Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері

Рента жер учаскесіне, сондай-ақ оны төлейтін етіп берілген кәсіпорынға, үйге, ғимаратқа немесе басқа да қозғалмайтын мүлікке құқық жүктейді. Рента төлеуші осындай мүлікті иеліктен айырған жағдайда оның рента шарты бойынша міндеттемелері мүлікті сатып алушыға ауысады.

Жер учаскесі немесе басқа да қозғалмайтын мүлік құқығы рента төлейтін етіп берілген кезде рента алушы рента төлеушінің міндеттемесін қамтамасыз ету үшін осы мүлікті кепілге беру құқығын алады. Рента төлеушінің міндеттемелерін орындауды қамтамасыз ету не осы міндеттемелердің орындаламағаны немесе тиісінше орындалмағаны үшін жауапкершілік тәуекелі рента алушының пайдасына сақтандыру міндетін белгілейтін талап ақша сомасын немесе өзге де қозғалатын мүлікті рента төлейтін етіп беруді көздейтін шарттың елеулі талабы болып табылады. Рента төлеуші көзделген міндеттерді орындалмаған кезде, сондай-ақ рента алушы жауап бермейтін мән-жайлар бойынша қамтамасыз етуден айырылған немесе қамтамасыз ету талаптарын нашарлатқан жағдайда рента алушы рента шартын бұзуға және рента шартының бұзылуынан келтірілген залалдың өтелуін талап етуге құқылы.

 

 Тұрақты рента

 

Тек қана азаматтармен коммерциялық емес ұйымдар, егер бұл олардың қызмет мақсаттарына сәйкес келсе, тұрақты рентаны алушылар бола лады. Тұрақты рента шарты бойынша рента алушының құқықтары, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, қойылатын талапқа жол беру және мұрагерлік не құқық мирасқорлығы тәртібімен заңды тұлғаларды қайта ұйымдастыру арқылы аталған тұлғаларға берілуі мүмкін.

1. Түрақты рента шартта белгіленген мөлшерде ақшалай төленеді.
2. Шартта рентаны төлеу рентаның ақшалай сомасының құнына сәйкес келетін заттар беру, жұмыстар атқару немесе қызметтер көрсету жолымен қарастырылуы мүмкін.
3. Егер шартта өзгеше көзделмесе, төленетін рентаның мөлшері заң актілерінде белгіленген бір айлық есептік көрсеткіштің өзгеруіне бара-бар өзгертіледі.

Егер шартта өзгеше көзделмесе, тұрақты рента әрбір күнтізбелік тоқсан аяқталғаннан кейін төленеді.

Тұрақты рента төлеуші рентаны сатып алу жолымен оны одан әрі төлеуден бас тартуға құқылы. Бұлайша бас тарту рента төлеуші рента төлеу тоқтатылғанға дейін үш айдан кешіктірмей немесе шартта көзделген неғұрлым ұзақ мерзімде жазбаша түрде мәлімдеген жағдайда жарамды болады. Бұл орайда рента төлеу жөніндегі міндеттеме, егер шартта сатып-алудың өзгеше тәртібі көзделмесе, рента алушы барлық сатып алу сомасын слғанға дейін тоқтатылмайды. Тұрақты рента төлеушінің оны сатып алу құқығынан бас тарту туралы шарт талабы жарамсыз болады. Шартта тұрақты рентаны сатып алу құқығы рента алушының тірі кезінде не шарт жасалған кезден бастап отыз жылдан аспайтын өзге де мерзім ішінде жүзеге асырылмайтындығы көзделуі мүмкін.

Рента алушы:

1. Егер шартта өзгеше белгіленбесе, рента төлеушң оның төленуін бір жылдан астам уақытқа кешіктірген;
2. Рента төлеуші рентаның төленуін қамтамасыз ету жөніндегі өз міндеттемелерін бұзған;
3. Рента төлеуші төлемге қабілетсіз деп танылған не оның шартта белгіленген мөлшер мен мерзімде рента төлей алмайтынын айқын куәландыратын өзге де мән-жайлар пайда болған;
4. Рента төлемі ретінде қозғалмайтын мүлік жалпы меншікке түскен немесе бірнеше тұлғалар арасында бөлінген жағдайларда;
5. Шартта көзделген басқа да жағдайларда төлеушінің рентаны сатып алуын талап етуге құқылы.

