Оценка нежилых помещений

 

12.3. ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

 

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый  физический износ- это износ, исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

 

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ  обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения.

 

ИСПРАВИМЫЙ  ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС (ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются  до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

 

Для определения устранимого физического  износа мы разбивали объекты на отдельные  конструктивные элементы и определяли их техническое состояние. Техническое  состояние определялось группой  экспертов: эксперт-оценщик ООО "Юридическое агентство оценки" и представители проектно-строительной организации ООО "Уралсибстрой", г.Челябинск.  На основании экспертизы  рассчитывался физический износ конструктивных элементов и впоследствии, через средневзвешенный процент износа вычисляли устранимый физический износ.

Неустранимый физический износ  рассчитывался методом эффективного возраста с проведением экспертизы эффективного возраста зданий и сооружений.

 

Таблица 8

Конструктивный  элемент	Удельный вес  конструктив-ных элементов, %	Уд.вес с  разбивкой, %	Расчет-ный уд.вес	Физический  износ элементов здания
				По результатам  оценки,%	Средневзвешен-ное  значение
Фундаменты	3		3	20	0,60
Стены	27	73	19,71	20	3,94
Перегородки	27	27	7,29	10	0,73
Перекрытия	11		11	10	1,10
Крыша	5	75	3,75	30	1,13
Кровля	5	25	1,25	40	0,50
Полы	8		8	20	1,60
Окна	6	48	2,88	15	0,43
Двери	6	52	3,12	15	0,47
Отделочные покрытия	5		5	50	2,50
Внутренние санитарно- технические и электрические  устройства	20
центральное отопление	2,8		2,80	25	0,70
холодное водоснабжение	0,4		0,40	15	0,06
горячее водоснабжение	0,6		0,60	20	0,12
канализация	0,8		0,80	20	0,16
электроснабжение	3,7		3,70	30	1,11
водоснабжение	7,8		7,80	25	1,95
вентиляция	3,9		3,90	35	1,37
Прочие работы	15		15,00	15	2,25
	100		100,00		20,71
Оцениваемое помещение	63,03				13,05
Всего устранимый физический износ					43159,58

 

НЕИСПРАВИМЫЙ  ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

 

Неисправимый  физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид  износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического  износа), пропорционально отношению  фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены от даты ввода здания или от даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции  и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

 

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Из этого соотношения  вытекает следующая формула:

 

ФнИ = (ЭВ/ЭЖ) * ВС = 0,15  х (456387,112- 43159,58) = 413227,532 рублей

 

где ЭВ- эффективный возраст;

ЭЖ- срок экономической  жизни;

ВС- восстановительная  стоимость.

 

Экономический и функциональный износы

Данные виды износа  в данном случае выражается:

• местоположением объекта оценки и учитывает, сложившийся в данном районе, уровень недозагрузки площадей;
• вероятность недополучения платежей в результате невыполнения арендаторами своих обязательств.
• Конструктивные особенности объекта, существенно влияющие на рыночную стоимость

Величина экономического и функционального износов рассчитывается методом капитализации рентных потерь.

Величина ставки капитализации и потерь арендных платежей приведены в разделе  Доходный подход.

Эи = Потери в арендной плате /ставка капитализации

 

Эи = 118137,5 / 0,2150 = 549475,744 рублей

 

Стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом с  учетом накопленного износа составит:

Таблица 9

ПВС	456387,11
Устранимый износ	43159,58
Неустранимый износ	413227,53
Величина функционального  и экономического износов	549475,74
Итого по затратному подходу	1462249,96

 

 

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом

 

С зат = 1462249,96 рублей

 

 

 

 

13. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что  стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих  чистых доходов, которые  принесёт данная недвижимость. Другими  словами, инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существуют два метода пересчёта  чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока.

• Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
• Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

13.1  МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

• Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
• Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный (эксплутационный) валовой доход.
• Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
• Определение нормы капитализации.
• Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

 

 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Информация об источниках доходов  и расходов.

 

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:

• местоположение,
• доступ к объекту,
• внешний вид,
• состояние объекта,
• качество конструкции,
• рыночная привлекательность 
• совокупность дополнительных удобств.

 

Арендная плата по сопоставимым объектам.

Все доходы для оцениваемого объекта  прогнозируется на основе арендной платы  для помещений сопоставимого  функционального назначения. Проведенное  исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для помещений соответствующего класса и прочих типов нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с помещениями оцениваемого объекта.

В результате исследования рынка аренды помещений были отобраны 10 объектов, которые сопоставимы  в той или иной степени с оцениваемым объектом. Впоследствии была выявлена закономерность в формировании ставки арендной платы и отобраны пять из них.

 

 

Таблица 10. Расчет ставки арендной платы

Сравнимые качества		Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Адрес		Калининский р-он, Теплотехнический институт	Курчатовский р-он, Комсомольский пр-т (начало)	Калинин-ский р-он, Калинина/Каслинская	Ленинский р-он, Гагарина	ЧТЗ, Российская
Площади. Ставка арендной платы, руб./кв. м в мес.		300,00	400,00	350,00	200,00	250,00
Площадь, кв.м		1300,00	450,00	100,00	550,00	300,00
Местоположение		+	+	+	=	-
Весовой показатель		0,80	0,90	0,95	1,00	1,05
Экологическая обстановка		=	=	=	-	-
Весовой показатель		1,00	1,00	1,00	1,10	1,05
Качество отделки		=	+	+	-	=
Весовой показатель		1,00	0,90	0,90	1,10	1,00
Параметры здания		+	+	+	=	+
Весовой показатель		0,975	0,950	0,95	1,00	0,950
Параметры помещения		+	+	+	=	+
Весовой показатель		0,850	0,900	0,90	1,00	0,950
Парковка (наличие и загруженность)		-	=	-	=	-
Весовой показатель		1,05	1,00	1,05	1,00	1,025
Условия аренды		+	+	=	=	=
Весовой показатель		0,95	0,90	1,00	1,00	1,00
Привлекательность		+	+	+	=	=
Весовой показатель		0,80	0,85	0,90	1,00	1,00
Ставка с корректировкой, (скл.)руб.		158,72	211,92	241,79	242,00	254,97
Мнение оценщика (вес)		0,25	0,15	0,30	0,10	0,20
		39,68	31,79	72,54	24,20	50,99
Среднее значение (скл.)		221,88		0,40	Веса	88,75
Средневзвешенное (скл.)		219,20		0,60		131,52
Расчетная ставка, руб.	220,27