Контрактная система

Можно, конечно же, расторгнуть  контракт досрочно. Но, опять же, за досрочное расторжение контрактом предусматриваются штрафные санкции (неустойка). Так что вариантов  не так много: или ждать, когда агентство самостоятельно решит ваши проблемы, или самому начинать искать подходящие варианты, но тем самым стать нарушителем контрактных отношений.

Что должно быть в контракте?

Во-первых, в качестве предмета контракта указывается, какие услуги должно оказать агентство недвижимого имущества. Если оно обязано продать определенную квартиру, то указываются все ее характеристики (адрес, количество комнат, площадь, этаж и т. д.).

Указывается цена квартиры, а также агентское вознаграждение. Кроме того, необходимо указать, кто несет расходы по сбору документов, регистрации контракта, регистрации права собственности и т. д.

Очень важно указать срок действия контракта. Не советуем подписывать  контракт, который имеет формулировку «контракт действует до окончательного выполнения сторонами своих обязательств». Подписавшись под этим, вы можете загнать себя в угол. Если агентство будет затягивать со своими обязанностями и вы захотите расторгнуть контракт, то это будет уже досрочное расторжение, за которое вы можете нести ответственность в виде выплаты неустойки. Также хорошо бы, если в контракте будут предусмотрены основания для досрочного расторжения.

Внимательно прочтите пункт, предусматривающий ответственность  сторон. Особенно следует обратить внимание на размер штрафных санкций за нарушение контракта. Также важно, чтобы указанная ответственность не была односторонней и не предусматривала бы только ответственность со стороны клиента. Ведь и агентство может нарушить взятые на себя обязательства, начиная от потери ключей от квартиры и заканчивая другими крупными неприятностями, например потерей оригиналов документов на квартиру.

Организационные контракты. 

Это договора субъектов РФ, муниципалитетов, а также крупных  бизнесменов (акционерных обществ, концернов и т.д.) об установлении делового сотрудничества, длительных хозяйственных связей и об основных условиях будущего производственного и коммерческого взаимодействия. Такие контракты именуются организационными, генеральными или рамочными соглашениями.

При массовых коммерческих операциях часто подписываются  генеральные договоренности, фиксирующие  общие условия последующих имущественных сделок на поставку товаров. Названные контракты имеют гражданско-правовой характер и являются определенной стадией (этапом) осуществления имущественных хозяйственных связей; при нарушении обязательств по таким контрактам возможно требование о возмещении понесенных убытков, а также неустойки, если она была оговорена сторонами.

Более сложной является оценка организационных контрактов, заключаемых  субъектами РФ и муниципалитетами, которые, будучи органами власти, являются также субъектами гражданско-правовых отношений (ст. 124 ГК). Обоснованным надо считать мнение, согласно которому невозможен и не нужен контракт по вопросам, входящим в сферу властной компетенции органов управления. Когда такие контракты (концессии) подписываются, речь идет о совместном ведомственном нормативном или индивидуальном акте управления. Однако контракт органов управления возможен по вопросам, выходящим за рамки их властной компетенции, и тогда он будет выполнять функцию координирующего (организационного) характера. В этих случаях при нарушении таких контрактов возможно применение общей гражданско-правовой санкции (убытки).

 

 

 

 

 
Источник:http://forexaw.com/TERMs/Economic_terms_and_concepts/Business/l832_%D0%9A%D0%BE%D0%BD%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82_contract

 

 

Условия контракта и их толкование.  

Условия контракта.

Содержание контракта cоставляют  его условия (статьи или пункты), о которых вступающие в контракт стороны достигли согласия в ходе переговоров. Некоторые условия  включаются в контракт в силу того, что они предписаны законодательством, однако большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их требований к предмету контракта и порядку его исполнения.

Императивные нормы законодательства о заключаемом контракте могут в нем не повторяться, поскольку независимо от этого они обязательны для сторон. Однако на практике такое повторение часто имеет место, и это облегчает для сторон, особенно непрофессионалов, понимание и исполнение заключенного контракта.

