Оценка нежилых помещений

 

Условные  обозначения:

(+) – лучшее положение показателя относительно Объекта оценки;

(=) – сопоставимое  или идентичные по ключевым  моментам;

(-) – положение хуже  относительно Объекта оценки.

Весовой показатель:

• изменение на 0,05  - незначительное, не существенное отличие;
• изменение на 0,1 – явное различие. Колебание ставки в пределах 25-40 руб./кв.м в месяц;
• изменения на 0,2 и выше – существенный скачок, вызывающий значительное  изменение арендной ставки. Качественное отличие, играющее важную роль в предпочтениях потенциального арендатора.

Местоположение.

Под местоположением мы понимаем  расположение Объекта оценки относительно центра города. Район города, ближайшее  окружение, удобство подъезда, транспортные потоки. В соответствии с этим выделено три типа местоположения:

• отличное - имеет высокую степень привлекательности для размещения складов. Эти объекты расположены в деловой среде, на крупных магистралях, удобен подъезд автотранспортом, близость остановок городского транспорта;
• хорошее - характеризуется сравнительной удалённостью от остановок городского транспорта, сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности под складов площади.
• удовлетворительное - характеризуется удалённостью от предприятий города и деловых центров, от остановок городского транспорта, сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности под складские площади.

Качество отделки  помещений.

Выделено три состояния качества сравниваемых объектов, в зависимости  от состояния внутренней отделки, инженерного  оборудования зданий, удобства планировки;

• отличное - соответствует высокому классу отделки и оборудовано в соответствии с мировыми стандартами, ремонт выполнен профессиональными специалистами и дизайнерами;
• хорошее - высокое качество отечественной отделки, так называемой евроремонт или улучшенная отделка. Ремонт с комбинированным применением строительных материалов отечественного и импортного производства;
• среднее - стандарты отделки конторских помещений «советских» времен, в лучшем случае недавно произведенный ремонт .

Размеры весовых показателей приняты  из анализа сметных затрат на подобные работы и удорожание строительных материалов.

Параметры помещения  и здания: Рассматриваются конструктивные особенности зданий и помещений. Учитывается этажность, площадь помещения, структура, расположение и назначение. Из анализа арендуемых помещений рассматриваемой категории определена наиболее оптимальная площадь.

Наличие парковки: элемент дополнительных удобств - важный фактор увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно его влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов платные автостоянки. Удобство подъезда, наличие свободных мест, а также охрана парковки –  достаточно существенные основания для повышения арендных ставок.

Привлекательность – комплексный показатель, включающий в себя практически все параметры. Характеризуется тем, что у типичного арендатора  складывается представление об объекте как о благополучном, удобном помещении.

Экология – важный показатель при формировании ставки арендной платы. Концентрация в воздухе выхлопных газов, повышенный шум  - показатели, которые все чаще определяют выбор арендатора. В данном случае преимущества имеют помещения, расположенные внутри жилых зон и в непосредственной близости от парков, скверов, зон отдыха.

 

На основе проведенного анализа принимаем ставку арендной платы для складских площадей равной  220 рублей 27 копеек.

 

Следовательно, потенциальный валовой  доход от сдачи в аренду рассматриваемого объекта будет:

 

ПВД =  1300 х 220,27 х 12 = 3436212

 

В районе расположения объекта  оценки наблюдается избыток площадей предлагаемых в аренду. Учитывая близость крупных объектов, принимаем коэффициент недозагрузки на уровне 0,35. Данная величина включает в себя и риск, связанный с потерей или недосбором арендных платежей, при смене арендаторов и недобросовестным исполнением обязательств.

Исходя из этого, эффективный  валовой доход составит:

 

ЭВД =  3436212х 0,65 = 2233537,8 рублей

 

 

АНАЛИЗ РАСХОДОВ И  ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ЭКСПЛУАТАЦИОННОГО  ДОХОДА

В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров  чистой аренды. В этом случае все  расходы по коммунальным услугам  и охране объекта ложатся на арендатора, а владелец имущества несет затраты в виде налогов на имущество, страховых сборов, управление объектом, капитальных резервов и пр.

Таблица 11.  РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Восстановительная стоимость (ПВС)	456387,112
Остаточная стоимость	1462249,96
Потенциальный валовой доход	3436212
Эффективный валовой  доход	2233537,8
Налог на имущество (2 % от остаточной стоимости)	29244,999
Страховые платежи (0,5% от остаточной стоимости)	7311,25
Капитальный ремонт (30% от ПВС)	136916,134
Текущий ремонт (1% от ПВС)	4563,87
Расходы на управление, (10 % от ЭВД)	223353,78
Прочие расходы,  (2% от ОР)	8027,80066
Итого операционные расходы	401390,033
Доля операционных расходов	0,17971043
Чистый операционный доход	1832147,77

 

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ СДАЧА В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ

Vo = Io / Ro

Vo - предполагаемая стоимость объекта

Io - чистый операционный доход

Ro - общая ставка капитализации

Vo = 1832147,77/ 0,2150 = 8 521 617,521рублей

 

Таким образом, стоимость  объекта, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет:

 

8 521 617,52рублей

 

13.2.  РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

     Стоимость, как известно, не является свойством вещей,  присущим им от природы. В  первую очередь это категория  общественная. Вследствие этого  процедуры определения стоимости зависят от процессов, происходящих в обществе. Вся методология современной оценки построена в расчете на ее использование в условиях свободной экономической системы, находящейся в равновесии. Именно поэтому мы привыкли говорить, что в результате применения любого из трех классических подходов (затратного, рыночного, доходного) должна быть определена рыночная стоимость.

