование	До 30 лет	Свыше 1000000 руб.	Договорные	Обязателен (недвижимость создаваемая или приобретаемая в кредит)

 

Ипотечное кредитование юридических и физических лиц является одним из основных направлений деятельности АКБ «Балтийского Банка Развития». Банком приветствуется кредитование необоротного капитала и капитальных вложений, жилищное кредитование физических лиц. В данный момент Банк осуществляет ипотечное кредитование промышленных, строительных компаний, а также компаний, работающих в сфере оказания услуг, а также физических лиц желающих улучшить свое жилищное положение.

Балтийский Банк Развития предоставляет юридическим и физическим лицам следующие виды ипотечных кредитов (рисунок 1):

 

Рис.1. Виды ипотечного кредитования  в АКБ «Балтийский Банк развития» (ЗАО)

 

Несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 15%  рынка жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются.

Динамика показателей  кредитного портфеля по программе АКБ «Балтийский Банк развития», сформированного в 2002 - 2006 годах, приведена в таблице 2:

Таблица 2

Динамика показателей  кредитного портфеля по программе АКБ  «Балтийский Банк развития»

 

Показатель	На 1 07. 2003	На 1.07.2005	На 1.07.2007
Число выданных кредитов, ед.	35	53	62
Общий объем выданных кредитов, долл. США	373,360	958,168	1,562,184
Средний размер кредита, долл. США	10,667	18,079	25,197

 

Наглядно динамика роста  выданных ипотечных кредитов представлена на рисунке 2., где видно, что растет не только общее количество полученных кредитов, но и размеры выдаваемых кредитов.

В свою очередь, за время  работы консультационного центра в АКБ по ипотечному жилищному кредитованию, были предоставлены консультации и проведена предварительная квалификация более 3000 граждан.

 

Рис. 2. Анализ динамики объемов выданных ипотечных кредитов по программе ипотечного кредитования в АКБ « Балтийский Банк развития»

 

Анализ рынка ипотечного кредитования показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан,  нестабильность платежеспособности населения.

Анализируя виды, выдаваемых Балтийским Банком развития ипотечных кредитов можно сказать, что Банк выбрал самые простые и удобные виды  ипотечного кредитования.

1. Стандартный ипотечный кредит - аннуитетный. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту  Банк применяет следующую формулу:

                                         P´r

    R =

       1-(1+r)^-n

где

R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц.¹¹

Платеж по кредиту  осуществляется ежемесячно. Заемщик  ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.¹² В целях анализа, а также по просьбе заемщика банк может рассчитать баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

                                                  1-(1+r) -t

                    P t = R ´

                                                         r

где

P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

          t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

2. Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

3. Ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди них банк практикует предоставление кредитов с переменной процентной ставкой, кредитов с фиксированной выплатой основной суммы долга и кредитов с «шаровым» платежом. Наиболее приемлем для исследуемого Банка  кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.