Тұрақты рентаны сатып алу шартта белгіленген баға бойынша жүргізіледі. Шартта рента төлемі ретінде төлеу үшін берілген мүліктің сатып алу бағасы туралы ереже болмаған кезде сатып алу рента төлемдерінің жылдық сомасына сәйкес баға бойынша жүзеге асырылады. Шартта рента төлемін төлеуге тегін берілген мүліктің сатып алу бағасы туралы ереже болмаған кезде сатып алу бағасына рента төлемдерінің жылдық сомасымен қатар берілген мүліктің бағасы да қосылады.

 

 

 Ғұмырлық рента

 

Рента төлемі ретінде мүлік берген азаматтың өмірі кезеңіне не ол көрсеткен басқа азаматтың өмірі кезеңіне ғұмырлық рента белгіленуі мүмкін. Егер шартта өзгеше белгіленбесе, рента алу құқығындағы үлестері тең деп саналған бірнеше азаматтың пайдасына ғұмырлық рента белгілеуге жол беріледі. Рента алушының біреуі қайтыс болған жағдайда, егер басқа көзделмесе, оның рента алу құқығындағы үлесі тірі қалған рента алушыларға ауысады, ал соңғы рента алушы қайтыс болған жағдайда рента төлеу міндеттемесі тоқтатылады. Шарт жасасу қарсаңында қайтыс болған азаматтың пайдасына ғұмырлық рента белгілейтін шарт жарамсыз болады.

Ғұмырлық рента шартта рента алушыға оның өмір сүруі езінде мезгіл-мезгіл төленіп тұратын ақша сомасы рентінде белгіленеді. Тараптар өмір бойы асырауда ұстау туралы шарт жасасқан жағдайларда шартта мұндай асыраудың ақшалай бағасы белгіленуге тиіс. Егер ғұмырлық рента шартында өзгеше көзделмесе, төленетін рентаның мөлшері бір айға шаққанда заң актілерінде белгіленген ең төменгі жалақыдан кем болмауға тиіс. Егер шартта өзгеше көзделмесе, ғұмырлықрента әрбәр күнтізбелік ай аяқталғанда төленеді.

 

 

 

Өмір бойы асырауда ұстау

 

өмір бойы асырауда ұстау шарты бойынша рента алушы азамат өзіне тиесілі қозғалмайтын мүлікті сол азаматты және (немесе) ол көрсеткен үшінші бір адамды өмір бойы асырауда ұстауды жүзеге асырауға міндетенген рента төлеушінің меншігіне береді. өмір бойы асырауда ұстау шартына ғұмырлық рента туралы ережелер қолданылады.

Рента төлеушінің асырауда ұстауға беру жөніндегі міндетіне тұрғын үйге, тамақ пен киімге, күтім жасауға және қажетті көмекке деген қажеттерін қамтамасыз ету енгізілуі мүмкін. Шартта рента төлеушінің салт-жора қызметін көретуге ақы төлеуді де көзделуі мүмкін. Шартта жалпы асырауда ұстау көлемінің құны айқындалуға тиіс. Бұл орайда жалпы асырауда ұстау көлемі айына заң актілерінде белгіленген ең төменгі екі жалақы мөлшерінен кем болмауы керек. Азаматқа берілетін немесе берілуге тиісті асырауда ұстау көлемі туралы тараптар арасында туған дауды шешу кезінде сот адалдық пен парасаттылық қағидаларын басшылыққа алуға тиіс. Рента төлеуші өзіне өмір бойы асырауды қамтамасыз ету үшін берілген қозғалмайтын мүлікті иеліктен айыруға, кепілге беруге және өзге де әдіспен жүктеуге рента алушының алдын ала келісімі болғанда ғана құқылы. Рента төлеуші өмір бойы асырауда ұстауға берілген кезеңде аталған мүлікті пайдалану осы мүліктің құнын оның табиғи тозуынан тыс төмендетуге әкеп соқпау үшін қажетті шаралар қолдануға міндетті. өмір бойы асырауда ұстау міндеттемесі рента алушы қайтыс болғанда тоқтатылады. Рента төлеуші өз міндеттемелерін елеулі түрде бұзған кезде рента алушы өмір бойы асырауды қамтамасыз етуге берілген қозғалмайтын мүлікті қайтаруды немесе өзіне сатып алу бағасын төлеуді талап етуге құқылы. Бұл орайда рента төлеушінің рента алушыны асырауда ұстауға байланысты жасалған шығындарды өтеуді талап етуге құқығы жоқ.

