Оценка нежилых помещений

За январь-сентябрь 2004 года пассажирским автобусным транспортом перевезено 274,6 млн. пассажиров.

Автобусный парк транспорта общего пользования насчитывает 2162 единицы маршрутных автобусов, из них на городских маршрутах работает 1388 единиц, на пригородных – 482 единицы, на междугородных и международных - 292 единицы.

Запланированные расходы областного целевого дорожного фонда на 2004 год  составляют 3008,5 млн. рублей. За январь-сентябрь 2004 года освоено 2375,4 млн. рублей. При этом завершено строительство трех мостовых переходов и реконструкция одного моста протяженностью 374,7 погонных метра. Отремонтировано 75,2 км автомобильных дорог и 42,8 погонных метра мостов.

 

Строительство

 

В январе-сентябре 2004 года отмечается рост работ, выполненных по договорам  строительного подряда. Объем выполненных  работ составил 15960,2 млн. рублей или 118,6% к уровню прошлого года. Наибольший рост объёма подрядных работ наблюдается в следующих муниципальных образованиях: Красноармейском районе (в 13,3 раза больше), Кусинском районе (в 6,4 раза больше), Сосновском районе (в 2,2 раза больше соответствующего периода предыдущего года), Агаповском районе (в 1,9 раза больше), г.Кыштыме (в 1,8 раза больше), г.Коркино (в 1,6 раза больше), Брединском районе (в 1,6 раза больше), Октябрьском районе (в 1,6 раза больше).

В январе-сентябре 2004 года в области  за счёт всех источников финансирования введено 305,7 тыс.кв.м. жилья, что составляет 96,7% к аналогичному периоду 2003 года. При этом индивидуальными застройщиками введено 173,7 тыс.кв.м. жилья, что на 11,5% больше аналогичного периода прошлого года. Удельный вес жилья, введённого индивидуальными застройщиками, в общем объёме составил 56,8%.

Наибольший рост ввода жилья  наблюдался в городах: Катав-Ивановск, Еманжелинск, Аша, Пласт и районах: Троицкий, Верхнеуральский и Кизильский (приложение 1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Промышленность 

 

За январь-сентябрь 2004 года промышленными  предприятиями и производствами при промышленных предприятиях, малыми и совместными предприятиями произведено продукции (работ, услуг) в действующих ценах на сумму 267474 млн. рублей, в сопоставимых ценах рост промышленного производства составил 104,8%.

Структура промышленного производства

 

 

Рост отмечен в черной металлургии (106%), электроэнергетике (107,5%), топливной промышленности (102,8%), машиностроении и металлообработке (103,4%), химической промышленности (125,5%), лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности (105,5%), промышленности строительных материалов (109,4%), пищевой промышленности (104,9%).  

 

Среди территорий превысили уровень  января-сентября прошлого года такие  муниципальные образования, как  г.Челябинск (104,7%), г.Аша и Ашинский район (104,4%), Верхнеуральский район (106,8%), г.Златоуст (118,1%), г.Карталы и  Карталинский район (131,9%), г.Касли и Каслинский район (119,6%), г.Катав-Ивановск и Катав-Ивановский район (219,8%), г.Копейск (117,5%), г.Коркино (117,4%), г.Кыштым (102,8%), г.Магнитогорск (105,1%), г.Миасс (109,9%), г.Пласт (109,8%), г.Сатка и Саткинский район (112,5%), г.Троицк (114,7%), г.Усть-Катав (175,7%), г.Чебаркуль (122,1%), г.Южноуральск (116,2%).

