Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері

Лизинг шартына сәйкес төленуге тиісті мерзімділік төлемдері мүліктің шарт жасасқан кездегі баға бойынша құнының барлық немесе елеулі бөлігінің амортизациясы ескеріле отырып есептелуі мүмкін.

 

2.7 Үйлер мен ғимараттарды жалдау

 

Үйді немесе ғимаратты жалдау шарты бойынша жалға беруші үйді немесе ғимаратты жалға алушының уақытша иеленуіне және пайдалануына беруге міндеттенеді.

Үйді немесе ғимаратты жалдаушарты тараптар қол қойған бірыңғай құжат ретінде жазбаша нысанда жасалады. Үйді немесе ғимаратты жалдау шартының нысанын сақтамау оның жарамсыздығына әкеп соғады. Кенмінде бір жыл мерзімге жасалған үйді немесе ғимаратты жалдау шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және ол осындай тіркеуден өткен кезден бастап жасалды деп есептеледі.

Үйді немесе ғимаратты жалдаушартында жалдау ақысының мөлшері көзделуге тиіс.

Үйді немесе ғимаратты жалдау ақысы шартта үй (ғимарат) алыңының бөлінісіне немесе оның көлемінің өзге көрсеткішіне белгіленсе, жалдау ақысы жалдау алушыға берілген үйдің немесе ғимараттың нақты мөлшері негізге алына отырып айқындалады.

 

2.8 Мүлікті тегін пайдалану

 

Мүлікті тегін пайдалану шарты (несие шарты) бойынша бір тарап (несие беруші) екінші тарапқа (несие алушыға) мүлікті тегін уақытша пайдалануға береді, ал соңғысы мүліктің қалыпты тозуын ескере отырып, қандай күйде алса, сондай күйде немесе шартта ескертілген күйде қайтаруға міндеттенеді.

Мүлікті тегін пайдалануға беру құқығы оның меншік иесіне және соған заң актілері немесе меншік иесі уәкілдік берген өзге адамдарға беріледі.

Несие беруші тегін пайдалану шартын мерзімінен бұрын бұзуды несие алушы:

1. Мүлікті шартқа немесе мақсатына сәйкес пайдаланбаған;
2. Мүлікті дұрыс күйінде сақтау немесе оны ұстап-тұту жөніндегі міндеттерін орындамаған;
3. Мүліктің жай - күйіне елеулі түрде нашарлатқан;
4. Несие берушінің келісімінсіз мүлікті үшінші тұлғаға барген жағдайларда талап етуге құқылы.

Несие алушы:

1. Мүлікті қалыпты пайдалануды мүмкін етпейтін немесе ауырлататын кемшіліктерін тапқан кезде, олардың бар екені туралы шарт жасасу кезінде білмеген және білу мүмкін болмаса;
2. Егер мүлік ол жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайдалануға жарамсыз күйде болса;
3. Егер шартты жасау кезінде несие беруші оған берілген мүлікке үшінші тұлғалардың құқықтары туралы ескерпесе;
4. Несие беруші мүлікті беру не оның керек – жарақтары мен оған қатысты құжаттарды беру міндетін орындамаса, тегін пайдалану шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.

Тараптардың әрқайсысы мерзімі көрсетілмей жасалған тегін пайдалану шартынан бұл туралы басқа тарапқа бір ай ішінде хабарлап, кезкелген уақытта бас тартуға құқылы.

Тегін пайдалану шарты, егер шартта өзгеше көзделмесе, несие алушы азамат қайтыс болған немесе несие алушы заңды тұлға таратылған жағдайда тоқтатылады.

 

 

 

 

 

3.Тұрғын үй саласындағы жылжымайтын мүлікпен операциялар

3.1 Жекешелендіру

 

Қазақстандағы экономикалық реформалар әр салада әлтүрлі уақытта, әртүрлі жылдамдықпен және қарқындылықпен жүргізіліп жатыр. Экономикалық реформаның ортасы болып табылатын мемлекеттік мүліктің жекешелендіруі тез өтті және экономикадағы ең маңызды өзгерісі болып қалыптасты. Жекешелендіру үрдіснің теория мен тәжірибесі отандық экономикалық ғылымда маңызды орын алды. Бұның үш себебі бар. Біріншіден, түрлі мемлекеттерде нарықтық экономикаға өтудегі өзгерістерді бағалау; екіншіден, меншік қатынастар жөніндегі қазақстандық зерттеушілерінің көңілі; үшіншіден, жекешелендіру үрдісі, оның жүруі және нәтижелері жөнінде халықты қызықтыру және тарту. Қазақстанның нарықтық экономикаға кіруі жекешелендіру үрдісінің кейінгі дамуына маңыздылығы бар көптеген жаңа мәселелер ашылып отыр.

