Белгілі бір кәсіпорын
мүлігінің даму құнын бағалау
кезінде келесі жағдайларда келтіріледі:
жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін
сатудың белгілі бір себептер: пайдаланбайтын
жер учаскелерінен, ғимараттарынан, құрылғаларынан
құтылу үшін; несие қабілетсіздік жағдайында
кредиторлармен есеп айырысу, серіктестерге
зиян келтіргенде сот шешімі бойынша есеп
айырысу;
жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке
салу арқылы несие алу;
жылжымайтын мүлікті сақтандыру және
сақтандырылған мүліктің құнын анықтау;
жылжымайтын мүлікті жалға беру;
мүлікке салықты есептеу үшін салықтық
базаны анықтау;
жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа
құрылғалы жатқан кәсіпорынның жарғылық
капиталына салым ретінде рәсімдеу;
қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге
асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді бағалау;
шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын
құнын жалпы бағалауында аралық саты ретінде
жылжымайтын мүлікті бағалау.
Жылжымайтын мүлік
негізінен үш түрге бөлінеді:
жер, тұрғын үйлер және ғимараттар
болып таблады. Жылжымайтын мүліктін
ең негізгі объектісі – жер,
яғни барлық адамдардың өмір
сүру орны және кез келген
кәсіпкерлік сферада барлық тауарлардың
өндірісіне тікелей немесе жанама
қатысушы негізгі фактор болып
табылады. Жердің нарықтық құнын
бағалағанда жылжымайтын мүліктің
басқа объектілерін бағалағанда
қолданылатын қағидаларды және
классикалық тәсілдерді басшылыққа
алады. Алайда мәнді ерекшеліктері
де бар, жердің құны мүліктік
кешен құнының негізгі құраушысы
болып табылады, алайда оны бағалау
тәжірибесінде объектінің жалпы
құнынан жақсартулар құны алынып
қалдық түрінде есептеледі. Мұндай
тәсіл жер учаскесінің және
оның айналасының әлеуметтік
инфрақұрылымына еңбек пен капиталдың
көпжылдық салымын есептеу қиындығымен
түсіндіріледі.
Жер учаскесін бағалаудың
20 әдістері бар. Оның ішіндегілерін
қарастыратын болсақ. Олар:
сәйкес келетін сатылымды салыстырмалы
талдау;
аудару;
капитализация, жер рента әдісі;
жер үшін қолдың техникасы;
жер учаскесін дамыту әдісі;
шағымдану;
салыстырмалы бірлік;
базалық учаске;
регрессия (оның ішінде көпфакторлы модельдер
әдісі);
жалпы ренталық мультипликатор әдісі.
Салыстырылатын сатылымды
салыстырмалы талдау әдісі соңғы
уақытта сатылған, және сату бағасына
өзгертулер енгізілген ұқсас
еркін жер учаскесі бойынша
берілгендерді салыстыру тұжырымдалады.
Баға беруші эксперт жер учаскесіне
кезеңдік басылымда басу бағасын
ескеру керек, өйткені ол сатушының
бағасы, онда салыстыру және салыстырмалы
мақсат үшін келісімнің нақты
бағасы қажет.
Қазақстан Республикасы
Үкіметінде жылжымайтын мүлікті,
жерді аукциондық сату туралы
қаулысы шыққанға дейін жергілікті
әкімшілік сатқан жері бойынша
нарық және баға үшін сипаты
жеткіліксіз, себебі бұл учаскелер
үлкен көлемде болған және
осыған байланысты олардың бағасына
көп мөлшерде шегерімдер берілген.
Бағаланатын жер учаскесі
салыстырмалы және салыстырылатын
еркін учаскемен сәйкестігі бойынша
жүзеге асырады, салыстыру элементі
6 фактордан тұрады:
келісімді қаржыландыру шарты;
сату шарты;
сату бағасы;
орналасқан жері;
заңды сипаттамалар;
жер учаскесінен алынатын табыс сипаттамасы.
Жер учаскесінің сату
– сатып алу келісімінің қаржыландыру
шарты қарапайымнан ерекше. Мысалы,
жылжымайтын мүлік учаскені сатып
алу үшін несие алады немесе
келісімнің қаржыландыру шарты
пайыздар бойынша төлемін үлкен
көлемде есептейді, онда мұндай
келісімді дұрыс талдау қажет
және берілген келісім бағаларына
сәйкес түзетулер жасау керек.
