Контрактная система

Закрепленная в ГК система  контрактов есть их классификация по типам, каждый из которых ввиду наличия  особого предмета или существенных правовых особенностей требует самостоятельной и притом достаточно полной правовой регламентации. Такая классификация является основной и наиболее важной, ибо раскрывает юридические особенности контракта каждого типа и исключает возможность применения к нему норм о контрактах иного типа.

Наряду с систематикой контрактных отношений по их типам  контракты классифицируются по видам  в зависимости от их юридических  особенностей. Основные видовые признаки контрактов также названы в нормах ГК и могут быть присущи как контрактам всех типов, так и лишь некоторым из них. Видовые особенности лежат в основе  ения контрактов на возмездные и безвозмездные, реальные и консенсуальные, а также позволяют выделить контракты с гражданами-потребителями, в пользу третьего лица и предварительный контракт. Есть и более частные видовые особенности контрактов, связанные, например, с их формой (письменные и устные), сроками исполнения (длительные и разовые).

Видовая характеристика контракта  может существенно влиять на его содержание и правовую регламентацию. Безвозмездные контракты, в отличие от возмездных, характеризуются известной простотой регламентации и менее строгой ответственностью стороны, оказывающей безвозмездное предоставление. Напротив, для контрактов с потребителями введена более строгая ответственность обязанной стороны. Иногда безвозмездность контракта даже дает основания трактовать его в качестве контракта особого типа, как это имеет место в отношении безвозмездного пользования имуществом (гл. 36 ГК).

Наиболее общей видовой  классификацией контрактов является их  ение на возмездные и безвозмездные (ст. 423 ГК). В возмездном контракте каждая сторона получает определенное имущественное предоставление; в безвозмездном контракте одна из сторон такого встречного предоставления не получает. Большинство контрактов являются возмездными, и согласно п. 3 ст. 423 ГК контракт предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа контракта не вытекает иное.

В зависимости от момента, с которого контракт начинает действовать, необходимо различать консенсуальные, реальные и формальные контракты (ст. 433 ГК). Консенсуальными (от лат. "consensus" - согласие) признаются контракты, заключенные в момент получения лицом, направившим предложение о его заключении (оферту), согласия на это предложение(акцепта) или же в момент заключения контракта между присутствующими контрагентами. Реальными (от лат. "res" - вещь) являются контракты, для совершения которых в силу закона необходима, помимо договора сторон, передача имущества; они считаются заключенными только с момента такой передачи.

Большинство контрактов относится  к числу консенсуальных, что отвечает природе контрактных отношений  и облегчает их установление. Реальными  являются контракты кредита(ст. 807 ГК), хранения (п. 1 ст. 886 ГК), перевозки груза (п. 1 ст. 785 ГК). Однако контракты хранения, заключаемые профессиональным хранителем (п. 2 ст. 886 ГК), и контракты перевозки грузов морем (ст. 115 КТМ) могут быть также консенсуальными.

Формальными контрактами  являются договоренности, подлежащие государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Такие контракты немногочисленны, к ним относятся главным образом контракты об установлении вещных прав на недвижимость (ст. 131 ГК). К числу формальных должны быть отнесены и контракты, требующие в силу закона обязательного нотариального оформления, например контракты аренды (ст. 584 ГК). Формальные контракты приобретают юридическое значение после их регистрации (нотариального оформления).

Значительной  особенностью обладают контракты в  пользу третьего лица, согласно которым  должник обязан произвести исполнение не кредитору, а не участвовавшему в заключении контракта третьему лицу, приобретающему таким образом право требовать от должника исполнения (ст. 430 ГК). Некоторые контракты являются таковыми в силу прямого указания закона (контракт перевозки груза), другие становятся контрактами в пользу третьего лица в силу включения в них соответствующего условия (страхование и др.).

Новеллой ГК является подробная  регламентация предварительного контракта (ст. 429), который в условиях рынка получает широкое применение. Это контракт, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем контракт о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной контракт) на условиях, предусмотренных предварительным контрактом. Такой предварительный контракт под страхом его недействительности заключается в письменной форме.

