Ипотечное кредитование

- Каждый месяц необходимо  платить одну и ту же сумму.  В нее входят проценты по  кредиту и часть основного  долга. Ежемесячный платеж по  кредиту не должен превышать  40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

- Квартира может быть  выбрана на вторичном или первичном  рынке при условии, что приобретаемая  квартира оформлена в собственность  на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

- Фиксированная процентная  ставка;

- Рыночная процентная ставка  для заемщика (в настоящее время  на рынке предлагаются ставки  от 13 до 15%);

- По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.¹⁴

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе  составляет обычно две недели в отличие  от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.¹⁵

 В тоже  время Банк отдает предпочтение заемщикам с потребностями в кредитных продуктах от 35 000 долларов США. При этом сумма устанавливаемого лимита кредитования определяется в зависимости от целей кредитования, наличия ликвидного обеспечения, наличия источников погашения: выручки и/или прибыли, достаточных для погашения ссудной задолженности.

Ставки по кредитным  продуктам являются рыночными и  устанавливаются индивидуально  в зависимости от таких параметров как: сумма, срок кредита, валюта кредитного продукта, финансовое состояние Клиента, целевое использование предлагаемого кредитного продукта.

Изучение методики предоставления осуществления ипотечного кредитования Банком можно на конкретном примере наглядно представляющем весь процесс отбора и предоставления ипотечного кредита заемщику.

Допустим, что исходные данные для реализации ипотечной программы следующие (таблица 3,4,5)

Таблица 3

Условия кредитования коммерческого банка

 

№ п/п	Исходные данные	Показатели
1.	Срок предоставления кредита банком	15 лет
2.	Процентная ставка по банковскому  кредиту	25%
3.	Тип нового жилья	Улучшенной планировки
4.	Материал стен нового жилья	Кирпич

 

Таблица 4

Ресурсные возможности  клиентов

Наименование блока	Инвестиционно-кредитный	Управления	Строительства и реализации
Максимальный размер ресурсов в % от результатов предварительного расчета	80	100	100

 

На основании установленных экономических связей между субъектами ипотеки необходимо определить последовательность передачи ресурсов от субъекта к субъекту, что служит обоснованием для установления процедуры кредитования клиентов и других субъектов ипотеки и организации работы  жилищной ипотеки, сроков заключения договоров, разработки годовой программы и т.п. При определении последовательности передачи ресурсов использованы некоторые элементы сетевых графиков. Факт получения или передачи ресурса называется событием, имеющим свой порядковый номер и выделяемый прямоугольником в составе блока.

Таблица 5

Экономическая характеристика семей, подавших заявление на участие в ипотечной программе

Порядковый  номер клиента	Совокупный  семейный доход на 1 человека, тыс. руб./месяц	Кол-во комнат в собственной квартире	Тип жилья
1	4,5	1	Низкого качества
2	4,6	1	Улучшенной планировки
3	4,7	1	Типовая
4	4,8	1	Низкого качества
5	4,9	1	Типовая
6	5,0	1	Улучшенной планировки
7	5,1	1	Низкого качества
8	5,2	1	Типовая
9	5,3	1	Улучшенной планировки
10	5,4	1	Типовая
11	7,0	3	Низкого качества
12	6,5	3	Типовая
13	6,6	3	Типовая
14	6,7	2	Улучшенной планировки
15	6,8	2	Низкого качества
16	6,9	2	Типовая
17	6,5	2	Улучшенной планировки
18	6,6	2	Типовая
19	6,7	2	Низкого качества
20	4,0	1	Улучшенной планировки
21	5,5	1	Низкого качества
22	5,6	1	Низкого качества
23	5,7	1	Типовая
24	5,8	1	Улучшенной планировки
25	5,9	1	Типовая
26	5,8	1	Низкого качества
27	6,2	1	Улучшенной планировки
28	6,1	1	Типовая
29	6,0	3	Низкого качества
30	7,0	3	Типовая

 

Передача ресурсов обозначается линией, соединяющей  события разных блоков, над которой указан вид  ресурса. Единовременные финансовые потоки обозначены сплошной линией, аннуитетные -  штриховой. Если внутри блока события обозначены разными номерами, то они разделены определенным промежутком времени для выполнения операции (строительство жилья, накопление средств, получение и возврат кредита). События, имеющие одинаковый номер внутри блока показывают, какие ресурсы необходимо получить от других субъектов, чтобы начать выполнение следующей операции. Передача средств может производиться только в том случае, когда будут получены все ресурсы для выполнения операций, выходящих из рассматриваемого события. Одинаковые номера событий в разных блоках модели показывают, что передача ресурсов в этих блоках начинается одновременно. Принцип построения организационно-экономических моделей из  универсальных функциональных блоков позволяет прорабатывать различные варианты, когда вводятся в действие дополнительные функции, заложенные в блоках, или в модель включаются новые блоки для выполнения непредусмотренных ранее функций. Пример такой модели используемой  в практике Балтийского Банка развития представлен на схематически (см. рисунок 4).

