Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері

1. географиялық фактор бойынша: әр аумақ пен аудан жеке нарық бола алады.

2. қолдануы бойынша: тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес жай нарығы, өнеркәсіптік нарығы, ауылшаруашылық нарығы.

3. құны бойынша:

• қымбат жылжымайтын мүлік нарығы

• салыстырмалы қымбат емес жылжымайтын мүлік нарығы

4.  инвестициялық  ынталандыру бойынша:

• жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін нарық

• құнның өсу потенциалы бар нарық

• салықтық жасырушылық  нарығы.

5.  меншік  құқықтың түрлері бойынша:

• меншік құқықтары шектелмеген

• сервитут

• жер қойнауына құқық

• арендаға құқық

• кондоминиумде қатысуға құқық

• шаруашылықты жүргізу құқығы

• жедел басқару құқығы

• өмір бойы иелену құқығы

• тағы басқа.

 

Жылжымайтын мүлік нарығының келесі субъектілерін айырылады. Бұл ең алдыменен сатып алушылар мен инвесторлар. Екіншіден, жылжымайтын мүліктің сатушылары - жылжымайтын мүлік иелері. Сатушылар мен сатып алушылар ретінде кезкелген меншік түріндегі кәсіпорындар, үйшаруашылықтары, ипотекалық банктер.

Жылжымайтын мүліктің сатушылар ішінде құрылыс ұйымдары маңызды орын алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді, тұрғын үй емес объектілерді салады және оларды өздері немесе қызметтер үшін төлеп, делдар-сатушылар сата алады.

Жылжымайтын мүлік объектілерін сатуды қамтамасыз ететін жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары кәсіби делдалдар болып табылады: жылжымайтын мүлік бойынша агенттер, брокерлер, риэлтер, бағалаущылар, заңды фирмалары, жылжымайтын мүлік қорлары, сақтандыру компаниялары, ипотекалық несие берушілер, дилер, уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын мүлікті басқару жөніндегі менеджерлері, жаппай ақпарат құралдары.

Жылжымайтын мүлік нарығы келесі функцияларды атқарады:

1. Ақпараттық, яғни нарықтық жағдайларда адамдарға қажет кезкелген ақпартты үлестіру;
2. Делдалдық. Дамыған еңбек бөлінісі жағдайында экономикалық жекелеген өндірушілер өз еңбек нәтижелерімен айырбастауы мүмкін.
3. Тиімді шаруашылықты, адамдар мен қоғаммен шектеулі ресурстарды тиімді пайдалануды  ынталандыру.
4. Үлестіру мен ауытыру функциясы.
5. Пропорционалдық функциясы. Нарық өндіру мен тұтыну арасындағы сәйкестікті орнатуға көмектеседі.
6. Сауықтыру функциясы. Бәсекелестік күрестің механизмі арқылы нарықтың бәсеке қабілетсіздерден тазарылады.

 

2.Жылжымайтын мүлік нарығында жасаланатын мәмілелер

 

Азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтары мен міндеттерін белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттері мәмілелер деп танылады.

Мәмілелер біржақты және екі немесе көпжақты (шарттар) болуы мүмкін.

Мәмілелер ауызша және жазбаша нысанда жасалады (жай немесе нотариалдық).

Мынадай мәмілелер:

1. Егер мәмілелердің жекелеген түрлері үшін заңдарда өзгеше арнайы көзделмесе немесе іскерлік қызмет өрісінің әдеттегі құқықтарынан туындамаса, мәмілелерді жасау кезінің өзінде орындалатындарынан  басқа, кәсіпкерлік қызмет үрдісінде жүзеге асырылатын;

2. Мәмілелерді жасау кезінің өзіне орындалатындарынан басқа, жүз есептік көрсеткіш жоғары сомаға;

3. Заңдарда немесе тараптардың келісімінде көзделген өзге де реттерде жазбаша түрде жасалуға тиіс.

Заң құжаттарында немесе тараптардың келісімімен белгіленген реттерде жазбаша мәмілелер оларды нотариат куәландырғаннан кейін ғана жасалды деп саналады.

Заң актілеріне сәйкес мемлекеттік немесе өзге де тіркелуге тиіс мәмілелер олар тіркелгеннен кейін жасалды деп саналады.

