Ипотечное кредитование

 

Следовательно, владельцам однокомнатных квартир стоимость собственного жилья тем выше, чем лучше тип жилья самая высокая стоимость у собственников улучшенного жилья. И естественно доплачивать им  до необходимой суммы придется меньше всего.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 7

Владельцы двухкомнатных  квартир

Тип собственного жилья
Низкого качества	62	6900	427800	48	5102	244896	85000	97904	0,57	0,23	0,20	2
Типовое	62	6900	427800	48	5461	262128	85000	80672	0,61	0,19	0,20	2
Улучшенное	62	6900	427800	48	6376	306048	85000	36752	0,72	0,09	0,20	2

 

Из данных представленных в таблице 7 можно сказать что, удельный вес кредита составит 0,20, а доплачивать владельцам двухкомнатных квартир придется от 0,09- до 0,23.

Таблица 8

Владельцы трехкомнатных  квартир

 

Тип собственного жилья
Низкого качества	76	6900	524400	62	5102	316324	85000	123076	0,60	0,23	0,16	2
Типовое	76	6900	524400	62	5461	338582	85000	100818	0,65	0,19	0,16	3
Улучшенное	76	6900	524400	62	6376	395312	85000	44088	0,75	0,08	0,16	-

 

Владельцам трехкомнатных квартир  улучшенного типа удельный вес кредита составит 0,16, что значительно меньше по сравнению с кредитной долей владельцем однокомнатных или двухкомнатных квартир.

Расчет инвестиционного  потенциала субъектов ипотеки 

(исходя из  потребности в ресурсах блока  «клиент»)

Инвестиционный потенциал  субъекта ипотеки – это максимально возможный размер финансовых ресурсов, которые он может внести в инвестиционный фонд для реализации ипотечных программ.

Основным субъектом ипотечной  программы является клиент, для которого и создается вся инфраструктура ипотеки, а удовлетворение потребности клиентов в улучшении жилищных условий – основной принцип разработки и реализации программы.

Инвестиционный потенциал блока  «клиентура» складывается из собственных  денежных средств клиентов и стоимости  их собственного жилья.

В соответствии с собственным инвестиционным потенциалом блок «клиентура» определяет инвестиционные потенциалы:

- инвестиционно - кредитного блока - в виде размера кредита на годовую программу;

- блока управления -  в виде  объема дотаций;

- блок строительства реализации – в виде стоимости нового жилья.

При расчете используются данные таблиц 8,9,10, а сам расчет ведется в следующем порядке:

1. Определяем инвестиционный потенциал блока «клиентура»:

- стоимость собственного  жилья

 руб.

- стоимость собственных  средств

   руб.

Инвестиционный потенциал  равен:

 руб.

2. Расчет требуемых  инвестиционных потенциалов  блоков:

- инвестиционно - кредитного по размеру ипотечных кредитов на годовую программу

 руб.

- управления - по объему дотаций на компенсацию разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы:

 руб.

- строительство и реализация  - по стоимости нового жилья:

3. Расчет размера инвестиционного фонда (И) ипотечной программы и удельного веса его структурных составляющих:

 руб.

Структура инвестиционного фонда:

1).

     где    -  доля собственных средств клиента в объеме инвестиций

2).

     где  -  доля кредитов в объеме инвестиций

3).

     где     -  доля бюджетных средств в объеме инвестиций.

4. Экономические показатели годовой программы одноуровневой депозитарной модели:
1. количество клиентов, семей  -  30.
2. Площадь нового жилья  - 1664 м².
3. Объем инвестиций  -  19514100 руб.
4. Площадь собственного жилья клиентов  -  1225м².

Таблица  9

Структура инвестиционного  фонда

 

Составляющие	в руб.	в %
Инвестиции, в т.ч.	19514100	100
Средства клиентов	8931600	45.8
Кредитные средства	2550000	13
Бюджетные средства	8032500	41.2

 

5. Полная стоимость нового жилья

 руб.

6. Полная стоимость жилья для клиентов

  руб.