Жекешелендіру өндіріс құралдарына деген меншік нысандарының өзгеруімен (мемлекеттік меншіктен жеке меншікке) байланысты пайда болатын экономикалық қатынастардың ерекше жүйесі болып табылады. Жекешелендіру екі қызметті атқарады. Бір жағынан, ол экономикалық реформаның элементі, түбегейлі қайта құрудың негізі, ал екінші жағынан, ұзақмерзімді сипаттағы мемлекеттің реттеу құралы. Жекешелендірудің негізгі мақсаттары:

• шағын және орта меншік иелерінің қалыптасуы;

• мемлекеттік меншігіндегі мүлік үлесінің қысқаруы;

• билік негіздерінің экономикалық қайта үлестіруі.

Жекешелендіру әдісін таңдаудың негізгі өлшемі ретінде салалық бағыттауы және кәсіпорын көлемі, демонополизация, кәсіпорынның өндірістік потенциалының сақталуы, кәсіпорынның табыстылығы, инвестицияларды тарту. Аталған өлшемдер жекешелендірудің келесі негізгі әдістерін  қалаған- мүліктің және кәсіпорынның коммерциялық немесе инвестициялық конкурста сату (аукцион және тендер), тура адрестік сату.

1991-1995 жылдарда  Қазақстан Республикада мемлекет  иелігінен алу және жекешелендірудің  екі программасы жүзеге асқан. 1991 жылдың 22 маусымда қабылданған  мемлекет иелігінен алу және  жекешелендірудің программасы 1991-1992жылдарды  қамтыды және сауда және қызмет  ету саласының объектілерді сатуға, сонымен қатар мемлекеттік меншікті  кәсіпорындардың еңбек ұжымдарға  беруге негізделген. 1993 жылы 5 наурызда  қабылданған мемлекет иелігінен  алу және жекешелендірудің ұлттық  программасы 1993-1995 жылдарды қамтыған (2 кезең) және шағын жекешелендіруден  басқа, жаппай жекешелендіруді, жеке  жоба бойынша жекешелендіруді, агроөнеркәсіптік  жекешелендіруді қамтыған. Алға  қойылған мақсаттар жүзеге асырылды.

Шағын жекешелендіру кезінде 11 мың объектілер сатылған, ол шағын жекешелендіруге арналған барлық объектілердің 2/3 бөлігін құраған. Сауда, қоғамдық тамақтану және қызмет көрсету саласындағы кәсіпорынның 84 пайызы жекешелендірілген.

Жаппай жекешелендіру программасы толығымен аяқталған: 22 аукционда 1600-н астам кәсіпорын сатуға шығарылған. Бұл аукциондарда жарғы қорының номиналды құны 1261,5 млн теңгені құрайтын кәсіпорындардың акциялары өткізілген.

Жеке жекешелендіру шегінде 5 мың адам жұмыс істейтін кәсіпорындардың 5-уі сатылған, 44 кәсіпорын сенімді басқаруға, соның ішінде 12-сі шетел субъектілерге берілген.

Жекешелендіру программасының негізгі мақсаты Қазақстан Республикасының экономикасында жеке секторының басымдылығына қол жеткізу және оны бекіту. Бұл мақсаттың жүзеге асыруы мемлекеттік меншігінде қалған объектілердің қайта құрылымдауымен бірге жүргізіледі. Бұл өзара байланысты үрдістержекешелендіру және қайта құрылымдау – жеке және мемлекеттік сектордағы тиімді меншік иесінің қалыптасуына көмектеседі.

Тұрғын үй қоры дегеніміз – бұл Қазақстан Республикасының территориясында орналасқан тұрғын үйлер мен тұрғын жайдың жиынтығы. Тұрғын үй қоры жеке, ұжымдық, тұрғын кооперативтер қорын, мемлекеттік тұрғын үй қорын қосады.