 

2.1 Сатып алу- сату

 

Сатып алу-сату шарты бойынша бір тарап мүлікті екінші тараптың меншігіне, шаруащылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына беруге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын төлеуге міндеттенеді. Шарт жсасқан кезде сатушының қолында бар мүлікті, сондай-ақ заң актілерінде өзгеше белгіленбесе немесе мүліктің сипатын өзге жағдай туындамаса, сатып алушының болашақта шығаратын немесе сатып алатын мүлкін сатып алу-сатуға шарт жасалуы мүмкін. Сатушы шартта көзделген мүлікті сатып алушыға беруге міндетті. Егер шартта өзгеше көзделмесе, сатушы мүлікті берумен бірге сатып алушыға оның керек-жарақтарын, сондайөақ нормативтік құқықтық актілерде немесе шартта көзделген, соған қатысты құжаттарды беруге міндетті. Сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндетін орындау мерзімі шартта белгіленеді. Егер мерзім бұзылған кезде сатып алушының шартты орындауға мүдделілігі жоғалатындығы шарттан айқын туындайтын болса, сатып алу-сату шарты оның қатаң белгілеген мерзімде орындау талабымен жасалды деп танылады. Сатушының мұндай шартты онда белгіленген мерзім басталғанға дейін немесе біткеннен кейін сатып алушының келісуінсіз орындауға құқығы жоқ. Заң актілерінде немесе шартта сатып алу-сату шартын бөліп орындау жағдайлары (шартты орындаудың аралық мерзімдері) белгіленуі мүмкін. Егер сатып алу-сату шартында өзгеше көзделмесе, сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндеті:

1. егер шартта мүлікті жеткізіп беру бойынша сатушының міндеті көзделсе, сатып алушыға немесе ол атаған адамға мүлікті берген;
2. егер мүлікті сол мүлік орналасқан жерде сатып алушыға немесе ол атаған адамға берілуге тиіс болса, сатып алушының билігіне мүлік берген кезінде орындалған болып есептеледі.

Тауар шартта көзделген мерзімде тиісті жерде беруге дайын тұрған және сатып алушы шарт талаптарына сәйкес мүліктің беруге дайын екендігі туралы хабардар болған кезде мүлік сатып алушының билігіне берілген болып есептеледі.

Осы мүліктің ережелеріне сәйкес мүлікті ауыстыруды талап етуге немесе шартты орындаудан бас тартуға өзі құқылы болатын жағдайларды қоспағанда, сатып алушы өзіне сатушы берген мүлікті қабылдауға міндетті. Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, сатып алушы әдетте қойылатын талаптарға сәйкес, тиісті мүлік беруді және алуды қамтамасыз ету үшін өз тарапынан қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті. Сатып алушы заң актілерін немесе шартты бұза отырып, мүлікті қабылдамаған не қабылдаудан бас тартқан жағдайларда, сатушы сатып алушыдан мүлікті қабылдауды талап етуге немесе шартты орындаудан бас тартуға құқылы. Сатып алушы мүлікке шартта көзделген баға бойынша ақы төлеуге, сондай-ақ өз есебінен заң актілеріне, шартқа немесе әдетте қойылатын талаптарға сәйкес төлемді жүзеге асыру үшін қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті.

Кәсіпорынды сату шарты бойынша сатушы тұтас алғанда кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде сатып алушының меншігіне беруге міндеттенеді, бұған сатушы басқа тұлғаларға беруге құқығы болмайтын құқықтар мен міндеттер қосылмайды. Фирмалық атауларды, тауар белгілерін, қызмет көрсету белгілерін және сатушыны дараландыратын басқа да құралдар мен оның өнімдері, оның атқаратын жұмысын немесе көрсететін қызметін пайдалану жнінде сатушыға тиесілі құқықтар, егер шартта өзгеше көзделмесе, сатып алушыға ауысады. Тиісті қызметпен айналысуға арнайы рұқсат (лицензия) беру негізінде алынған құқықтар, егер заң актілерінде өзгеше белгіленбесе, кәсіпорынды сатып алушыға ауыспауға тиіс. Шарт бойынша берілетін кәсіпорынның құрамына оның арнайы рұқсаты (лицензия) болмауынан сатып алушы орындай алмайтын міндеттемелердің енгізілуі сатып алушыны несие берушілер алдындағы тиісті міндеттемелерден босатпайды. Міндеттемелерді орындамағаны үшін сатушы мен сатып алушы несие берушілер алдында бірдей жауап береді. Кәсіпорынды сату шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі. Сатуға жататын кәсіпорынның құрамы мен құны, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, тараптардың келісімімен айқындалады. Шартқа қол қойылғанға дейін тараптар: түгендеу актісін, бухгалтерлік балансты, кәсіпорынның құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қорытындысын, сондай-ақ несие берушілерді, олар қойған талаптардың сипатын, мөлшері мен мерзімдерін көрсете отырып, кәсіпорынның құрамына енгізілетін барлық борыштың тізбесін жасап, қарауға тиіс. Сатушының кәсіпорынды сатып алушыға беруі өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады, онда кәчіпорынның құрамы жөніндегі және кәсіпорынды сату туралы несие берушілерге хабарлау жөніндегі деректер, сондай—ақ берілген мүліктен табылған кемшіліктер туралы мәліметтер және оны жоғалтып алуға байланысты беру міндеттерін орындау мүмкін болмайтын мүліктердің тізбесі көрсетіледі. өткізу актісін жасады және оны қол қоюға табыс етуді қоса алғанда, кәсіпорынды беруге дайындау сатушының міндеті болып табылады, егер шартта өзгеше көзделмесе, соның есебінен жүзеге асырылады. Өткізу актісінде екі тарап қол қойған күннен бастапкәсіпорын сатып алушыға берілген деп есептеледі. Сол кезден бастап кәсіпорын құрамында берілген мүліктің кездесоқ жойылу немесе кездейсоқ бүліну қаупі сатып алуышға ауысады.