Показатели динамики производства промышленной продукции Челябинской  области обусловлены сохранением  благоприятной внешнеэкономической  конъюнктуры в январе-сентябре 2004 года, повлиявшей на работу предприятий металлургического комплекса. Высокие цены на продукцию черной металлургии, достигшие пика к середине 2004 года, обеспечили стабильные показатели рентабельности и объемов производства металлургических предприятий. В настоящее время наметилась тенденция к некоторому снижению цен на металлопродукцию, что обусловлено обострением конкуренции на внутреннем рынке с металлургическими компаниями Украины и Белоруссии, а также незначительным ухудшением внешнеэкономической конъюнктуры, в частности ценовой ситуацией в Китае – одном из крупнейших рынков сбыта металла.

За январь-сентябрь 2004 года в черной металлургии рост составил 106% по отношению к январю-сентябрю 2003 года. Несмотря на то, что в январе-сентябре 2004 года металлургическая отрасль столкнулась с усилением дефицита сырья на внутреннем рынке и существенным ростом цен на сырьевые ресурсы (уголь, кокс, железная руда), черная металлургия компенсировала потери высокими ценами на металлопродукцию. В целом рост в черной металлургии отмечен по производству всех основных видов продукции: прокат готовый – 105,9% к соответствующему периоду 2003 года, сталь – 104,1%, чугун – 104%, ферросплавы – 108,9%, метизы производственного назначения – 115,6%.

Вместе с тем, рост цен повлиял  на металлоемкие производства, в частности, на производство труб, где отмечено снижение на 3,6% к соответствующему периоду прошлого года из-за высокого ценового уровня и сокращения спроса со стороны основных потребителей отрасли. Несмотря на снижение объемов производства, ОАО “Челябинский трубопрокатный завод” продолжает успешно развиваться, реализует программу по модернизации производства. В октябре на промплощадке ОАО “Челябинский трубопрокатный завод” запускается новый производственный объект - ЗАО “СОТ” - завод по производству фасонных изделий (соединительных трубодеталей). В результате этого на предприятия группы ЧТПЗ будет приходиться более 60% внутреннего рынка отводов.

ОАО “Магнитогорский металлургический комбинат” продолжает реконструкцию  листопрокатного цеха №5, результатом которой должно стать существенное улучшение позиций предприятия на рынке холоднокатаного металла. В ходе реконструкции цеха был построен уникальный двухклетевой реверсивный стан “1700” холодной прокатки, осуществлена реконструкция термического отделения, завершается модернизация травильного отделения с переводом его с сернокислотного на солянокислое травление. Коренная реконструкция холоднокатаного производства стала одним из самых масштабных проектов технического перевооружения Магнитки последнего десятилетия. Общий экономический эффект от комплексной реконструкции ЛПЦ-5 составит 2082 млн. рублей в год. Помимо улучшения качества конечной продукции, что позволило ММК выйти на рынок холоднокатаного автолиста, необходимо отметить, что качественный холоднокатаный лист ОАО “ММК” стал начальным звеном новой технологической цепочки комбината, которая включает агрегат непрерывного горячего цинкования и агрегат нанесения полимерных покрытий.

В машиностроении и металлообработке индекс физического объема по отрасли составил 103,4% к прошлому году. Улучшение показателей в машиностроении обеспечено за счет увеличения производства грузовых автомобилей (108,2%). На ОАО “Автомобильный завод “Урал” увеличились и объемы реализации продукции, которые опережают объемы производства, поскольку предприятие по-прежнему продолжает осуществлять программу по снижению складских остатков.

За девять месяцев 2004 года автомобильный  завод “Урал” увеличил реализацию готовой продукции на 40,5% по сравнению  с аналогичным периодом 2003 года. К 1 октября автомобильный завод “Урал” передал заказчикам 6411 внедорожников против 4562 единицы техники за соответствующий отрезок прошлого года. Объем реализации за сентябрь 2004 года составил 940 автомобилей. Этот показатель – рекордный для автомобильного завода “Урал” за последние два года.

