Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері

КІРІСПЕ

 

Бұл курстық жұмыста жылжымайтын мүлікке, жылжымайтын мүлік нарығына түсінікті беруге, онымен барлық операцияларын және жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастыруға тырыстым.

Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлік нарығының негізгі элементтерін қарастырдым: жылжымайтын мүлік нарығының негізгі субъектілері, функциялары, түрлері, т.с.с.

Келесі бөлімдерде жылжымайтын мүлік нарығындағы істеленетін мәмілелер, тұрғын үй нарығында жылжымайтын мүлікпен істеленетін операциялар, аукциондар мен тендерлерде мемлекеттік мүлікті сату туралы мәліметтер жазылған.

Жылжымайтын мүліктің маңызды ерекшелігі әртүрлі тұлғалар үшін әртүрлі экономикалық сапада шығуға мүмкіндігінде. Бір жылжымайтын мүліктің объекті оны пайдалану, немесе жалға беру, немесе берілген уақыт өткеннен кейін қайта сату үшін алынуы мүмкін. Экономикалық теорияда барлық активтерді  екі класқа бөлінеді: реалды (ғимараттар, құрылыстар, құрал-жабдықтар) және қаржылық активтер (ақша, банктегі шоттар, бағалы қағаздар). Біріншілер өндіріс үрдісіне тікелей тартылған және олардың өндірістік пайдалану табысты әкеледі. Екіншілері бұл үрдіске берілген салымдардың бейнесі болып табылады. Соңғы кезде жылжымайтын мүлік әртүрлі тұлғалар үшін қаржылық актив (акцияларды, облигацияларды иеленеді) және жеке және өндірістік пайдалануға арналған реалды актив ретінде келеді. Қазіргі әдебиеттерде жылжымайтын мүліктің табиғаты жөнінде пікір таластары болып отыр. Мысалы, И.Т. Балабанов жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып табылады дейді, ал Н.Г. Волочков керісінше жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жататынын айтады.

Жылжымайтын мүліктің экономикалық ресурс ретінде  екіжақтылығы оны сатып алудың көптеген себебіне әкеледі. Егер жылжымайтын мүлікті жалға беруден пайда алу үшін сатып алса, ол қаржылық актив ретінде, ал егер өз пайдалануы үшін алынса, онда реалды актив ретінде қарастырылады. Бір объект оны пайдалану сипатына байланысты әртүрлі құнға ие болады.

Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының алдында келесі сұрақтар тұрады:

• Тиімді қызмет етуі үшін кәсіпорынға қандай жылжымайтын мүлікті сатып алуы керек?

• Жылжымайтын мүлік қай жерде орналасу керек?

• Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың құқықтық мәртебесі қандай болуы керек?

• Жылжымайтын мүлікті басқару қалай ұйымдасуы керек, т.б.

Қазір біздің республикамыздың экономикасы жылжымайтын мүлік нарығына, оның тиімді қызмет етуіне тәуелді болып келеді. Бұл үшін жылжымайтын мүлік нарығын реттейтін нормативтік базасының өңделуі маңызды мәселе болып отыр. Осылай қазіргі кезде мемлекеттік органдарда жер кодексін, әсіресе, ауылшаруашылық жерлерге деген меншік құқығының мәселелері туралы сұрақтар жөнінде кең таластар болып жатыр.

Экономикада мемлекеттің экономиканың қалыптасу және даму көрсеткіші капиталды құрылыстың кеңеюі екені туралы ереже бар. Қазіргі кезде мемлекеттің жекелеген аумақтарда құрылыстың тез өсуін көріп жатырмыз. Яғни, жылжымайтын мүлік нарығы қаржы қызметтердің дамыған нарығымен бірге Қазақстан Республикасының экономикасындағы ең маңыздылардың бірі болып келеді.