Ввиду разнообразия применяемых на практике контрактов (см. § 2 настоящей главы) и наличия у их участников разных возможностей и особых требований к предмету и исполнению заключенного контракта условия контрактов необычайно разнообразны. Однако по своему правовому значению все контрактные условия принято  ять на три основные группы: существенные, обычные и случайные.

Основой контракта  являются его условия, которые именуются  ГК существенными (п. 1 ст. 432)*(281). Это те условия, которые должны быть согласованы сторонами для того, чтобы контракт приобрел юридическую силу, т.е. считался заключенным. Иными словами, это тот минимум условий, который должен содержаться в любом контракте. Для отдельных видов контрактов круг существенных условий различен, и он может дополняться самими вступающими в контракт сторонами.

Общие правила  по этому вопросу даны в п. 1 ст. 432 ГК, согласно которому существенными являются условия о предмете контракта, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для контрактов данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, существенные условия могут быть двоякого рода: объективными (предписанные законом или необходимые для контракта данного вида) и субъективными (предложенные стороной контракта). Эти последние условия могут касаться частных вопросов, однако поскольку сторона считает их важными, они приобретают характер существенных и их согласование необходимо для того, чтобы контракт вступил в силу.

В ст. 432 ГК названо главное существенное условие контракта - его предмет, необходимость определения которого вытекает из сути контракта и без чего содержание контракта становится неясным. Условие о цене, которое по ранее действовавшему законодательству считалось существенным для возмездных контрактов, согласно новому ГК по общему правилу таковым не является. В силу п. 3 ст. 424 ГК в случаях, когда в возмездном контракте цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий контракта, его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Лишь при  заключении отдельных контрактов ГК и иные законы требуют обязательного  определения цены и, следовательно, признают это условие существенным (продажа недвижимого имущества - п. 1 ст. 555 ГК, продажа товаров в займ с рассрочкой платежа - п. 1 ст. 489 ГК, контракты аренды - п. 1 ст. 583 ГК и др.).

Применительно к некоторым контрактам в ГК назван достаточно широкий круг существенных условий. Так, согласно п. 1 ст. 339 ГК в контракте о обеспечении долга должны быть указаны предмет обеспечения долга и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого обеспечением долга. В контракте должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Следующую группу составляют условия контракта, которые  в юридической литературе принято  именовать обычными. Они отражают распространенные типичные условия контрактов и предусматриваются диспозитивными нормами, от которых стороны при заключении контракта могут отступать, если такие типичные условия для них неприемлемы и они желают исполнения контракта на отличающихся условиях.

К числу обычных  условий относятся срок и место исполнения, момент перехода права собственности, обязательства сторон по хранению и ремонту предмета контракта. Цена контракта согласно ГК также должна быть отнесена к обычным контрактным условиям, если в самом контракте она не была сторонами определена (ст. 424 ГК).

Еще одну группу образуют условия, которые принято  именовать случайными. Эти условия  выражают особенности взаимоотношений  сторон, их специфические требования к предмету и порядку исполнения контракта. Ввиду разнообразия таких условий они не могут быть заранее предусмотрены в нормах законодательства, а также обычаями и должны определяться при заключении контракта. Примером условий этой группы являются контрактенности сторон о способах обеспечения исполнения (неустойке, задатке, поручительстве и т.д.), страховании рисков, рассрочке платежа, порядке приемки продукта по качеству и особой процедуре разрешения споров (третейский суд).

Выделение обычных  и случайных контрактных условий  оспаривается некоторыми авторами, полагающими, что в действительности они обладают признаками существенных, поскольку в отношении таких условий также необходимо в конечном счете достижение согласия сторон, без чего контракт заключен не будет*(282).