 

Таблица 10

Структура стоимости  жилья

 

Показатели  стоимости жилья	руб.	% к стоимости реализации	руб./м2
Стоимость реализации жилья	11481600	-	6900
Полная стоимость	21044100	183.3	12647
в т.ч. оплаченная клиентами	13011600	113.3	7819.5

 

Расчет размера  и структуры инвестиционного  фонда и экономических показателей  ипотечной программы (исходя из инвестиционного потенциала лимитирующего блока).

Расчетный инвестиционный потенциал субъектов ипотеки не всегда может соответствовать реальному по причине недостатка кредитных и бюджетных средств или низкой производственной мощности строительных организаций. Поэтому необходимо произвести перерасчет размера и структуры инвестиционного потенциала лимитирующего блока, а также пересчитать экономические показатели ипотечной программы.

Пересчет производится путем фиксирования в экономико-математической модели размера инвестиций лимитирующего блока и пересчета основных экономических параметров других блоков.

1. Инвестиционно - кредитный блок имеет инвестиционный потенциал  в размере 80% от расчетного и составляет:

 руб.

2. Рассматривая формулу К_с в развернутом виде, отмечаем неизменные параметры (прожиточный минимум, средняя численность семьи и минимально допустимый доход), из чего следует, что пересчет можно вести по двум направлениям:

- уменьшить количество  клиентов при неизменном размере  нормируемого кредита, что является нежелательным;

- снизить размер нормируемого  кредита при неизменном количестве  клиентов.

3. Определяем размер нормированного кредита:

 руб.

4. Определяем размер бюджетных средств:

 руб.

5. Рассчитываем необходимый размер собственных средств клиента и инвестиционный потенциал блока «клиентура»:

 

 руб.

 руб.

 

6. Определяем размер инвестиционного фонда:

 руб.

 

7. Составляем аналитическую таблицу, демонстрирующую изменения структуры и размера инвестиционного фонда, стоимости жилья, используя данные табл. 10 и результаты расчета представим в таблице 11.

В результате снижения размера  кредитных средств в инвестиционном фонде ипотечной программе на 510000 рублей потребность в денежных средствах клиентов увеличилась, что потребует проведения повторной

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 11

 

Изменение структуры  инвестиционного фонда и стоимости  жилья

 

Показатели	Предварительный расчет		Окончательный расчет		Изменения руб.
	руб.	%	руб.	%
Инвестиционный фонд, в т.ч.:  Средства клиентов  Кредитные средства  Бюджетные средства	19514100   8931600 2550000 8032500	100   45.8 13 41.2	20457600   11991600 2040000 6426000	100   58.6 10 31.4	+943500   +3060000 -510000 -1606500
Стоимость реализации  жилья  Полная стоимость в т.ч. оплаченная клиентами	11481600   21044100 13011600	100   183.3 113.3	11481600   19131600 12705600	100   166.6 110,7	-   -1912500 -306000

 

процедуры андеррайтинга и может привести к снижению количества клиентов.

Одновременно снижаются  размер бюджетных средств и полная стоимость жилья. Однако, результаты расчетов показывают, что снижение размера кредитных средств в инвестиционном фонде нежелательно и необходимо

привлекать дополнительные кредитные ресурсы других банков дополнительно к основному.

 

2.4. Оценка рисков на ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

 

Большинство ипотечных  рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 5.

Рис. 5. Риски ипотечной деятельности

 

Ипотечные риски могут  быть вызваны разными причинами  – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияющие друг на друга.¹⁶

 

Внедрение операций по долгосрочному  жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банком ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками,

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока  и размера кредита (основные параметры  кредита)  является сам предмет  залога, его стоимость и цена (а  также оценка соответствия стоимости цене).

Контроль и регулирование  кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством  предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг  кредитов по группам рисков  в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных  фондов на возможные потери  по ссудам;

своевременное выявление  проблемных кредитов и разработанный  план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ  по возврату кредитов.¹⁷

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).¹⁸