Оценка нежилых помещений

• Примечание. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

5.2.  ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ  ИМУЩЕСТВА

1. Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки.

• Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

2. Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

• Примечание.

• Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
• При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

3. Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа сравнительных продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

4. Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
5. Метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.
6. Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

• Примечание.

• 1. Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
• 2. Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.
• 3. По характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.

7. Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

8. Функциональный износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу
9. Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
10. Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
11. Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
12. Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.
13. Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
14. Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
15. Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.
16. Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

5.3.  ОБЩИЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

1. Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

• право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

• право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
• право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

2. Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

3. Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывает услуги оценщик имущества.
4. Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.
5. Ограничивающее условие - заявление в отчете, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества.
6. Аренда - право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.
7. Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом.
8. Рыночная арендная плата - переменная арендная плата в период действия договора.
9. Рыночная цена - предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке.
10. Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.
11. Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
12. Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.
13. Внутренняя норма прибыли - норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.
14. Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.
15. Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.
16. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
17. Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.
18. Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
19. Дисконтирование - способ определения стоимости имущества на определенный момент времени.
20. Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет доходов или перепродажи.
21. Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства доходов от имущества.
22. Копия - точное воспроизводство объекта оценки.
23. Аналог - объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

 

6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого Объекта недвижимости  включала в себя следующие этапы:

• Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.
• Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости. Был проведён также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.
• Применение методов оценки объекта: для расчета рыночной стоимости объекта были рассмотрены все три метода оценки, принятые Государственными стандартами.
• Подготовка отчёта об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

 

7. ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИЯ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

7.1  КРАТКАЯ ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Административное формирование территории области началось в 18 веке. Челябинск был основан в 1736 году как крепость на месте башкирского поселения Челяба (Селяба).

В 1743 году Челябинск – административный центр Исетской провинции Российской империи. С 1781 года Челябинск – уездный  город Екатеринбургской провинции (Пермского затем Уфимского наместничества), а с 1796 года вошел в Уральскую область Оренбургской губернии. На протяжении 1919-1923 годов Челябинск был центром Челябинской губернии, а потом находился в составе тогдашней Уральской области.

В годы первых пятилеток промышленный потенциал города вырос. 17 января 1934 года образована Челябинская область. В нынешних границах она существует с 6 февраля 1943 года.

7.2. ОПИСАНИЕ РЕГИОНА

Челябинск – областной центр. Расположен на расстоянии 1919 км от Москвы. Население города составляет 1 112 тыс. человек. По численности население Челябинска занимает 8 место в России. Площадь территории – 500 кв. км. Обеспеченность жильем 17,9 кв.м на человека. Обеспеченность телефонами – 221 на 1000 жителей. Обеспеченность автомобилями – 350 на 1000 жителей. Средняя продолжительность жизни составляет: общая – 67,9; мужчины – 62,1; женщины – 73,8.  Индекс рождаемости/смертности  7,7/13,0. Уровень безработицы 1,17%.

Челябинск – крупный промышленный город, центр научной и культурной жизни области. Современная структура производства сложилась с учетом исторически мощного производственного потенциала, удобного географического положения и наличия квалифицированных кадров. Наибольшее значение для города имеют металлургия, машиностроение, металлообрабатывающая, пищевая и строительная отрасли. Существенные мощности сосредоточены на многочисленных конверсируемых предприятиях военно-промышленного комплекса.

 

Потребительский рынок

Потребительский рынок области  в текущем году развивается динамично  и характеризуется высокой товарной насыщенностью. Этому способствует стабильная экономическая ситуация, рост реальных располагаемых доходов населения области, увеличение поставок потребительских товаров.

Оборот розничной торговли в  январе-сентябре 2004 года вырос на 14,2% к январю-сентябрю 2003 года и составил 75405,1 млн. рублей.

 

 

 

Как положительный фактор развития розничной торговли можно отметить динамичное увеличение доли организованного  сектора торговли и сокращение торговли на рынках (76,2% и 23,8% соответственно). Улучшилась и структура оборота розничной торговли, о чем свидетельствуют опережающие темпы роста продажи непродовольственных товаров по сравнению с продовольственными (129,1% и 100,1%) и рост удельного веса непродовольственных товаров в общем объеме оборота (54,8% против 48,8% в январе-сентябре 2003 года). Позитивным изменениям в структуре оборота розничной торговли способствовало увеличение объема продаж непродовольственных товаров длительного пользования в кредит.

В текущем году в области ежедневно продается товаров на сумму около 275,2 млн. рублей (219 млн. рублей в прошлом году), при этом наблюдается увеличение продажи практически по всем товарным группам.