Курстық жұмысымның тақырыбы өте актуалды, сонымен қатар оның құрамында ерекше көңіл бөлуді қажет ететін көптеген  мәселелер бар. Бұл курстық жұмыста істелінген қорытындылар болашақта кәсіби қызметімде, сонымен қатар жылжымайтын мүлік нарығы саласындағы теориялық зерттеулерімде қолданылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТЕР НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ

1.1 Жылжымайтын мүліктер  нарығының қалыптасуының теориялық  және әдіснамалық негіздері

     Қазақстан экономикасының  көтерілуі, сондай – ақ халықтың  басым бөлігінің өз тұрғын  үй жағдайларын жақсартуға деген  ұмтылысы республикада жылжымайтын  мүліктер нарығын кеңінен өрістетуге  себепші болды.

     Бңздңғ зерттеу тақырыбын  тереңдете талдау барысында ғалымдардың  жылжымайтын мүлік нарығының  теориясы мен тәжірибесіне арналған  біраз еңбектерін қарастырдым.

     Біздің пікірімізше  жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз  – жылжымайтын меншікке иелік  ету үшін оны құру не айырбастау  арқылы нақты сұраныс пен ұсыныс  ерекшеліктері әсерінен субъектілер  арасында нақты бір орында  қалыптасқан әлеуметтік – экономикалық  қарым – қатынас жүйесі деп  түсіндіріледі.

     Біз келтірген анықтамадағы  жылжымайтын мүлік нарығының  басқа тауар нарығынан басты  айырмашылығы оның кеңістігінің  шектеулігі, яғни жылжымайтын мүліктің  жермен ажырамас байланыстылығы  тектік ерекшелігінен туындайды.

     Демек, жылжымайтын мүлік  объектілері кеңістікте орын  алмастырмайды, оларды бір өңірден  сұраныстың төмендігінен келесі  сұранысы жоғары өңірге алмастыру  мүмкін емес. Біздің пайымдауымызша, жылжымайтын мүлік нарығы күрделі  ұғым болып табылады. Олай деуіміздің  басты себебі жылжытмайтын мүлік  нарығының құрамдас бөліктерінің  көп түрлілігінде.

     Жылжымайтын мүлікті  зерттеуші әртүрлі авторлардың  жіктеуін талдап және қорытындылау  келе, мен жылжымайтын мүлік объектілерін  келесі жіктеу белгілері арқылы  жүйелеуді ұсынамын. Атап айтқанда  жылжымайтын мүлік нарығы екі  іргелі блоктан тұрады: табиғи  және жасанды объектілер (құрылыстар 1 сурет).

     Жылжымайтын мүлік  объектісін жіктеудің ұсынылып  отырған тәсілін талдай отырып, тұрғын үй жылжымайтын мүлік  объектісін үйлер, пәтерлер, бөлме, қала шетіндегі тұрғын үйлер  мен саяжайлар, кондоминиум сегменттеріне  жіктейміз. Жылжымайтын мүлік нарығының  негізінен 90 пайыздайы тұрғын үй  нарығы, шамамен 10 пайызы коммерциялық  жылжымайтын мүліктер меншігінде.

     Тұрғын үй объектілерін  негізгі белгілері бойынша: аумақтық  орналасуы бойынша (қалалық, қала  шеті, ауылдық )  үй тұрпаты бойынша (жеке, стандартты, қолайлығы жоғары, элиталы), әлеуметтік – экономикалық  мәртебесі бойынша (әлеуметтік, муниципалды, коммерциялық, жалға алу), өмір сүруге  қолайлығы бойынша (“Deluxe” – A, “Premium”  – B, “Bussiness” – C, “Econom - D”), көлемін  жоспарлау шешімі бойынша (бір, екі, көп бөлмелі), қабат саны бойынша (аз (1 – 3 қабатты), орташа (3 – 5 қабатты), жоғары (6 - 25) және бірегей (25 қабат  және жоғары), қабырға материалдары  бойынша (кірпіштен және тастан, панельді, тұтасқұймалы, ағаштан, аралас) деп авторлық жіктеу ұсынылған.

      Жылжымайтын мүлік  нарығын зерттеуші ресейлік ғалымдар  арасында жылжымайтын мүліктің  бірегей, зерделенген анықтамасы  мен объектілерінің жіктелуі  әлі де болса өз деңгейінде  қарастырылмаған. Бұл ахуал біздің  елімізде де көрінісін табады.

