Повышение финансовой устойчивости предприятия ОАО «Опытный завод тугоплавких металлов и твердых сплавов»

Санация предприятия, направленная на его реструктуризацию (реорганизацию). Такая санация осуществляется при более глубоких масштабах кризисного состояния предприятия и требует осуществления ряда реорганизационных процедур, обеспечивающих более эффективные организационные формы его хозяйственной деятельности. Как правило, этот вид санации связан с изменением статуса юридического лица санируемого предприятия.

Выбор формы санации. Форма санации непосредственно характеризует тот механизм, с помощью которого достигаются её основные цели. Эти формы определяются в рамках конкретного направления санации, избранного предприятием, с учётом особенностей его кризисной ситуации.

Подбор санатора. Такой подбор осуществляется исходя из выбранных форм санации и предшествует разработке бизнес-плана санации предприятия, в которой санатор должен принимать обязательное участие. В реальной практике разработка бизнес-плана санации часто осуществляется до выбора санатора и лишь представляется ему на рассмотрение.

При формах санации, направленных на рефинансирование долга предприятия, основными санаторами могут выступать:

-собственники предприятия (в том числе и государственные  органы – по предприятиям государственной  формы собственности);

-кредиторы предприятия;

-коммерческий банк, осуществляющий  обслуживание предприятия.

При формах санации, направленных на реструктуризацию (реконструкцию) предприятия, основными санаторами могут быть:

- собственники предприятия;

- предприятия-кредиторы;

- сторонние хозяйствующие субъекты – юридические лица;

- трудовой коллектив санируемого предприятия.

Подготовка бизнес-плана санации. Он представляет собой основной документ, определяющий цели и прогресс оосуществления санации предприятия должника. Бизнес-план санации разрабатывается обычно представителями санатора, предприятия-должника и независимой аудиторской фирмы.

Расчёт эффективности санации. Этот расчёт позволяет определить целесообразность всего процесса санации, оценить различные альтернативные формы. Эффективность санации определяется путём соотнесения результатов (эффекта) и затрат на её осуществление в предложенной форме.

Сравнение эффективности различных форм санации позволяет выбрать наиболее оптимальный вариант её осуществления.

Утверждение бизнес-плана санации. После рассмотрения бизнес-плана санации с расчётом её эффективности всеми заинтересованными сторонами (предприятием-должником, его кредиторами и санаторами) он утверждается их представителями и принимается к исполнению.

Мониторинг реализации мероприятий бизнес-плана санации. Такой мониторинг включается в систему текущего и оперативного финансового контролинга и обеспечивается финансовой службой предприятия.

 

3.2 Пути повышения  финансовой устойчивости ОАО  «ОЗТМ и ТС»

 

В результате анализа финансовой устойчивости ОАО «ОЗТМ и ТС» было выявлено, что состояние предприятия является кризисным. Также были выявлены отрицательные тенденции, ведущие к ослаблению финансовой устойчивости в будущем: недостаток высоколиквидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств, недостаток быстрореализуемых активов для погашения текущих обязательств.

Мероприятия, рекомендованные к проведению в связи с указанными негативными тенденциями и способствующие улучшению показателей деятельности:

- продажа земельного участка, имеющегося в собственности предприятия, но неиспользуемого полноценно;

- сдача в аренду имеющиеся  свободные площади;

- увеличение уставного  капитала, а также увеличение  прибыли.

Стоит рассмотреть каждое из мероприятий. Продажа земельного участка связана с тем, что на нем расположены складские помещения в ненадлежащем состоянии. На их демонтаж ОАО «ОЗТМ и ТС» придется понести дополнительные расходы. На данной территории нет рабочих мест штатного персонала. В связи с этим, расходов на перемещение персонала не будет.

При этом имеются свободные площади, которые возможно задействовать. Таким образом, те материалы, которые хранятся в вышеназванных складских помещениях, будут перемещены, и земельный участок будет свободным.

Также в собственности ОАО «ОЗТМ и ТС» есть свободные площади, которые можно было бы сдать в аренду. Сложность заключается в том, что там нужно будет провести ремонт. Ранее этого сделано не было. В связи с этим, площади остались незадействованными.