 

2.2 Айырбас

 

Айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы шаруашылық жүргізуді, оралымды басқаруды басқа тараптың меншігіне бір мүлікті екіншісіне айырбасқа беруге міндеттенеді. аЙырбас шартына тиісінше сатып алу-сату шартының ережелері қолданылады, өйткені бұл осы мүліктің ережелеріне және айырбас мәніне қайшы келмейді. Бұл орайда тараптардың әрқайсысы иүлікті беруге міндеттенетін сатушы деп және айырбастап алуға міндеттенетін сатып алушы деп танылады. Егер шарттан өзгеше туындамаса, айырбастауға жататын мүліктер бір-біріне тең деп ұйғарылады, ал оларды беру мен қабылдап алу жөніндегі шығындарды әрбір жағдайда тиісті міндет жүктелетін тарап жүзеге асырады. Шартқа сәйкес айырбасталатын мүліктер бір-біріне тең емес деп танылған жағдайда бағасы айырбастауға берілетін мүліктің бағасынан кем мүлікті беруге міндеттенген тарап, егер шартта өзгеше тәртіп көзделмесе, мүлік беру міндетін орындағанға дейін немесе одан кейін бағадағы айырманы тікелей өзі төлеуге тиіс. Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, айырбасталатын мүліктерге меншік құқығы айырбас шарты бойынша сатып алушы болатын тараптарға талаптардың әрқайсысы тиісті мүліктерді беру міндеттемелерін орындағаннан кейін бір мезгілде ауысады.

 

2.3 Сыйға тарту

 

Сыйға тарту шарты бойынша бір тарап (сыйға тартушы) басқа тараптың (сыйды алушының) меншігіне затты немесе өзіне немесе үшінші адамға мүліктік құқықты (талапты) тегін береді немесе беруге міндеттенеді не оны өзінің немесе үшінші тұлғаның алдындағы мүліктік міндеттен босатады немесе босатуға міндеттенеді. Затты немесе құқықты қарсы беру не қарсы міндеттеме болған кезде шарт сыйға тарту шарты деп танылмайды. әлдекімге затты немесе мүліктік құқықты тегін беруді уәде ету не әлдекімді мүліктік міндеттен (сыйға тартуға уәде беруден) босату сыйға тарту шарты болып танылады және егер уәде тиісті нысанда жасалса және алдағы уақытта нақты тұлғаға затты немесе құқықты тегін беру не оны мүліктік міндеттен босатуға айқын ниет білдірілген болса, уәде берушіні босатпай тастайды. Нақты сыйға тарту затын зат, құқық түрінде көрсетпей-ақ, өзінің барлық мүлкін немесе өзінің барлық мүлкінің бір бөлігін сыйға тартуға уәде беру немесе міндеттемеден босату жарамсыз болады. Сыйға тартушы қайтыс болғаннан кейін сый алушыға сый беруді көздейтін шарт жарамсыз болады. Сый алушы өзіне сый берілгенге дейін кезкелген уақытта одан бас тартуға құқылы. Бұл жағдайда сыйға тарту шарты бұзылған деп есептеледі. Егер сыйға тарту шарты жазбаша түрде жасалса, сыйдан бас тарту да жазбаша түрде жасалуға тиіс. Сыйғатарту шарты тіркелген жағдайда сыйды алудан бас тарту да мемлекеттік тіркелуге тиіс. Егер сыйға тарту шарты жазбаша түрде жасалған болса, сый беруші сый аоушыдан сыйды алудан бас тартқаны үшін өзіне келтірілген нақты зиянды өтеуін талап етуге құқылы. Сыйды беру оны тапсыру, символдық беру не құқық белгілейтін құжаттарды тапсыру арқылы жүзеге асырылады. Қозғаомайтын мүлікті сыйға тарту шарты:

1. заңды тұлға сый беруші болған және сыйдың құны заңактілерінде беогіленгенон айлық есептік көрсеткіштен асатын;
2. шартта алдағы уақытта сыйға тартуға уәде етілген жағдайларда жазбаша түрде жасалуға тиіс.

