Ипотечное кредитование

Используя такой вид  ипотечного кредитования Балтийский Банк Развития считает необходимым обосновывать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей Банк обычно использует доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Но применяя кредит с переменной процентной ставкой, Банк часто сталкивается с рядом проблем, а именно:

• не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
• относительная сложность инструмента.

При использовании кредита  с переменной процентной ставкой  процент по нему, как правило, устанавливается  на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, в банке применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с  фиксированной выплатой основной суммы  долга, когда величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного вида ипотечного кредитования является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время  Балтийский Банк развития пошел по примеру зарубежных банков и стал практиковать ипотечное кредитование с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга.

На наш взгляд такой  вид ипотечного кредитования для  исследуемого объекта  связан с повышенным риском невозврата кредита, то есть кредитного риска. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

По результатам проведенного исследования (опроса) и работы в  самом АКБ «Балтийский Банк развития»  можно сказать, что нынешние заемщики банка и потенциальные  будущие клиенты, стараются получить  ипотечные кредиты СС стандартной схемой погашения долга которая для низ более понятна и доступна, а такие как  «шаровой платеж» или платеж с переменной  процентной ставкой для них не совсем привлекательны что обусловлено высокими темпами инфляции нестабильностью экономики и бедующих финансовых доходов самих заемщиков. Наглядно структуру и динамику предоставляемых различных видов ипотечного кредитования можно увидеть на рисунке 3.

Из рисунка 3 видно, что положительная динамика по суммам кредитования предоставляемым Банком сохраняется и на первом месте по  спросу остается постой стандартный аннуитетный вид ипотечного кредитования.

Такая политика формирования кредитной линии Банка говорит о недостаточном внимании которое уделяется оценке и снижению степени

Рис. 3. Динамика и структура видов ипотечного кредитования предоставляемого АКБ « Балтийский Банк развития»

кредитного риска на исследуемом предприятии для того чтобы как то снизить степень риска или избежать его предлагаем банку использовать и и индексируемые виды ипотечного кредитования которые, были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди них следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с  индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются  по какому-либо показателю дохода, обеспечивая  тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.¹³

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

На сегодняшний  день АКБ «Балтийский Банк развития»  Успешно справляется с реализацией  поставленной задачи и выполняет принятый стратегический план, использует наиболее распространенные, и эффективные виды ипотечного кредитования, осваивает новые виды ипотечного кредитования( шаровой платеж), оценивает возможности применения наиболее безопасных и прибыльных. 

2.2. Методика  ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский Банк Развития» (ЗАО)

Методика ипотечного кредитования в АКБ «Балтийский  Банк Развития» (ЗАО) основана на привлечении  денежных ресурсов населения и юридических  лиц и последующего их распределения  в целях ипотечного кредитования.

Политика рассчитана на привлечение и распределение инвестиции сбережений граждан коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 методик (схем) ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема “Форвардкредитинвест”  рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема “Ретрокредитинвест”  ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой.

3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема “Фьючерсинвест”  предназначена для граждан, не  желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема “Рентный залог”  предлагает оформление закладной  на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

АКБ «Балтийский банк развития» (ЗАО) одним из первых начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий. В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. Предприятие выступало инвестором и гарантом, и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировало заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

С мая 2004г. банк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банку возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдаче ипотечных кредитов банком не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования.

На следующем этапе  перед банком возникла более сложная задача – перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 2004-2006 гг. наиболее активно приступили к осуществлению этого вида операций и к 2006г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 2008г. составляет 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляет40-50 тыс. долл.

В конце 2006г. банк приступил к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита.

Как правило, кредиты  предоставлялись в рублях с привязкой  к курсу доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

В настоящее время  Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Балтийский банк развития", должны соответствовать следующим критериям:

- Срок кредита до 30 лет;

- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США,  но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;