Жеке тұрғын үй қоры – мемлекеттік емес меншік нысанында негізделген, меншік құқығы негізінде азаматтар мен заңды тұлғалардың иелеріндегі тұрғын үйлер жиынтығы.

Мемлекеттік тұрғын үй қоры – меншік құқығы негізінле мемлекетпен иеленетін және жергілікті атқарушы органдардың немесе мемлекеттік кәсіпорынның басқаруындағы түрғын үйлер.

Тұрғын үй қорына тұрғын үйлердегі тұрғын емес жайлар кірмейді.

Тұрғын үйлерді жекешелендіру:

1. тұрғын үйді жалға алушы мемлекеттік мұрғын үй қорындағы  тұрғын жайды кәмелетке толған жанұя мүшелерінің рұқсатымен саты алуы мүмкін.

2. Сатып алынған тұрғын үйі жалға алушының және бірег тұратын мен уақытша жоқ жанұяның мүшелерінің жалпы бірлестік меншігіне ауысады.

3. Заңнамамен бекітілген жағдайда тұрғын жайлар жалға берушінің меншігіне жеңілдіктер негізінде немесе төлеусіз (өтеусіз) беріледі.

4. Жалпы бірлестік меншігіндегі пәтер тұратындардың және кәмелетке толған жанұя мүшелерінің рұқматымен жекешелендіруге болады.

5. қызметтік тұрғын үйді жекешелендіруге болмайды.

 

 

3.2 Тұрғын үй қорынан тұрғын үйлерді және тұрғын жайларды алып тастау.

 

Тұруға жарамсыз түрғын үйлер мен тұрғын жайлар тағайындауы бойынша пайдалану үшін қайта құрылады, басқа мақсатта пайдалану үшін қайта жабдықталанады немесе бұзады.

Тұрғын жайларды тұрғын емес жайларға ауыстыру тәртібі.

1. Тұруға жарамды тұрғын дайларды тұрғын емес жайларға ауыстыру ерекше жағдайларда, халқы үшін қолайлы қала инфрақұрылымы мақсатында, тұрғын-коммуналдық және тұрмыстық қызмет көрсетуді және құрылыстың архитектуралық бейнені жақсарту үшін жүзеге асырылады.

2. Тұрғын емес жайларға ауыстыруға рұқсат берілмейді:

2.1.егер осындай  ауыстыру санитарлық, өртке қарсы  және құрылыстық нормаларға және  ережелерге қарсы жағдайларға  әкелуі мүмкін өндірістік және  басқа сипатындағы қажеттіліктер  үшін.

2.2 жалға  алу немесе жалдау талабында  болған тұрғын үйлер.

3.  Тұрғын жайларды  тұрғын емес жайларға ауыстырудың  себептері:

3.1 Бірінші  қабатта орналасқантұрғын жайлардың  функционалдық бағытталуының өзгеруінің  мақсатқа лайықтылықты келесі  талаптардың бар балған кезде  мойындалады:

• тұрғын емес жайға үй подъезінен тыс жеке кіруді ұйымдастырудың мүмкіндігі;

• тұрғын жайды тұрғын емес жайға ауыстыруы жүзеге асыратын жерінде бірінші қабатта тұратын үйдің тұрғындардың рұқсаты;

• үй фасадының архитектуралық бейнесінің сақталуы және жақсаруы.

4. Тұрғын  жайларды тұрғын емес қорғп  ауыстыру туралы құжаттарды рәсімдеу  тәртібі:

Тұрғын үйлерді тұрғын емес қорға ауыстыру немесе тұрғын жайлардың уақытша жарамсыздығы туралы сұрақтарды қарастыру үшін меншік иесі комиссияға келесіні ұсыну қажет:

• себептерді көрсететін өтініші. Комиссия талабынша өтініш беруші өзінің өтінішінің техникалық-экономикалық негіздемесін ұсынады;

• жылжымайтын мүліктің тіркеуі мен бағалауы жөніндегі техникалық инвентаризация мен басқару актісі;

• тұрғын жайды қайта жабдықтауы және жеке кіруді ұйымдастыру жөніндегі қала архитектурасының рұқсат құжаттары;

• техникалық қорытындысы және тұрмыстық-эксалуатациондық ұйымның немесе ПИК (КСК) келісімі;

• меншік құқығын растайтын құжаттар.