Аудару әдісі жер
учаскесін бағалау салыстыратын
кешенді сатудың жалпы бағасын
бөлуден туады; оған жылжымайтын
мүлік және жер учаскесі кіреді,
яғни ол ғимарат және жер
учаскесінің бағасын құрайды. Осы
учаске тұрған мүліктік кешеннің
жалпы бағасынан ғимараттың және
құрылыстың құнын шегеріп, жер
учаскесінің құнын алады.
Жер учаскесін капитализациялау
әдісінің көмегімен жер учаскесінің
құнын анықтау жалдық төлемдер
есебімен алынған табыстар капитализациясымен
тұжырымдалады. Бұл әдіс біздің
жағдайда кең таралмаған, себебі
салыстырмалы жалдық төлемдер
және капитал нормалары қазіргі
уақытқа белсенді жердің жалдық
нарығының жоқтығынан табу қиын.
Жер үшін қалдық
техникасы әдісі жер учаскесінің
құнын бағалаудың берілген әдісі
жер рентасын капиталдандыру
әдісінен жер учаскесін және
онда тұрған жылжымайтын мүлік
объектісін ең жақсы және ең
тиімді қолдануын ескере отырып
алынған пайда үлесінен шыға
отырып есептеледі. Берілген жағдайда
жер учаскесіне қатысты пайда
үлесі ескеріледі.
Жер үшін қалдық
техникасы ең жақсы және ең
тиімді қолдану нұсқасы анықталғанда
қолданылуы мүмкін. Жер үшін қалдық
техникасы әдісін қолданғанда
жерге қатысты қалдық табыстың
теріс шамасын алу мүмкін. Бұл
ғимараттар мен жылжымайтын мүлікті
артық жақсарту болады деген
сөз. Капитализацияланатын табыс
жер учаскесін, жылжымайтын мүлікті
тиімді пайдалану және онда
орналасқан жылжымайтын мүлікт
объектісі есебінен алынған пайда
үлесі арқылы есептелінеді. Осы
жағдайда жер учаскесіне жататын
пайда ғана пайда үлесі арқылы
есептелінеді. Жер учаскесін
дамыту әдісі жеке учаскеге
бөлуге жарамды учаскенің құнын
анықтауға қажет
Шығындық әдіс иелену
шығын бойынша жер учаскесі
құнын анықтау, жеке учаскелердің
көлемін анықтау барысында қабылданған
шешімге әсер ететін жеке, заңды
және экономикалық факторларды
есептеу қажет. Шығындық әдіс
жер учаскесін иелену шығындарының
құнын анықтаудан тұрады.
Салыстыру бірлігінің
әдісі жылжымайтын мүлік құнының
орташа мәні аудандар және
оларды картаға енгізу бойынша
есептермен тұжырымдалады. Орташа
мәнді ұқсас жер учаскесі бойынша
салыстыру бірлігінің құнын орташа
арифметикалық мәнді немесе медиананы
есептеу жолымен анықталады.
Базалық учаске әдісі
жер учаскесінің салмақтандырылған
құнын және келесі салыстыруда
олармен бағаланатын учаскелерді
анықтаудан тұрады. Салыстыру нәтижесінде
түзетудің сәйкес анықталған
құны жасалады. Жер учаскесін
талдау базалық ретінде орналасқан
жері мен жер учаскесінің нысаны
немесе әртүрлі көлемді учаскенің
сұранымы мен ұсынымына сәйкес,
немесе басқа критерилермен жүргізіледі.
Жалпы ренталық мультипликатор
әдісі ұқсас жер учаскесін
сату бағасымен және осы учаскенің
жиынтық таза табыстарды нақтылығы
мен потенциалдығының арасындағы
нарықтық қатынасты анықтаумен
тұжырымдалады, яғни мультипликатордың
жиынтық рентасын анықтауда және
бағаланатын учаскенің құнын
есептеу үшін пайдаланумен тұжырымдалады,
сонымен қатар бағаланатын учаскенің
нақты және потенциалдық жиынтық
табысы пайдаланылады.
Арендатор үшін жер
учаскесін жалға алу құны –
бұл оның жал құқығына беретін
құны. Арендатор үшін жер учаскесі
жалының құқығының құны бүгін
болашақта учаскені пайдаланудан
белгілі бір пайда немесе табыс
табу мақсатымен жал келісімінің
негізінде пайдалану құқығына
потенциалды инвестордың төлейтін
ақша сомасы сонымен қатар
жер учаскесіне жалдық құқықты
және бұл салада белсенді зерттеу
қажеттілігін анықтау мәселесінде
жетілдіру әлсіздігі бар екенін
атап өту керек.