Ауызша жасалған сыйға тарту шарты осы тармақта көзделген жағдайларда жарамсыз болады. Қозғалмайтын мүлікті сыйға тарту шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс.

Құны заң актілерінде белгіленген он айлық есептік көрсеткіш мөлшерінен аспайтын әдеттегі сыйлықтарды қоспағанда:

1. жас балалар мен іс-әрекетке қабілетсіз деп танылған азаматтардың атынан олардың заңды өкілдерінің;
2. емдеу, тәрбиелеу мекемелерінің, әлеуметтік қорғау мекемелерінің және сол секілді мекемелердің қызметкерлеріне олардың емдеуіндегі, асырауындағы не тәрбиесіндегі азаматтардың және осы азаматтардың зайыптары мен туыстарының;
3. мемлекеттік қызметшілерге олардың лауазымдық жағдайына байланысты немесе олардың қызметтік міндеттерін атқаруына байланысты сыйға тартуға жол берілмейді.

Егер сый алушы сыйға тарутшының өміріне, оның отбасы мүшелерінің немесе жақын туыстарының біреуіне қастандық жасаса не сый берушіге қасақана дене жарақатын салса, сыйға тартушы сыйға тартудың күшін жоюға құқылы. Егер сый алушының сыйға тартушы үшін үлен мүліктік емес құндылық болып саналатын сыйланған затты ұстауы оның біржола жойылуы қаупін тудырса, сыйға тартушы сыйға тартудың күшін сот тәртібімен жоюды талап етуге құқылы. Сыйға тарту шартында, сый беруші сый алушыдан ұзақ өмір жүрген жағдайда, сыйға тартудың күшін жою құқығы ескертілуі мүмкін. Сыйға тартудың күші жойылған жағдайда, егер сыйланған зат сыйға тартудың күші жойылған кезге дейін сол күйінде сақталса, сый алушы оны қайтаруға міндетті.

Жалпы пайдалану мақсатында затты немесе құқықты сыйға тарту қайырмалдық деп танылады. қайырмалдық азаматтарға, емдеу, тәрбие беру мекемелеріне, әлеуметтік қорғау мекемелеріне және басқа да сол сияқты мекемелерге, қайырымдылық, ғылыми және оқу мекемелеріне, қорларға, мұражайлар мен басқа да мәдениет мекемелеріне, қоғамдық және діни бірлестіктерге, сондай-ақ мемлекетке жасалуы мүмкін. қайырмалдықты алуға ешкімнің рұқсаты немесе келісімі талап етілмейді.

 

2.4 Рента және өмір бойы асырауда ұстау

 

Рента шарты бойынша бір тарап (рента алушы) екінші тараптың (рента төлеушіге) меншігіне мүлік береді, ал рента төлеуші алған мүлікке айырбас ретінде рента алушыға белгілі бір ақша сомасы түрінде немесе оны ұстау үшін өзге де нысанда қаражат беру түрінде мезгіл-мезгіл рента төлеп отыруға міндеттенеді. Рента шарты бойынша рента алушыға рентаны мерзімсіз (тұрақты рента) немесе өмір бойы төлеу (ғұмырлық рента) міндетін бекітуге жол беріледі. Ғұмырлық рента азаматты өмір бойы асырап отыру жағдайларында белгіленуі мүмкін. Рента шартын нотариат куәландыруға тиім, ал рентаны төлеу үшін қозғалмайтын мүлікті иеліктен айыру көзделетін шарт та мемлекеттік тіркелуден өтуге тиіс. Рента төлеу үшін иеліктен айырылатын мүлікті рента алушы рента төлеушінің меншігіне ақы төлетіп немесе тегін беруі мүмкін. Рента шартында мүлікті ақы төлетіп беру көзделген жағдайларда тараптардың беру және төлеу жөніндегі қатынастарына сатып алу-сату шарты туралы ережелер, ал мұндай мүлік тегін берілетін жағдайларда, егер шарттың мәніне қайшы келмесе, сыйға тарту шарты туралы ережелер қолданылады.