     Біздің көзқарасымыз  бойынша коммерциялық жылжымайтын  мүлік – адам еңбегі арқылы  пайда болған, басқару қызметін  атқаруды талап ететін және  жалға төлем ретінде меншік  иесі табыс әкелуге қабілетті  жылжымайтын мүлік.

     Коммерциялық жылжымайтын  мүлік түсінігінің негізгі ерекшеліктері, қаржы активі ретінде, келісілер  болып табылады:

- коммерциялық жылжымайтын мүлік  иесінің табыс алуға бейімділігі;

- әлеуетті тұтынушылар (жалға алушылар) ғимараттарды кәсіпкерлік қызмет  ету үшін пайдаланады;

-  жылжымайтын мүлік объектісі  ұзақ уақыт иесіне тұрақты  табыс әкеледі.

- коммерциялық жылжымайтын мүлік  нарығының дамуы, оны басқару  қажеттілігін туындатады.

     Коммерциялық жылжымайтын  мүліктерді кеңсе және сауда  алаңдары және мейрамхана, автотұрақ, қонақ үйлер сегменттеріне бөліп  қарастырамыз.

     Өркениетті нарықты  экономикада да жылжымайтын мүлік  объекті түрлерінің барлығы бірдей  нарық айналымына қатыспайды. Қазақстан  жағдайында тұрғын үй нарығын  әсіресе, көп пәтерлі тұрғын үйлердегі  Астана, Шымкент, Қарағанды, Ақтөбе  және басқалары ) коммерциялық жылжымайтын  мүлік, бірінші кезекте кеңсе  жайлы салыстырмалы дамыған, өндірістік  жылжымайтын мүліктер мен кейбір  өңірлердегі жер енді дами  бастаған деуге болады.

     Тұрғын үй нарығы  мен коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығы арасындағы басты  айырмашылық олардың субъектілерінде. Тұрғын үй нарығында сатып  алушы – бұл негізінен жеке  тұлғалар, коммерциялық жылжымайтын  мүлік тұтынушылары – бұл заңды  тұлғалар, кәсіпорындар және ұйымдар.

     Жылжымайтын мүлік  нарығы елдің экономикасында  маңызды, күрдлелі жүйе және нарықтық  экономиканың маңызды саласы  ретінле маңыздылығы келесі сипатта  арқылы нақтыланады: жалпы ұлттық  өнімдегі жылжымайтын мүлік нарығының  үлкен үлесі; мемлекеттік жылжымайтын  мүліктерді (оның ішінде жер) жалға  беру мен объектілерді алғашқы  рынокта сату нәтижесінде бюджет  деңгейінің жоғарылауы; жылжымайтын  мүлікке салынатын салықтар мен  оларды сату – сатып алу  операцияларынан түсетін алымдар  бюджет деңгейінің жоғарылауына  әсер етеді; жылжымайтын мүлік  нарығы пайда болуы мен дамуы  жаңа жұмыс орындарының ашылуына  ықпал етеді.

     Жылжымайтын мүліктер  нарығын зерттеу – бұл нарықта  қандайда бір операция жүргізу  жөнінде шешім қабылдаушы тұлғаларды  объективті ақпаратпен қамтамасыз  етуді мақсат тұтатын қызмет  түрі.

     Жылжымайтын мүлік  нарығының көптеген ұстанымдар  бойынша жетілмегендігі, яғни нарықтың  даму тенденциясын анықтайтын  факторлардың түрлілігі, келісімдердің  шектеулі саны, ақпараттар көздерінің  жеткіліксіздігі мен жабықтығы  оны зерттеу ерекешелігін сипаттайды.

     Зерттеудің кешенділігін  қамтамасыз ету үшін нарықтың  жайын айқындайтын көрсеткіштердің  белгілі бір тобы, атап айтқанда: баға жағдайын талдау, нарық ахуалын  талдау, нарықтық белсенділігі, объектілердің  өтімділігі есептеледі.