Однако при  более внимательном подходе к  этому вопросу очевидны практически важные различия между названными группами условий и полезность их разграничения. Существенные условия - это необходимый минимум для заключения контракта. Случайных условий в контракте может и не быть. Особенность обычных условий состоит в том, что они не требуют согласования между участниками контракта и приобретают правовое значение в силу факта его заключения, а по соглашению сторон могут быть вообще исключены из контракта или заменены условиями случайными. Объединение предприятий всех контрактных условий в рамках существенных игнорирует эти особенности отдельных условий контракта и может порождать практические неясности.

Наряду с  рассмотренными выше тремя группами условий в контракты должны включаться и некоторые другие условия, которые  можно назвать юридико-техническими. К ним относятся обозначение участников контракта и их юридический адрес (местожительство граждан и место нахождения юр. лица), язык контракта, дата и место его совершения, а также обозначение и подписи лиц, уполномоченных на подписание контракта. Все условия контракта будут в дальнейшем влиять на взаимные права и обязанности его участников и должны формулироваться с необходимой полнотой и четкостью.

Толкование условий контракта.  

В рыночной экономике, когда контракт становится основным правовым документом, определяющим права  и обязанности сторон, особенно в сфере предпринимательской деятельности, существенную роль играет толкование условий контракта. Этому практически важному вопросу посвящена ст. 431 ГК, отсутствовавшая в ранее действовавшем ГК 1964.

В ст. 431 ГК даются дополнительные указания, учитывающие природу контракта и особенности его условий, которые вырабатываются по соглашению сторон.

Толкование  контракта необходимо не только для  того, чтобы уяснить содержание его  условий. Оно требуется для правильного  решения всех правовых вопросов, связанных с заключением и исполнением контракта, в частности таких, как действительность контракта и срок его действия, определение вида контракта, значение последующих его изменений и их влияние на первоначальные обязательства сторон. При составлении контракта на двух языках (например, русском и татарском) и наличии условия об аутентичности обоих текстов толкование должно вести к установлению идентичности подписанных текстов или наличия между ними расхождений.

Исходным началом  толкования контракта и понимания его условий является, согласно ст. 431 ГК, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, т.е. их семантическое (смысловое) содержание в общепринятом в русскоговорящем обществе словоупотреблении. Такое буквальное значение должно устанавливаться в сомнительных случаях при помощи авторитетных словарей русского языка, а также словарей юридической терминологии, поскольку многие слова и выражения контракта являются юридическими, специальными терминами.

При неясности  буквального значения условия контракта его необходимо сопоставить с другими условиями и смыслом контракта в целом (абз. 1 ст. 431 ГК). Если такое толкование оказывается недостаточным, следует выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели контракта (абз. 2 ст. 431 ГК). При этом должен приниматься во внимание широкий круг факторов: предшествующие его заключению переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как и при  уяснении норм законодательства (см. § 5 гл. 2 Учебника), толкование условий контракта может быть по своим результатам ограничительным и расширительным, причем возможно обращение к выработанным многолетней судебной практикой юридическим формулам толкования. Например, правило "последующее соглашение сторон по тому же вопросу изменяет ранее состоявшуюся контрактенность" часто содержится в мотивах выносимых судами решений.

Приведем пример судебного решения, основанного  на толковании условия контракта, которое  по-разному понималось его сторонами. Контракт предусматривал поставку широкого ассортимента радиодеталей с отгрузкой их поквартально, равными по стоимости политическими партиями. Поставщик соблюдал условие о равной стоимости отгрузок, однако ассортимент отдельных политических партий был различным, хотя по итогам года и был выполнен. Покупатель считал, что каждая квартальная политическая партия должна была содержать соответствующее количество предметов торговли по каждой согласованной позиции ассортимента, поскольку он заинтересован в ежеквартальном получении полного набора предметов торговли, поставка которых предусматривалась контрактом. Поставщик возражал против такого понимания контракта, указывая, что такой порядок не был предусмотрен контрактом и усложняет и удорожает для него упаковку и отгрузку продукта.