В сентябре АЗ “Урал” принял участие  сразу в нескольких выставках, одна из которых - Московская международная  специализированная выставка “Грузовой  и пассажирский автотранспорт” (“AutoTrans-2004”). Миасский автозавод представлял принципиально новые неполноприводные автомобили дорожной гаммы: бортовой “Урал-6363” с колесной формулой 4х2, грузоподъемностью 10 тонн и самосвал “Урал-6364”, 6х4, грузоподъемностью 15 тонн. Эти грузовики смогут достойно соперничать с отечественными, а в перспективе, и с зарубежными аналогами.

Выше уровня января-сентября 2003 года работали предприятия металлургического  машиностроения (118%). Вместе с тем, снизили  показатели электротехническая промышленность (44,2%), станкостроительная и инструментальная промышленность (58,5%), тракторное и сельскохозяйственное машиностроение (81,8%), строительно-дорожное и коммунальное машиностроение (85,3%).

В топливной промышленности индекс физического объема по отрасли составил 102,8% к январю-сентябрю 2003 года. В январе-сентябре 2004 года добыто 2747 тыс. тонн угля, что выше уровня января-сентября 2003 года на 11,5%.

В электроэнергетике индекс физического объема по отрасли составил 107,5% к январю-сентябрю 2003 года. В январе-сентябре 2004 года произведено 18246,2 млн.квт.часов электроэнергии, что на 12,9% выше уровня января-сентября 2003 года. В целом ситуация в отрасли остается достаточно стабильной. ОАО “Челябэнерго” удалось добиться достаточно серьезных успехов в сбытовой деятельности, обеспечивается полное выполнение плана по сбору средств, в целом нормализуются расчеты с промышленными предприятиями за потребленную электроэнергию.

В химической промышленности индекс физического объема в январе-сентябре 2004 года составил 125,5% к январю-сентябрю прошлого года. На высокие показатели роста в химической промышленности повлияло: увеличение объемов производства изделий из пластмасс – 111,5%, полимерных пленок – 175,1% к соответствующему периоду 2003 года.

Лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность работала на уровне 105,5% к январю-сентябрю 2003 года. Удалось превысить прошлогодние показатели в лесозаготовительной отрасли, где рост составил 134,5%, а также в деревообрабатывающей отрасли – 104,1%.

В промышленности стройматериалов объем производства находится на уровне 109,4% к январю-сентябрю прошлого года. Рост в отрасли главным образом обеспечен за счет увеличения производства цемента (в 2,2 раза больше), а также в промышленности теплоизоляционных материалов (132,4%). Благодаря приобретению иностранными инвесторами крупных цементных предприятий ОАО “Уралцемент” и ОАО “Катавский цемент” на данных предприятиях удалось наладить производство, возобновить поставки продукции на традиционные рынки.

В пищевой промышленности рост объемов производства составил 104,9% к январю-сентябрю 2003 года. Наибольший рост отмечен в мясной и молочной промышленности (110%), а также в пищевкусовой промышленности (102,3%). Вместе с тем, из-за сокращения производства муки (97,8%) отмечено снижение в мукомольно-крупяной и комбикормовой промышленности (99,1%).  

7.3.  АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ

 

Описание внутренней отделки помещений
В помещениях на этажах напольное  покрытие представлено железобетонными перекрытиями, частично покрашено, стены не покрашены, 2/3 стен 2-го этажа отделано панелями из МДФ,    потолки побелка, окна металлические двустворчатые, двери металлические. В помещениях освещение – лампы дневного света.
Описание повреждений  внутренней отделки объекта оценки. Наблюдается нарушение окрасочного слоя  по всему периметру стен, разрушения деревянного короба, расположенного в потолочной части. Многочисленные протечки, наблюдаются сколы штукатурки потолка и стен - преимущественно в районе оконных проемов. Провисание проводки по всей длине этажей. На 1 этаже многочисленные повреждения бетонного основания стен (штробление), вскрытие проводки.
Выводы:	Состояние внутренней отделки  1 этажей очень запущенное. Требуется капитальный ремонт.