 

Рис. 4. Блок схема предоставления ипотечного кредита

 

 

1. Блок реализации.  Для того, чтобы приобрести новую квартиру, клиентам необходимо реализовать собственное жилье (с отсрочкой выселения).

2. Блок клиент. Реализовав собственное жилье (с отсрочкой выселения) клиент должен дополнить их собственными денежными средствами.

4. Инвестиционно – кредитный блок. После приобретения нового жилья клиенты начинают возвращать кредит.

3. Блок управления. Уполномочен выплачивать дотации инвестиционно - кредитному блоку.

В одноуровневой депозитарной модели процесс передачи финансовых ресурсов начинается с получения ипотечного кредита клиентами. Для того, чтобы приобрести новую квартиру, клиентам необходимо реализовать собственное жилье (с отсрочкой выселения), дополнить их собственными денежными средствами. После приобретения нового жилья клиенты начинают возвращать кредит, а блок управления – выплачивать дотации инвестиционно - кредитному блоку.

Следующий этап разработки модели – формализация экономических связей. Все возможные виды экономических связей формализованы в моделях блоков, и задача состоит в правильном выборе формализованных зависимостей для конкретной модели жилищной ипотеки.

Важнейшим этапом формирования ипотечной программы  строительства  жилья является расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических  параметров ипотеки, по которым определяются размер и структура  инвестиционного  фонда. Количественные показатели основных параметров зависят от многих факторов, увязать которые в единую систему возможно путем разработки экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда.

Экономико-математическая модель формирования инвестиционного  фонда ипотеки должна установить не только общую потребность ипотечной  программы в инвестициях, но и инвестиционный вклад каждого субъекта (блока).

Поскольку основным потребителем инвестиций является блок строительства  и реализации, а остальные инвесторами, то экономико-математическую модель  можно представить уравнением:

Детализация экономико-математической модели проведена с использованием зависимостей, установленных для каждого блока, с применением метода нормирования кредита по минимально допустимому доходу клиента и методики оптимизации параметров кредитования.

При разработке экономико-математической модели учтены основные правила моделирования:

1. Место каждого фактора в модели должно соответствовать его экономической роли в формировании результативного признака.
2. Модель целесообразно строить из двух- трехфакторной полной модели путем последовательного расчленения факторов на составляющие.
3. При очередном расширении модели соблюдать связь «причина -  следствие».
4. Возможность укрупнения факторов, чтобы в результате получить экономически понятный фактор более высокого порядка.

Расширение модели до первичных факторов производится путем  расшифровки структурных составляющих при помощи формализованных зависимостей и оптимизационных формул, например:

или

         и т.п.

Важнейшей процедурой ипотечной методики является андеррайтинг – определение платежеспособности каждого клиента.

По статическим данным в России население расходует 70…80% дохода на текущие расходы (питание, одежда, оплата различных услуг), а оставшийся 20…30% могут направляться на накопления или оплату долгосрочных обязательств (ипотечного кредита). Поэтому минимальный доход должен быть в 1,2 1,3 раза выше прожиточного минимума, приходящегося на всех членов семьи.

1. определяем минимально допустимый доход для участия в ипотечной программе:

 руб.

2. сравнивая полученное  значение с данными таблицы  4 задания, исключаем клиентов с доходом ниже расчетного. В рассматриваемом примере все 30 клиентов имеют доход  выше минимально допустимого и могут принять участие в ипотечной программе.

Расчет оптимальной  процентной ставки в ипотечной программе:

- срок кредитования по ипотечной программе принимаем равным сроку предоставления кредита банком n=14 лет.

Определяем оптимальную процентную ставку ипотечной программы:

                            

Принимаем ставку  по кредиту 4% годовых при сроке кредитования 15 лет.

1. Расчет коэффициента кредитования:

2. Расчет размера нормированного кредита:

  руб.

 

Принимаем нормированный  кредит  равный 85000 руб.

Каждому клиенту, принимавшему участие в ипотечной программе  необходимо дать сведения  о стоимости  новой  квартиры, собственного жилья, размере денежных средств и ипотечного кредита, а так же определить удельный вес структурных составляющих в стоимости нового жилья по формулам:

,

где:

удельный вес стоимости собственного жилья  ;

 

удельный вес собственных денежных средств 

удельный вес кредита 

Расчеты проведены для владельцев одно-, двух- и трехкомнатных квартир, в таблицах 6,7,8.

Таблица 6

Владельцы однокомнатных  квартир

Тип собственного жилья
Низкого качества	48	6900	331200	33	5102	168366	85000	77834	0,51	0,23	0,26	6
Типовое	48	6900	331200	33	5461	180213	85000	65987	0,54	0,20	0,26	7
Улучшенное	48	6900	331200	33	6376	210408	85000	35792	0,64	0,11	0,26	6