Ипотечное кредитование

Для минимизации риска, исходящего из подобных ситуаций, банком было предусмотрено следующее:

- в договоре о крупных  кредитах (кредитных линиях) статьи  о несменяемости руководства, с которыми заключается договор, на весь срок кредитного периода;

- наличие в договоре  банковского счета пункта о  том, что расчетно-кассовое обслуживание  клиента прекращается за определенный  срок (1-2 дня) до проведения общего  собрания акционеров или намечаемой смены руководства, а его возобновление возможно только с получением официальных документов, подтверждающих полномочия руководящих лиц (выписки из протокола собрания или решения совета директоров, переоформленной карточки с образцами подписей);

- в сложившейся ситуации проведение переговоров с новым руководством о продолжении добросовестного взаимовыгодного сотрудничества (следует иметь в виду, что не только клиент зависит от банка, но и банк – кредитор зависит от крупного клиента-заемщика).

В зависимости от величины риска ипотечные кредиты разделяют на 5 групп:

1 группа - стандартные (практически безрисковые);

2 группа - нестандартные (умеренный уровень риска);

3 группа – перманентные (переменный риск);

4 группа - сомнительные (уровень риска высокий);

5 группа - безнадежные (вероятность возврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактические потери банка).

Для исследуемого банка кредиты в общем объеме могут быть отнесены ко второй группе риска.

По юридическим лицам группа риска – первая. Проблема минимизации кредитного риска имеет особое значение для банка.

Поэтому необходим тщательный анализ качества выдаваемых ссуд и  кредитного портфеля в целом. Количественная оценка влияния кредитного риска  на доходность кредитного портфеля осуществляется с использованием коэффициента, определяющего доходность кредитного портфеля в плане эффективности работы всего банка – чистая процентная маржа, с учетом кредитного риска – показатель отношения чистого процентного дохода, скорректированного на величину потерь по кредитам, к величине кредитного портфеля.

Данный коэффициент  используется для оценки результативности системы управления кредитным риском в банке: он учитывает как потери, обусловленные присутствием кредитного риска, так и доходы, полученные вследствие принятия кредитного риска.

ЧПМ кр = Процентные доходы – Процентные расходы – Потери по кредитам/ Кредитные вложения

 

Чистая процентная маржа  с учетом кредитного риска составляет для АКБ « Балтийский банк развития» – 0,07.

Степень кредитного риска в условиях спада производства, нестабильности экономики растет. Это определяет необходимость формирования качественного кредитного портфеля банка, в котором доля более рискованных операций должна быть меньше, несмотря на то, что в ряде случаев такие операции могут быть более прибыльными для банка.

Степень риска должна соответствовать обычной норме  доходности по ссудам с учетом стоимости  кредитных ресурсов и административных издержек банка.

Конкурентом «Балтийского банка развития» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:

- Программа Сберегательного  Банка РФ по кредитованию приобретения  жилья рассчитана только на  физических лиц. Кредит могут  получить граждане Российской  Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- У потенциального  заемщика должны быть в наличии  свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

- Необходимо, чтобы расходы  на погашение кредита и его  обслуживание (выплату процентов)  не превышали 30% совокупного дохода  заемщика или его семьи;

- Приобретать и оформлять  в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;

- Кредиты предоставляются  в рублях и в иностранной  валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- Процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;

- Максимальная сумма  кредита зависит от платежеспособности  заемщика или совокупного дохода  семьи (заемщика и его супруга  (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

- Обязательным условием  для заемщика является вложение  им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

- Срок действия кредита – доходит до 30 лет.

- В том случае, если  в семье, которая хочет получить  кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита  гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой  недвижимости (приобретаемая квартира  становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических  лиц, имеющих постоянный источник  дохода (это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

- поручительством юридических (ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита  залог имущества обязателен. Кроме  этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка  РФ по кредитованию приобретения жилья  предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.

Если Заемщик и его  семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два  способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.¹⁹

При управлении кредитными операциями следует ориентировать кредитную стратегию на диверсификацию, как состава клиентов, так и спектра представляемых им ссуд (услуг), что необходимо в условиях конкуренции.

 

 

3. Основные направления совершенствования ипотечного кредитования

3.1. Модели и источники привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

 

Проблему привлечения  ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком “короткие” и дорогие  привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на “оптовые”  источники кредитных ресурсов (кредитные  линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести  также средства на “контрактных”  жилищных накопительных счетах (такие  счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству  банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для  ипотечного кредитования из “оптовых”  источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии,  открытые одним банком или  консорциумом банков;

-средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

-  средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов  организации эффективно действующей  системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения  банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через  механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней  модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.²⁰

Поскольку коммерческие банки по своей сути есть коммерческие организации, работающие, главным образом, за счет чужих средств, то следует рассмотреть в комплексе два вида операций банков - пассивные (по привлечению ресурсов) и активные (по их размещению).

Формирование пассивов под будущие ипотечные кредиты  имеет особенности:

1) это должны быть  долгосрочные пассивы (обычно  от 2 до10 и более лет);

2) они должны быть  максимально дешевыми ресурсами,  ибо в противном случае будет  весьма затруднительным обеспечить  прибыльность ипотечного кредита.

Поэтому в качестве пассивов под ипотечные кредиты могут рассматриваться:

-средства инвесторов;

-собственные средства  банка;

-остатки средств на  счетах клиентов;

-долговременные срочные  пассивы;

-залоговые обязательства  клиентов;