 

2.5 Мүлік жалдау (аренда)

 

Мүлік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға иүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді. Жалға алушы жалға алған мүлікке кодексте белгіленген жағдайлар мен тәртіп бойынша иелік етуге құқылы. Лизинг, прокат шарттары да, сондай-ақ мүлікті ақы төлеп уақытша иелену мен пайдалануға беруге байланысты шарттардың өзге түрлері де мүлік жалдау шарттарына жатады.

Мүлік жалдауға кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары және оларды пайдалану үрдісінде өздерінің табиғи қасиеттерін жоймайтын басқа да заттар (тұтынылмайтын заттар) берілуі мүмкін. Егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және басқа да заттық құқықтар мүлік жалдау объектісі болуы мүмкін. Заң актілерінде мүлікті жалдауға тапсыруға жол берілмейтін немесе шектеу жасалатын мүлік түрлері белгіленуі мүмкін. Заң актілерінде тұрғын үй-жайларды, жер учаскелерін, жер қойнауы учаскелерін және басқа да оқшауланған табиғи объектілерді, соның ішінде концессиялық келісімдер негізінде, сондай-ақ өзге де жағдайларда мүліктік жалдауға беру ерекшеліктері белгіленуі мүмкін.

Мүлік жалдау шартында жалға алушыға мүлікті жалдау объектісі ретінде берілуге тиесілі мүлікті анықтауға мүмкіндік беретін деректер өрсетілуге тиіс. Шартта мұндай деректер болмаған кезде мүлікті жалдауға берілуге тиесілі объект туралы талап тараптармен келісілген деп, ал тиісті шарт жасалмаған деп есептеледі.

Мүлікті жалға беру құқығы оның меншік иесіне тиесілі. Заң актілерінде уәкілдік берілген немесе меншік иесі мүлкін жалға беруді тапсырған тұлғалар да жалға берушілер бола алады.

Бір жылдан астам мерзімге жасалған, ал егер тараптардың біреуі заңды тұлға болса, мерзіміне қарамай-ақ, мүлік жалдау шарты жазбаша түрде жасалуға тиіс. қозғалмайтын мүлікті мүліктік жалдау шарты, егер заңда өзгеше белгіленбесе, мемлекеттік тіркеуге жатады. азаматтар арасындағы бір жылға дейінгі мерзімге мүлік жалдау шарты ауызша түрде жасалуы мүмкін. Мүлікке меншік құқығының кейіннен жалға алушыға ауысуын көздейтін мүлік жалдау шарты сондай мүлікті сатып алу-сату шарты үшін көзделген нысанда жасалады.

Мүлік жалдау шарты шартта белгіленген мерзімге жасалады. Егер мүлік жалдау шарты мерзімі көрсетілмей жасалса, ол белгісіз мерзімге жасалған деп есептеледі. Қозғамайтын мүлікті жалдаған жағдайда әрбәр тарап екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, мұндай шарттан кезкелген уақытта және өзге мүлікті жалдаған жағдайда, бір ай ішінде бас тартуға құқылы. Заң актілерінде мүлік жалдаудың жекелеген түрлері үшін, сондай-ақ мүліктің жекелеген түрлерін жалдау үшін шарттың барынша ұзақ (шекті) мерзімі белгіленуі мүмкін. Мұндай жағдайларда, егер шартта жалдау мерзімі белгіленбесе және заң актілерінде белгіленген шекті мерзім біткенге дейін тараптардың ешқайсысы шарттан бас тартпаса, шарт шекті мерзімнің бітуіне қарай тоқтатылады. Бұл жағдайда заң актілерінде белгіленген шекті мерзімнен асатын мүлік жалдау шарты барынша ұзақ мерзімге тең етіп жасалған деп есептеледі.