Однако стоит экономической  системе выйти из равновесия, как  отлаженная методология начинает давать сбои. Так в условиях общего спада производства и роста инфляции процедуры затратного и доходного подходов начинают выдавать результаты, завышенные по отношению к стоимостям, получаемым путем сравнительного анализа продаж. В такой обстановке собственность начинает терять свою привлекательность, и ухудшается общий инвестиционный климат в стране. Нечто подобное, только с обратным знаком, должно происходить при общем подъеме экономики.

     Понятно, что любая  теория может претендовать на  признание только в том случае, если она содержит в себе механизмы коррекции, учитывающие изменения состояния системы и влияние внешних условий. В рамках затратного подхода решение этой задачи возлагается на процедуры расчета функционального и экономического (внешнего) устаревания. В рамках доходного подхода приспособление существующей теории к изменению ситуации в экономике может осуществляться только через изменение методологии расчета ставки капитализации.

 

В РИИСе рекомендуется слушателям в расчетах стоимости  использовать следующую схему действий:

     На первом этапе ставка капитализации определяется как сумма:

                              r = r_БАЗ     ±  Dr,   где   (1)

     r_БАЗ    -   базовая ставка (средняя для экономики России),

     Dr  -  поправка на несистематический риск (определяется экспертным путем

              на основе анализа состояния  дел предприятия).

 Отрицательные значения применяются,  когда у Заказчика хорошо поставлено  управление риском.

     На втором этапе  проводится расчет стоимости  для диапазона значений (r ± 5%), чтобы учесть неточности процедуры оценки риска.

     Использовать базовую  ставку предлагает и С.С. Половинкина  из Московского государственного  университета инженерной экологии. Базовую ставку она связывает  со ставкой ЦБ РФ и рекомендует  использовать следующую зависимость:

                       

Y = 26,41х ln(X) – 64,16,  где (2)

    

     Y  -  базовая ставка;

     X  -  действующаяя ставка ЦБ

 

Проблема учета риска может  быть решена при условии, что мы правильно  определимся с классификацией рисков. Риску в последнее время в литературе уделяется все больше внимания. Предлагается различать риски коммерческие, политические, экологические, технологические, финансовые, страховые и т.д. и т.п. Однако, чтобы не утонуть в эклектике такого многообразия, будет, наверное, самым справедливым взять на вооружение то позитивное, что содержит в себе модель САРМ.

     Следует различать систематический риск, общий для всех субъектов хозяйственной деятельности, работающих в одной отрасли экономики, и несистематический, являющийся индивидуальной характеристикой каждого субъекта. В настоящее время уже сложилось понимание того, что только первая составляющая (систематический риск) может быть построена с применением вероятностно-статистических методов. Несистематический риск на современном этапе оценивается только экспертными методами, схожими с процедурой кумулятивного построения.

     Учитывая  сказанное, можно предположить, что  будущая модель ставки капитализации  должна состоять из базовой  ставки, учитывающей систематический  риск, и  корректирующей поправки на несистематический риск.

 

СК = НП + НР + НЛ + ИМ + СВ

 

где СК - ставка капитализации

НП - безрисковая норма прибыли;

НР - надбавка за дополнительный риск, соответствующий вложению в данный актив;

НЛ - надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

ИМ - расходы на инвестиционный менеджмент;

СВ - ставка возврата капитала.

 

Расчет ставки капитализации 

Ставка рефинансирования	13,00%
Безрисковая  (базовая) ставка	3,45%
Компенсация за риск	3,00%
Компенсация за ликвидность	4,00%
Расходы на инвестиционный менеджмент	1,5%
Ставка возврата капитала	10,0%
Суммарная ставка капитализации	21,50%

 

14.  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Затратный подход базируется на рыночной стоимости реальных затрат и имеет следующие недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития бизнеса. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Метод капитализации позволяет отразить будущую доходность недвижимости, что в наибольшей степени интересует инвесторов. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуацию на рынке. Недостаток метода состоит в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно данный подход считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Для окончательного определения итоговой величины рыночной стоимости, рассчитываем весовые показатели.

Результаты расчетов с учетом указанных весов приведены в таблице 12.

 

Таблица 12

Критерий	Подходы
	Доходный	Сравнительный	Затратный
Полнота информации	40	40	20
Достоверность информации	40	50	10
Способность учитывать конъюнктуру рынка	40	40	20
Допущения в отчете	40	50	10
Сумма баллов	160	180	60
Вес	40	45	15