     Біздің ойымызша, ғылыми  әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын  үй және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығын талдауда қолданылатын  барлық әдістемелерді, зерттеу пәні  бойынша: тұрғын үй және коммерциялық  жылжымайтын мүлікке бағалардың  өзгеру заңдылықтарын талдау, жылжымайтын  мүлік құрылысының қарқыны мен  құрылымының шектерін бағалау  және болжамдау, жылжымайтын мүлік  нарығының қалыптасуы мен дамуының  алғышарттары ретінде тұрғын  үй секторының құрылымдық элементтерін  кешенді талдау, сұраныстың төлем  қабілеттілігін талдау мен қолжетімділігін  бағалау деп төрт топқа бөліп  қарастырдық.

     Сұраныс эайын, тұрғын  үй және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығында ұсыныс пен  баға қарқынының қалыптасуын  сипаттайтын әдістеме тұжырымдамасы  үш көпқұрамды бөлікке топтастырылған  көрсеткіштердің жиынтығы түрінде  көрсетілген (2 сурет).

 

                        

     Біздің көзқарасымыз  бойынша, аталмыш нарықты зерттеуде  ішкі және сыртқы факторлардың  түрлі бағыттар бойынша ықпалдары  мен әсерлерін жан – жақты  талдауды қарастыратын әдістемелік  бағыттың зерттеушілік маңызы  зор. Мұндай бағыт, біздің ойымызша, арнайы әдістемелердің біржақтылығын  жеңіп, аталған факторлардың тұрғын  үй және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығына тигізетін әсерлерінің  зардаптарын қарастыруға мүмкіндік  береді.

     Әлеуметтік маңызына  қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығы  сегменті ретінде тұрғын үй  және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығы ең алдымен нарық  екендігін,ал тұрғын үй, кеңсе, сауда  объектілері – тауар екендігін  естен шығармаған жөн.

     Жылжымайтын мүлік  халықаралық инвестициялардың белсенді  объектісіне айналды. Әртүрлі шет  елдердің тәжірибелерін зерттеудің  стратегиялық маңызы зор. Дегенмен, тұрақты нарықтық экономикалы  елдер тәжірибесінен “көшіріп  алып, қолдану” қазақстандық шындыққа  сәйкес келмейді. Қазіргі кезеңдегі  жылжымайтын мүліктер нарығында  болып жатқан үдерістер қазақстандық  жылжымайтын мүлік нарығында  да күрделі өзгерістер туындатты. Біз, жүргізген зерттеулеріміз нәтижесінде, еліміздің жылжымайтын мүліктер  нарығына әсер етуші факторлардың  төмендегідей белгілерін анықтадық: ішкі факторлар (“Жылжымайтын мүлік  сапасы” санатына талаптардың  өзгеруі; тұрғындардың жылжымайтын  мүлікке қаржылай инвестиция  салуы; жылжымайтын мүлікке бағаның  өзгеруі; шетелдерден жылжымайтын  мүліктер сатып алу; Қазақстандық  банктердің шетелдік нарықтарға  шығуы) және сыртқы факторлар (жылжымайтын  мүлікке салынған шетелдік инвестициялар; шетелдік құрылыс компаниялары; жаңа сәулет жобалырын жүзеге  асыру; жылжымайтын объектіні сатып  алуды несиелендірудің шетелдік  тәжірибесі; жылжымайтын мүліктер  нарығындағы шет елдердің инвестициялық  тартымдылығы).     

 

 

1.2 Жылжымайтын мүліктің түрлерін  бағалаудың мақсаттары

     Жылжымайтын мүлікті  бағалау процесінің ерекшелігі  оның нарықтық сипаты болып  табылады. Бұл бағалау бағаланатын  объектіні жасау мен сатып  алуға тек шығындарды есептеумен  шектелмейтіндігін білдіреді. Бағалау  кезінде тәуекелдің әртүрлі түрлері  бар екенін және нарықтық экономика  жағдайында бір де бір салымдар  абсалютті тәуекелсіз  деуге болмайтындығын  есте сақтау маңызды. Бағалаушымен  қолданылатын тәсілдер мен әдістер  бағалау процесінің  ерекшеліктерімен, бағаланатын  объектінің экономикалық  ерекшеліктерімен, сонымен қатар  бағалау мақсаты және қағидаларымен  анықталады.