Предварительный контракт должен содержать условия, позволяющие  установить предмет, а также другие существенные условия будущего основного контракта. В предварительном контракте указывается срок для заключения основного контракта, а если он не определен, основной контракт необходимо заключить в пределах года с момента заключения предварительного контракта.

Закон предусматривает последствия уклонения стороны, заключившей предварительный контракт, от заключения основного контракта. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной контракт и о возмещении ей убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения основного контракта (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК). 

Новые контрактные отношения.

Общей тенденцией современного контрактного права, отражающей усложнение и разнообразие рыночных связей, являются расширение круга используемых контрактов и включение в систему законодательно регламентируемых отношений новых типов контрактов, а также наделение некоторых категорий контрактов новыми видовыми особенностями. ГК вводит в контрактное право России ряд новых контрактов, призванных обслуживать в первую очередь потребности рыночных отношений (контракты аренды, агентирования, доверительного управления имуществом, коммерческой сделки, финансирования под уступку денежного требования).

К числу новых контрактных  типов следует отнести и учредительный контракт, широко используемый при создании всех хозяйственных товариществ и обществ. Общие правила об учредительном контракте даны в гл.  4 ГК "юридические лица" и дополняются предписаниями соответствующих законов об отдельных хозяйственных товариществах и обществах. Кроме того, ГК предусматривает для некоторых часто применяемых контрактов важные видовые особенности (свойства), выделяя в системе контрактных отношений два контракта: публичный (ст. 426 ГК) и присоединения (ст. 428 ГК).

Для публичного контракта  характерны два признака: во-первых, он может быть заключен только коммерческой компанией, и, во-вторых, предпринимательская деятельность этой компании по своему характеру должна быть публичной, т.е. осуществляться в отношении каждого, кто к ней обращается. В качестве примеров такой публичной деятельности в ст. 426 ГК названы розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание.

Из публичного характера  контракта вытекают следующие его  правовые особенности, закрепленные в ст. 426 ГК:

- при заключении контракта нельзя оказывать предпочтение одному лицу перед другим,

- Цена продукта и услуг и иные условия контракта должны быть одинаковыми для всех потребителей,

- отказ в заключении контракта при наличии соответствующих товаров и услуг не допускается,

- при необоснованном уклонении от заключения публичного контракта можно заявлять требования о понуждении заключить контракт и о возмещении понесенных вследствие такого уклонения убытков. Эти правила призваны защитить интересы потребителей-граждан.

Специфика контракта присоединения состоит в особом способе его заключения. Одна из сторон (обычно это бизнесмен, реализующий товары и услуги) предлагает другой составленный в виде формуляра или в иной стандартной форме перечень контрактных условий, которые эта другая сторона может принять или отклонить, если хотя бы одно из предложенных условий для нее неприемлемо.

Такой порядок позволяет  упростить и ускорить заключение контракта при массовых однотипных операциях, однако дает бизнесменам  возможность включать в стандартные  условия контракта благоприятные для них условия. В целях устранения такой опасности в п. 2 ст.  428 ГК предусмотрено право присоединившейся к контракту стороны требовать расторжения или изменения контракта, если он содержит явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий контракта.

Применительно к отдельным  регулируемым ГК контрактам нет указаний о том, что они являются контрактами присоединения; нет таких прямых указаний и в законодательстве об отдельных контрактах. Исходя из правил ст. 428 ГК контрактами присоединения должны признаваться контракты коммерческих организаций с гражданами, а также с юр. лицами, когда применяются стандартные многократно используемые условия (энергоснабжение, газоснабжение, банковские вклады и др.).

Новый ГК впервые в отечественном  законодательстве содержит норму о  допустимости так называемых смешанных  контрактов. К отношениям сторон в  таких контрактах применяются в соответствующих частях правила о контрактах, элементы которых содержатся в смешанном контракте (п. 3 ст. 421 ГК). Смешанные контракты в условиях рынка получают широкое распространение. К ним должны быть отнесены контракты об инвестировании (элементы контрактов подряда и кредитования), контракты о перекачке нефтепродуктов по магистральнымгазопроводам (элементы транспортировки, поставки, хранения).