Комиссия ұсынылған құжаттарды зерттеп және орналасұан жерде жайдың зерттеуін жүргізіп өзінің қорытындысын рәсімдейді. Тұрғын жайды тұрғын емес қорға ауыстырғаны туралы органның шешімі жай иесіне беріледі және құрылыстың техникалық паспортқа өзгерістерді енгізу үшін жылжымайтын мүлікті тіркеу және бағалау жөніндегі басқармасына бағытталады.

3.3 Мемлекеттік мүлікті сату

 

Мемлекеттік жылжымайтын мүлікті сатудың екі әдісі бар:

1. сауда- саттықта сату (аукцион мен тендер);

2. тура адрестік сату.

Сауда-саттық түрлері. Сауда-саттықтар акцион немесе тендер негізінде жүргізіледі. Аукционда ең жоғары бағаны ұсынған тұлға ұтқан деп саналады. Ал тендерде сатушымен бекітілген тендер комиссияның шешімімен ең жақсы жағдайды ұсынған тұлға ұтқын деп саналады. Аукционда ұсыныстар жария мәлімденеді, тендерде сатушының қалауынша ұсыныстар жария немесе жабық түрінде мәлімденелі. Сауда-саттықтар ашық болуы қажет. Мемлекеттік қауіпсіздігін, сыртқы ортаны қорғауды, Қазақстан Республикасының сыртқы экономикалық жағдайды қамтитын ерекше жағдайда ғана тендер жабық бола алады. Аукцион мен тендерде бір ғана тұлға қатысқан жағдайда олардың заңды күші жойылады. Ал кейінгі екінші немесе үшінші сада-саттықта жылжымайтын мүлік объектісі қызушылығынбілдірген осы бір тұлғаға (қатысушыға) сатылуы мүмкін. Сауда-саттықтың алдында сатып алушының сатып алынатын объекттің экологиялық жағдайын тексеруге құқығы бар.

Ашық сауда-саттықты жүргізу тәртібі. Сауда-саттық туралы хабарлама сатушымен оның жүргізілуінен 15 күн бұрын жарияланыу керек. Хабарлама республикалық ресми баспасында қазақ және орыс тілінде жариялануы керек. Хабарламада уақыты, жері, сауда-саттық түрі, сату объектісі, жүргізу тәртібі, сауда-саттықта қатысуды рәсімдеуі, талаптары, сауда-саттықты ұтқантұлғаны анықтау талаптары, бастапқы баға және кепілді жарналары туралы мәліметтер болуы қажет. Қатысушылар сауда-саттықты жүргізу туралы хабарламада көрсетілген мөлшерде, уақытта және тәртіпте кепілді жарнаны төлейді. Егер сауда-саттық жүзеге асырылмаса, онда кепіл жарнасы өтеленеді. Сонымен қатар кепіл жарналары аукционда қатысқан, бірақ ұтпаған қатысушыларға да қайтарылады. Ұтқан тұлға мен сатушы сауда-саттық жүргізілген күні сауда-саттық нәтижелері туралы хаттамаға қол қояды. Сатып алу-сату келісіміне сауда-саттықтан 10 күн ішінде қол қоюы қажет. Тәртіпті бұзушылықпен өткізілген сауда-саттық сотпен заңсыз деп танылуы мүмкін.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4 Тұрғын үйді жалдау

 

Тұрғын үйді жалдау шарты бойынша тұрғын үйдің иесі немесе оның уәкілетті адамы (жалға беруші) азаматқа (жалға алушыға) және оның отбасы мүшелеріне тұрғын үйді ақы төлеп пайдалануға беруге міндеттенеді. Тұрғын үйді жалдау шарты жазбаша түрде жасалуға тиіс, ал заң актілерінде көзделген жағдайларда тіркеуге жатады.

Мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйлерді жалдау шарты жергілікті атқарушы органның тұрғын үй беру туралы шешімі негізінде жасалады. Тұрғын үйді беру талаптары, тараптардың құқықтары мен міндеттері, мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шартын өзгерту мен бұзу негіздері тұрғын үй заңдарында белгіленеді.