Одним из важных предложений для ОАО «ОЗТМ и ТС» заключается повышение прибыли и уставного капитала. Увеличение уставного капитала на 10 % происходит ежегодно. В связи с этим, можно утверждать, что в планируемом периоде данное мероприятие также будет проводиться. Улучшение показателей прибыли возможно за счет распродажи готовой продукции, которая ранее была среди запасов.

Для оценки потенциального валового дохода от сдачи в аренду имеющихся свободных площадей будет использован доходный метод. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду).

Сначала необходимо рассмотреть местоположение объекта оценки, так это очень важный фактор при сдаче помещения в аренду. Рассматриваемые в работе свободные помещения расположены удачно относительно транспортных узлов. Это является одним из основных сравнительных факторов.

Основные характеристики местоположения объекта оценки представлен далее.

Объект оценки расположен по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, 3А. Местоположение в пределах города между Третьим транспортным кольцом и Московской кольцевой автодорогой. Типичное использование окружения представляют собой производственно-складские помещения. Внутриквартальная размещенность относительно транспортных магистралей и потребительского потока. Тип функциональной зоны, в которой расположен оцениваемый объект на карте функционального зонирования Москвы представляет собой промышленную зону. Наличие инженерной инфраструктуры включает в себя электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализацию. Доступ к объекту оценки возможен на автомобильном и общественном транспорте. Ближайшая остановка – «8-й троллейбусный парк». Интенсивность движения автомобильного транспорта средняя.

Расположение объекта оценки на карте Москвы относительно транспортных магистралей представлено на рисунке 3.

 

Рисунок 3 – Местоположение объекта оценки на карте Москвы относительно транспортных магистралей

 

Выводы по местоположению объекта оценки. Оцениваемый объект расположен в городе Москве, в Нагорном районе Южного административного округа, за Третьим транспортным кольцом. В ближайшем окружении объекта оценки расположены производственно-складские объекты. Доступ к объекту оценки возможен на автомобильном и общественном транспорте, через КПП завода.

Для оценки стоимости необходимо ввести несколько корректировок.

Корректировка на планировку включает в себя ограничения на планировку у объектов аналогов в связи с тем, что они являются именно офисными. В сравнении со смешанной планировкой данное ограничение расценивается как 2 %.

Корректировка на расстояние до станции метрополитена: каждые пять минут пешком расцениваются как 2 %.

Корректировка на состояние помещения предполагает, что не требующие ремонта аналоги выигрывают на фоне объекта оценки 5 %.

В таблице 20 представлен расчет стоимости объекта оценки.

 

Таблица 20 – Расчет стоимости объекта оценки

Показатели	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3
Местоположение, адрес:	м.Нагорная	м.Нагорная	м.Нагорная	м.Нагорная
Предлагаемая (заявленная) цена аренды, руб./м2 в год		15 500	5 854	8 850
Планировка	смешанная	офисная	кабинетная	офисная
Корректировка на планировку, %		2	2	2
Скорректированная стоимость		15 810	5 971	9 027
Расстояние до станции метрополитена (пешком), мин.	10	5	10	5
Корректировка на расстояние, %		-2	0	-2
Скорректированная стоимость		15 494	5 971	8 846
Наличие:
-парковки	имеется в наличии	н/д	н/д	имеется
Корректировка на парковку, %		0	0	0
Скорректированная стоимость		15 494	5 971	8 846
-кондиционирование и вентиляция	имеется	н/д	имеется	имеется
Корректировка на кондиционирование, %		0	0	0
Скорректированная стоимость		15 494	5 971	8 846
Состояние помещения	требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта
Корректировка на состояние, %		– 5	– 5	– 5
Скорректированная стоимость		14 719	5 673	8 404
Количество корректировок		3	2	3
Общая чистая коррекция		– 781	– 181	– 446
то же, в процентах		– 5,04	– 3,10	– 5,04
Общая валовая коррекция		775	176	443
то же, в процентах		5	3	5

 

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог № 2. Аналог № 1 имеет самую высокую валовую коррекцию. Чистая коррекция самая высокая у аналога № 1. Далее подобраны весовые коэффициенты на основании сделанных выводов: для аналога № 1 – 0,2, для № 2 – 0,5, для № 3 – 0,3.