К категории  смешанных контрактов следует отнести также получающие распространение в отечественной практике и имеющие большую народнохозяйственную значимость концессии о разделе продукции, предусматривающие освоение новых особо крупных месторождений природных ресурсов, часто с привлечением иностранных инвестиций. Эти контракты урегулированы специальным законом о соглашениях о разделе продукции.

Если вы решите найти определение эксклюзивного  контракта, то не тратьте свое время, перечитывая Гражданский кодекс РФ или какой-нибудь другой свод законов. Вы не найдете описания или определения. Но, как следует из того же Гражданского кодекса, стороны вправе заключить контракт, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или добровольно принятым обязательством.

Итак, что же такое эксклюзивный контракт? 

Смысл данного  контракта заключается в том, что клиент, который желает продать  или купить (обменять) квартиру, поручает это одному единственному агентству недвижимого имущества, а последнее, в свою очередь, обязуется выполнить контрактные обязательства в течение срока контракта. В этой форме взаимоотношений между клиентом и агентством существуют свои плюсы и свои минусы. Хотя надо сказать, что плюсов, конечно же, больше, чем минусов.

Подробно о плюсах…

Начнем с  приятного, а именно с плюсов такого сотрудничества. Несомненный плюс – это экономия вашего времени. Все мы люди занятые: кто-то работает, кто-то в постоянных командировках и разъездах, а кому-то просто лень заниматься всей этой рутиной. После того как вы заключите с агентством контракт, вам не придется бегать в поисках покупателя/продавца, собирать документы, стоять в очередях за необходимыми документами (кстати, а ведь надо еще знать, куда и зачем идти).

И это еще  далеко не все. Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вам придется общаться с потенциальными покупателями, показывать им продаваемую квартиру. А для  этого также нужно свободное  время. Риелтор сам будет осуществлять показ и вести переговоры. Продать или купить квартиру через риелтора можно намного быстрее, чем без него. Ведь в каждом агентстве есть своя база данных недвижимого имущества.

Следующий «жирный  плюс» – это наличие в агентствах профессиональных юристов, которые  проконсультируют вас по всем интересующим вопросам, связанным с покупкой/продажей жилья. Также немаловажен тот факт, что все документы обязательно пройдут через юристов организации, которые проверят их на соответствие требованиям закона. В дальнейшем вы не будете «осчастливлены» новостью о том, что кто-то подал в суд иск о признании соглашения недействительной, и тем более о том, что суд все-таки признал сделку ничтожной.

Если вы уверены, что документы на квартиру у вас  в полном порядке и у вас  уже есть покупатель, который на все 100% купит данную квартиру, то, конечно, вы можете не обращаться к риелтору. Но если дело обстоит иначе, то для того, чтобы продать квартиру, вам как минимум необходимо найти покупателя, а для этого надо прорекламировать продукт, то есть квартиру. Конечно, можно это сделать самостоятельно, поместив объявления в газете, Интернете и т. д. Но реклама в газете стоит дорого, поместить объявление в Интернете можно и бесплатно, но, как правило, на нераскрученных сайтах. А если вы подписали эксклюзивный контракт с риелтором, то вся забота о рекламировании продукта ложится только на плечи агентства. И что самое важное, вам не придется платить. Агентство самостоятельно несет все расходы по рекламе.

И немного о минусах.

Спешим обрадовать: минусов не так уж и много. Да и то, для кого-то их вряд ли можно будет назвать минусами. Если вы заключаете эксклюзивный контракт, то до окончания срока его действия вы не имеете права самостоятельно осуществлять поиск покупателя или обращаться параллельно в другое агентство недвижимого имущества. То же самое касается покупателя, который не вправе самостоятельно искать себе подходящий вариант жилья. Хотя в принципе все это можно, но будет уже считаться нарушением контракта. А за несоблюдение условий контракта агентство вправе взыскать неустойку, размер которой должен быть четко прописан в документе.