Оценка нежилых помещений

В отдаленных районах наблюдается  стабилизация цен на уровне 4000-8000 рублей за кв.м.

Существенным фактором является и  качество ремонта помещений.

В 2004 году на рынок города поступило большое количество площадей класса «А». Наблюдается избыток предложений по купле-продаже.

 

 

 

 

9. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Заключение о наилучшем использовании  отражает мнение Оценщика в отношении  наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости. Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям: ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения. РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ  ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования. ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке. ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход. МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.  Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Оценщик решил рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:    *жилое;    *офисное;    *торговое;    *производственное;    *складское.  При анализе оптимального варианта использования Оценщик провел качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям. ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости. ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ  И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения соответствует действительности Объекта оценки в качестве складских помещений, Оценщик принял решение, что производственное и складское назначение объекта соответствует критерию максимальной эффективности. НАЗНАЧЕНИЕ Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве складских помещений:  1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;  2) Складская планировка;  3) Расположение объекта далеко от центра;  4) Объект находится на 1-2 этажах. ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ  Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:  1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;  Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:  1) Отсутствие витрин; 2) Объект оценки расположен в  районе нежилой застройки; 3) Наличие только одного входа;   Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования Факторы Производственное и  складское назначения Офисные помещения Торговые помещения Потенциал местоположения + - - Рыночный спрос + - - Правовая обоснованность + - + Физическая возможность + - + Финансовая оправданность + - - Максимальная эффективность + - - Итого 6 0 2 Исходя из вышеуказанных критериев  анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния  и ситуации, которая сложилась  на рынке нежилой недвижимости, а  также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений складского назначения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно  используют три основных подхода:

• затратный подход
• сравнительный подход
• доходный подход

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин  стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами и методами, проводится согласование результатов и устанавливается оценка стоимости недвижимости, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту. Данный расчет проводится методом математического взвешивания с присвоением каждому из подходов весовых коэффициентов. Окончательная оценка, в данном случае, корректируется на величину юридического риска.

11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает  текущие действия Продавца и Покупателя. Данный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний закрытого типа. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод рынка капитала, который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках.  Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого Объекта. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.).

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных предприятий либо цен приобретения целых аналогичных предприятий.

Метод отраслевых соотношений  основан на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях производства. Формулы и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах предприятий. Используется для ориентировочных оценок предприятий.

Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. В данном случае рассматривались как цены предложений так и цены продаж объектов.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
• приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

• права собственности на недвижимость;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• состояние рынка;
• местоположение,
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования;
• компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения  при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для  остальных корректировок.

В то же время, основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться при выполнении процедур сравнительного подхода, являются:

1. Невозможность проверки выполнения всех условий и требований, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта недвижимости могла считаться рыночной;
2. Недостаточная полнота данных о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов;
3. Отсутствие критерия подбора аналогов из базы данных, так как сравнивать приходиться по большому числу факторов;

Первые две проблемы являются труднопреодолимыми, так как информация подобного  рода относится к разряду коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.

Что касается вопроса методологии  расчета поправок к стоимости  объектов-аналогов, то несмотря на существование  разнообразных процедур, применяемых  для расчета корректирующих коэффициентов, приходится все еще ограничиваться экспертным методом, который базируется на профессиональном опыте и интуиции, что является заведомо субъективным подходом и порой вызывает недоверие у Заказчика и различных контролирующих структур.

Привлечение для расчета стоимости в рамках расчета сравнительного подхода современных математических методов позволяет преодолеть влияние субъективизма оценщика.

В данных наших расчетах мы используем опыт использования элементов линейной алгебры при определении стоимости объектов недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Эта методика применяется в случае, если число отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число ценоформирующих факторов.

 

Со = Цi + ∑∆Цij   (1)

 

где

Со - стоимость объекта-аналога;

Цi - цена i-го аналога;

∆Цij - корректировка цены i-го аналога на различие с объектом оценки по j-му ценоформирующему фактору

 

∆Цij = (Х0j-Хij) • ∆Сj = ∆Хij • ∆Cij      (2)

где

Х0j - значение j-го ценообразующего фактора для объекта оценки;

Хij - значение j-го ценообразующего фактора для i-го аналога;

∆Сj - вклад в стоимость единицы j-го ценоформирующего фактора.