 

Описание конструктивных элементов и состояния

 

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов		Техническое состояние	Примечание
Фундамент	Бетонные блоки		Трещины, нарушения отмостки	Визуальное обследование, характеристика БТИ
Стены и их наружная отделка	Бетонные и стеклянные блоки в наружной стене		Трещины в швах	Визуальное обследование, характеристика БТИ
Перегородки	Гипсоволокнистые плиты по металлическому каркасу		Удовлетворительное	Визуальное обследование, характеристика БТИ
Чердачное перекрытие	Железобетонные плиты		Трещины	Визуальное обследование, характеристика БТИ
Перекрытия между этажами	Железобетонные плиты		Удовлетворительное	Визуальное обследование, характеристика БТИ
Кровля	Рулонная		Вздутие поверхности	По данным тех.паспорта БТИ
Полы	Цементно-стружечные плиты		Местами отколы, трещины	Визуальное обследование, характеристика БТИ
Оконные проемы	Металлические 1-2 этаж решетки		Удовлетворительное	Визуальное обследование
Дверные проемы	Металлические		Удовлетворительное	Визуальное обследование
Отопление	Центральное		Требуется капитальный ремонт	По данным тех.паспорта БТИ
Водопровод	Стальные трубы		Требуется капитальный ремонт	По данным тех.паспорта БТИ
Канализация	Чугунные		Требуется капитальный ремонт	По данным тех.паспорта БТИ
Водоснабжение	Центральное		Требуется капитальный ремонт	По данным тех.паспорта БТИ
Электроосвещение	Скрытая проводка		Нарушено на 1 этажах	Визуальное обследование
Вентиляция	Естественная			По данным тех.паспорта БТИ
Лестницы	стандартные		В рабочем состоянии
Входная группа			удовлетворительное
Состояние здания
Охранный статус здания		нет
Строительный статус здания		требует капитального ремонта
Состояние фасада		удовлетворительное
Состояние главного входа		хорошее
Внутренняя отделка  мест общего пользования		Требуется  ремонт
Архитектурная проработка		рядовая

7.4. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Анализ рынка нежилых помещений  выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время  в секторах рынка недвижимости г.Челябинска, представленных в оцениваемом объекте.

При разработке данного раздела были использованы данные материалы статистико-аналитического обзора нежилого фонда города, обзоры периодической печати.

Данный анализ носит ограничительный  характер, поскольку рассматривается непосредственно рынок помещений.

7.4.1. Рынок помещений

помещения, представленные на рынке  города, можно выделить в следующие  группы:

1. Специализированные учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью на рынке достаточно трудно  зафиксировать – информация по проведенным сделкам крайне противоречива, часто не соответствует действительности. Данная информация до сих пор к сожалению является конфиденциальной и не подлежит разглашению;

2. Специализированные учреждения, имеющие площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие склады, расположенные в приспособленных помещениях. Используются учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи – информация близка к действительности;

3. площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах.

4. Строящиеся или построенные здания с площадями, принадлежащие компаниям-операторам недвижимости или различным организациям, осуществляющих долевое участие в строительстве. Активно развивающийся сегмент рынка недвижимости. Отмечен ежегодный ввод новых объектов в данном секторе недвижимости. Отличается очень развитой инфраструктурой, техническим обеспечением, архитектурным оформлением. Здания и помещения, отвечающие всем современным требованиям к объектам недвижимости.

Купля-продажа складских помещений

В связи с отмеченной структурой помещений г. Челябинска, сделки-купли продажи наблюдаются по всем группам недвижимости.

Наиболее удачно в настоящий момент реализуются площади от 100 до 250 кв.м.

Сделки с более большими площадями  происходят достаточно редко. Разброс  цен достаточно велик от 3000 до 24000 рублей за кв. м. Основным фактором, регулирующим цены несомненно является местоположение. Основным спросом пользуются помещения 100-150 кв.м в центре, в местах с хорошим потоком пешеходов.