Таким образом, стоимость 1 м2 объекта оценки составит 8 583,1 руб./м2.

С учетом необходимых затрат на ремонт, а также оплаты налога в распоряжении предприятия будет 11 500 000 руб.

Для обоснования стоимости земельного участка используется сравнительный подход. Его применение обусловило следующую последовательность действий.

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Описание корректировок цен объектов аналогов методом парных сравнений.

Корректировка на уторговывание – это процентная корректировка. Поправка по данному показателю вносилась в размере 20 % согласно анализу рынка.

Корректировка на вид права на земельный участок согласно справочнику оценщика недвижимости составляет 1,16 (1/0,86) для объектов аналогов, правовой статус которых долгосрочная аренда.

Корректировка на местоположение. Объекты аналоги, как и объект оценки, расположены в г. Москве, между Третьим транспортным кольцом и Московской кольцевой автомобильной дорогой. Корректировка на местоположение в пределах города не вносилась.

Корректировки на физические характеристики. Физические характеристики объекта являются также одним из основополагающих факторов, влияющих на стоимость одного квадратного метра недвижимого имущества. Физические параметры характеризуются такими составляющими как площадь, тип объекта недвижимости, наличие либо отсутствие коммуникаций и прочее.

Объекты аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по всем характеристикам кроме площади и наличия инженерных коммуникаций.

Корректировка на площадь. Согласно анализу рынка, выявлено, что стоимость земельного участка зависит от его площади обратно пропорционально: участки с меньшей площадью стоят дороже (в расчете на один квадратный метр), чем участки с большей площадью.

Величина данной поправки рассчитывалась на основании соотношения стоимости одного квадратного метра объектов аналогов № 2 и № 3. Данная поправка была внесена в расчет по формуле 1.

 

КSан.n. = (Cт.ан.2 – Ст.ан.3) : (S.ан.2 – S.ан.3) х (S.оо – S.ан.n),     (1)

где КSан.n. – корректировка на площадь для n-го аналога;

      Cт.ан.2 и Ст.ан.3 – стоимость одного квадратного метра аналогов № 2 и № 3;

      S.ан.2 – площадь аналога №2;

      S.ан.3- площадь аналога №3;

      S.оо – площадь объекта оценки;

      S.ан.n – площадь n-го аналога.

 

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций рассчитывалась на основании разницы между средним значением объектов аналогов, имеющих по границе инженерные коммуникации, и средним значением объектов аналогов, у которых отсутствуют инженерные коммуникации:

Величина корректировки была внесена в расчет и составила 5 196 руб. /кв.м. для аналогов, у которых отсутствуют коммуникации.

По остальным критериям физических характеристик корректировки в расчет не вносились.

Расчет стоимости объекта оценки представлен в приложении Б.

По результатам анализа, стоимость земельного участка равна 14 150 290 руб.. Далее следует учесть затраты, связанные с продажей.

 

Наименование показателя	Сумма
Затраты
Межевание границ земельных участков…………………………..	450
Оценка стоимости земельного участка………………………….	200
Проведение аукциона………………………………………………….	50
Перенос забора………………………………………………………...	200
Монтаж/демонтаж оборудования……………………………….	300
Всего
Доходы
Стоимость земельного участка…………………………………..	14 150
Всего
Баланс……………………………………………………………………	12 950

 

С учетом затрат, налогов, а также учитывая, что доходы от продажи участка можно учесть как разницу между рыночной и балансовой стоимостью, оперировать далее в расчетах можно будет суммой, равной 8 100 тыс. руб..

Общая сумма, полученная от проведения мероприятий равна 17 300 тыс. руб.

Далее на рисунке 4 подведен итог тех мероприятий, расчеты по которым произведены.