Жалға алынған мүлікті пайдалану үшін төлемді, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, шартта белгіленген тәртіп, мерзім мен нысан бойынша жалға алушы төлейді. Шартта олар айқындалмаған жағдайларда салыстырмалы мән-жайларда әдетте сол секілді жалға алған кезде қолданылатын тәртіп, мерзім мен нысан белгіленген деп есептеледі.

Төлем барлық жалданылған мүлік үшін тұтас немесе оның құрамдас бөліктерінің әрқайсысы бойынша жеке:

1. Мерзімдік немесе біржолғы енгізілетін төлемдердің тұрлаулы сомасында белгіленген;
2. Жалданылған мүлікті, өнімді, жемістерді немесе кірістерді пайдалану нәтижесінде алынған белгілі бір үлес;
3. Жалға алушының белгілі бір қызмет көрсетулері;
4. Жалға алушының шартта келісілген затты жалға берушінің меншігіне немесе жалдауына беруі;
5. Жалға алушыға жалданылған мүлікті жақсарту жөнінде шартта келісілген шығындарды жүктеуі түрінде белгіленеді.

Тараптардың біреуінің талап етуі бойынша мүлікті жалға алу шарты Кодексте, өзге де заң актілерінде немесе шартта көзделген жағдайларда сот тәртібімен өзгертілуі немесе мерзімінен бұрын бұзылуы мүмкін.

Жалға берушінің талабы бойынша мынадай жағдайларда:

1. Егер жалға алушы мүлікті шарт талаптарын немесе мүліктің мақсатын елеулі түрде бұзып, жалға берушінің мұндай іс-әрекетті тоқтату туралы жазбаша ескертуіне қарамастан пайдаланса;
2. Егер жалға алушы қасақана немесе абайсызда мүлікті елеулі түрде нашарлатса;
3. Егер жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін шартта белгіленген төлем мерзімінің өтуі бойынша екі реттен астам төлем жасамаса;
4. Егер жалға алушы жалға алу шартында белгіленген мерзімде мүлікті күрделі жөндеуден өткізбесе, ал ол шартта көрсетілмеген жағдайда- заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жөндеу міндеті жалға алушыға жүктелген жағдайларда, оны қисынды мерзімде өткізбесе, мүлікті жалға алу шарты бұзылып, мүлік жалға берушіге қайтарылуы мүмкін.

Жалға алушының талап етуімен шарт мынадай жағдайларда:

1. Жалға беруші мүлікті жалға алушыға пайдалануға бермеген не мүлікті шарт талаптарына немесе мүліктің мақсатына сәйкес пайдалануға кедергі жасаған;
2. Жалға беруші өзіне жүктелген мүлікті күрделі жөндеу міндетін шартта белгіленген мерзімде, ал ол шартта болмаған жағдайда - қисынды мерзімде жүргізбеген;
3. Жалға алушыға берілген мүлікте оны пайдалануға кедергі келтіретін кемшіліктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға беруші ескертпеген, жалға алушыға алдын ала белгілі болмаған және мүлікті көрген кезде шарт жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкін болмаған;
4. Егер мүлік жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайдалану үшін жарамсыз күйде болған реттерде мерзімінен бұрын бұзылуы мүмкін.

 

2.6 Лизинг

 

Лизинг шарты бойынша лизинг беруші лизинг алушы көрсеткен мүлікті сатушыдан меншігіне сатып алуға және лизинг алушыға осы мүлікті ақы төлеп уақытша меленуге және кәсіпкерлік мақсатта пайдалануға беруге міндеттенеді.

Үйлер, ғимараттар, машиналар, жабдықтар, құрал-саймандар, көлік құралдары, жер учаскелері және кезкелген тұтынылмайтын заттар лизинг нысанасы бола алады.

Лизинг шартында мынадай талаптар болуға тиіс:

1. Мүлікті сатушының атауы;
2. Лизинг алушыға мүлікті берудің талаптары мен мерзімі;
3. Төлемдердің мөлшері мен мерзімділігі;
4. Шарт мерзімі;
5. Егер шартта лизинг алушының меншігіне мүліктің көшуі көзделсе, осындай көшудің талаптары.