 

 

В результате получим систему из n линейных уравнений, после проведения необходимых преобразований получим основную формулу расчета:

 

∆Х • С = Ц   (3)      =>       С = ∆Х

• Ц   (4)

 

 

∆Х - обратная матрица ∆Х

 

Признаки или факторы, по которым  мы сравниваем различные объекты  при поиске аналогичных классифицированы как качественные и количественные.

Качественный признак - это признак, характеризующий некоторое свойство или состояние, а также наличие или отсутствие данного свойства у рассматриваемого объекта.

Количественный признак - это признак, отдельное значение которого, полученное в результате измерения, наблюдения или счета, выражается определенным числом.

В зависимости от объема информации, экспертные оценки обладают различной  способностью к математической формализации.

• Шкала наименований (номинальная);
• Порядковая (ранговая) шкала;
• Интервальная шкала;
• Шкала отношений;
• Абсолютная шкала.

 

В процессе отбора наиболее существенных  ценообразующих факторов оценщик отдал  предпочтение следующим количественным и качественным характеристикам:

• Местоположение объекта и его ближайшее окружение;
• Техническое состояние (средневзвешенный физический износ);
• Уровень отделки;
• Общая площадь;
• Условия финансирования.

Из отобранных характеристик качественными  являются оценка местоположения и условия  финансирования. Для того чтобы перевести  качественные в количественные, проранжируем объекты-аналоги выбранного вида деловой активности с помощью шкалы "1-9". Для выбора условий финансирования воспользуемся бинарной переменной, принимающей значение 1 - совпадающее с объектом оценки и значение 0 - отличие. Все данные сгруппированы и представлены в таблице 2.

 

 

 

Таблица 4.  Первичные данные по объектам-аналогам и объекту оценки

Наименова-ние объекта	Местоположение	Расчет-ная площадь кв.м	Физический  износ	Отделка	Условия	Стои-мость 1 кв.м, руб.
Объект оценки  Нежилое помещение	Город. Металлургический район.. Ближайшее окружение – нежилые кварталы, производственная зона, Автосервис, магазины мелкооптовой торговли, оживленная магистраль городского значения – ул. ВЛКСМ. Проходимость – низкая, не попадает в основные потоки движения пешеходов		26,09	комбинированная	предложе-ние	?
Аналог 1. Нежилое помещение	Город. Ленинский р-он, ул.Барбюса, 91в. нежилой массив. Близость производственной зоны. Транспортная доступность ограниченная. Проходимость ниже среднего. Экологическая обстановка – плохая.	1318		простая	продажа	4800
Аналог 2. Нежилое помещение	Город. Тракторозаводский район, р-он к/т «Смена». Магистраль районного  значения. Транспортная доступность  средняя. Экологическая обстановка – неблагополучная (попадает в зону ЧЭМК)	1360		улучшен ная	предложе-ние	6800
Аналог 3. Нежилое помещение	Город. Калининский район. Теплотехнический институт, цоколь. Пересечение магистралей  городского значения. Развитая инфраструктура. Транспортная доступность – хорошая. Пешеходная проходимость-высокая. Экологическая обстановка-неблагополучная (большое скопление автотранспорта).	1250		комбинированная	Предл/рас-срочка	10000
Аналог 4. Нежилое помещение	Город. Металлургический р-он. Ул. Дегтярева,56, 1 этаж. Магистраль районного значения. Жилой массив, близкое расположение производственных зон. Транспортная доступность и пешеходная проходимость ограниченные. Экологическая обстановка неблагополучная.	1430		улучшен-ная	продажа	6300
Аналог 5. Нежилое помещение	Город. Тракторозаводский район. Район  «Искра». 1 этаж. Магистраль городского значения. Транспортная доступность – выше средней. Проходимость средняя. Жилой массив, производственная зона. Экологическая обстановка неблагополучная.	1280		простая	предложе-ние	7000
Аналог 6. Нежилое помещение	Город. Советский район. Ул. Доватора, район ДК «Колющенко». Магистраль городского значения. Транспортная доступность-выше среднего. Проходимость плохая. Нежилой массив. Близость производственной зоны-завод дорожной техники.	1200		улучшен-ная	предложе-ние	9000