Целенаправленно ведется работа по развитию инфраструктуры отрасли за счет ввода в эксплуатацию новых предприятий торговли, внедрения прогрессивных торговых технологий. За 9 месяцев текущего года введено в эксплуатацию в городах и районах области 378 новых магазинов общей площадью около 43 тыс.кв.м.

В целях улучшения информационного  обеспечения руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей, занятых в сфере торговли, в сентябре проведены “круглый стол” на тему: “Об изменениях областного законодательства в сфере алкогольной продукции” и выездной семинар в г.Чебаркуле на тему: “Управление и регулирование на потребительском рынке”.

В сфере общественного питания  наметилась положительная тенденция  в открытии предприятий общедоступной  сети с расширением спектра услуг  – развлекательных, лечебно-оздоровительных  и др. За январь–сентябрь текущего года открыто 114 объектов общественного питания.

Объем платных услуг населению  области в январе-сентябре 2004 года сложился в сумме 21537,8 млн. рублей и  вырос на 8,9% по сравнению с соответствующим  периодом прошлого года.

Наиболее динамично развиваются услуги физической культуры и спорта – 133,3%, связи – 127,8%, правового характера – 113,6%, бытовые – 107,3%, медицинские – 107,3%, транспортные – 106% и туристические – 105,9%.

Расширяется сеть предприятий бытового обслуживания на территории Челябинской области. За январь-сентябрь 2004 года в городах и районах области открыто 134 предприятия, оказывающих бытовые услуги.

В сентябре 2004 года индекс потребительских цен составил 101,2% к предыдущему месяцу. С начала 2004 года цены выросли на 9,5%, в т.ч. на товары – на 8,1% и платные услуги – на 14,2%.

По сравнению с декабрем 2003 года повысились цены на хлеб и хлебобулочные  изделия – на 29,9%, макаронные изделия  – на 13,3%, на сахар – на 16,3%, крупу  и бобовые – на 11,3%, мясо и птицу  – на 8,9%, рыбу и морепродукты – на 5,8%.

 

Развитие инфраструктуры  

 

За январь-сентябрь 2004 года собственная  выработка тепловой энергии ОАО  “Челябоблкоммунэнерго” сохранилась  на уровне аналогичного периода 2003 года и составила 904,2 тыс. Гкал. Реализация тепловой энергии от Троицкой ГРЭС снизилась на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 176,9 тыс. Гкал.

В январе-сентябре 2004 года построено 295 км газопроводов и газовых сетей. Переведено на газ 14 котельных.

Распоряжением Губернатора Челябинской области от 01.04.2004 года №453-р “О распределении и направлении бюджетных средств” предусмотрено выделить  404,3 млн. рублей на проведение капитального ремонта жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, текущего ремонта жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы. На выполнение мероприятий по данному распоряжению за январь-сентябрь текущего года Министерством финансов области перечислено муниципальным образованиям 277,4 млн. рублей.

Постановлением Правительства  Челябинской области от 22.01.2004г. №2-п утвержден план мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Челябинской области на 2004 год.

На территории области создано  и действуют 46 служб “Заказчика”, в управление которым передано 99% от общей площади муниципального жилищного фонда. Более 90% муниципального жилищного фонда обслуживается организациями-подрядчиками на договорной основе со службами “Заказчика”. Кроме этого, созданы и действуют 126 товариществ собственников жилья.

В январе-сентябре 2004 года общий объем услуг связи составил 5433,5 млн. рублей, в том числе юридическим лицам – 2119,1 млн. рублей (39%), населению – 3314,4 млн. рублей (61%) и по сравнению с январем-сентябрем 2003 года увеличился на 37%.

В январе – сентябре 2004 года Челябинским  филиалом электросвязи ОАО “Уралсвязьинформ” установлено 29708 телефонов (в том числе ГТС-27103, CDMA-49755, СТС-2382), 126 универсальных таксофонов.

Предприятиями транспорта за январь-сентябрь 2004 года перевезено 67622,4 тыс. тонн или 104,7% к соответствующему периоду прошлого года, в том числе железнодорожным – 63301 тыс. тонн (111,8%), автомобильным – 4321,4 тыс. тонн (54,2%). Грузооборот предприятий транспорта составил 43108,9 млн. т-км, что составляет 106,1% к уровню января-сентября 2003 года, в том числе по железнодорожному транспорту – 42919 млн. т-км (106,1%), по автомобильному транспорту – 189,9 млн. т-км (89,3%).