Ғимараттар мен құрылыс
жайларды бағалау қағидалары
кәсіпорынды бағалау қағидаларына
ұқсас. Олар қатысына байланысты
төрт топқа біріктірілген:
пайдаланушы қағидасы;
жер учаскесіне, онда тұрған ғимараттар
мен құрылыс жайларға қойылатын талаптармен
байланысты қағидалар;
нарық ортасымен байланысты қағидалар;
ғимараттар мен құрылыс жайларды ең жақсы
және ең тиімді пайдалану қағидасы.
Жылжымайтын мүлік
құны түрлі белгілер бойынша
жіктелетін көптеген факторлармен
анықталады. Ғимараттар мен құрылыс
жайларды бағалау үшін кәсіпорын
үш тәсілге біріктірілген бағалау
әдістерін пайдаланады.
Шығындық тәсіл құрылысқа
шығын объектінің нарықтық құнын
анықтаудың бағыты болып табылатындығын
болжайды. Ол бірнеше кезеңдерден
тұрады:
Жер учаскесінің нарықтық құны анықталады;
Қалпына келтіру құны есептеледі;
Барлық тозу түрлері есептеледі;
Жалпы тозу мөлшері шегеріледі;
Нарықтық құнды қосу жолымен объект құны
анықталады.
Жер учаскесінің нарықтық
құны анықтау барысында жерді
арнайы азаматтар келіп жер
құның анықтап, құның белгілі
бір мөлшерде белгілейді.
Қалпына келтіру құнын
анықтаудың төрт әдісі бар:
салыстырмалы әдіс - құнды бірлік санына
көбейту жолымен есептеледі;
элементтік әдіс - элементтік шығын
арқылы объект құнын анықтайды;
сметалық әдіс - құрылыстың объектілі
және біріккен сметасын құрайды;
индекстік әдіс - мұнда сәйкес индекске
баланстық құнды көбейту арқылы қалпына
келтіру құны анықталады.
Тозу түрлері: табиғи,
функционалдық.
Табиғи тозуды есептеудің
төрт әдісі бар: эксперттік, құндық,
нормативтік, қызмет ету әдісін
есептеумен объектінің табиғи
тозуын анықтау.
Функционалдық тозудың
мөлшері шығындардың қоймалық
бөлмелердің бағаларының айырмашылығының
және шығындарды капитализациялау
арқылы тозу болып таблады. Қарастырылған
тозудың есептік әдістері ең
қарапайым болып табылады. Бірақ
кейде құрылыстың экономикалық
және тиімді өмір мерзімін
анықтау қиын болады. Онда осыны
шақырылған техникалық эксперттердің
мамандары шешеді.
2.Жылжымайтын мүлік
нарығының экономикалық мәні
2.1.Жылжымайтын
мүлік нарығының негізгі элементтері
Жылжымайтын мүлік
нарығы бір бірінен баға деңгейімен,
тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын
мүлікке инвестициялардың тиімділігімен
және басқа да факторлармен айырылатын
аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы
болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген
ұлттық экономиканың маңызды құрамды
бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік
- үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін,
ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын
мүлік нарығынсыз жалпы нарық бола алмайды,
өйткені еңбек нарығы, капитал нарығы,
тауарлар мен қызметтер нарығы және тағы
басқа нарықтар өзінің қызметін жүзеге
асыруы үшін оларға сай ғимараттары болуы
керек.
Жылжымайтын
мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені
ескере отырып, жылжымайтын мүлік нарығы
– бұл жылжымайтын мүлікпен жасалатын
мәмілелердің, олардың ақпараттық қамсыздандырудың,
мүлік облысындағы қызметтерді басқару
және қаржыландыру жөніндегі операциялардың
жиынтығы.
Жылжымайтын
мүлік нарығы – бұл өзіндік сипатталары
бар тауарлардың нарығы.
Жылжымайтын
мүлік нарығы – бұл шектелген ресурстардың,
сатып алушылар мен сатушылардың нарығы.
Жылжымайтын
мүлік нарығында оның екі құрамдасы ерекшеленеді:
алғашқы және екінші нарықтары.
Алғашқы – жылжымайтын
мүлік нарыққа бірінші рет кіргендегі
экономикалық жағдай. Бұндай жағдайда
негізгі сатушылар ретінде мемлекет, оның
аумақтық және жергілікті органдары, құрылыс
компаниялары шығады.
Екінші нарықта Жылжымайтын
мүлік бұрын қолдануда болған және белгілі
меншік иесінде (заң және жеке тұлға) болған
тауар ретінде келеді.
Алғашқы нарықтағы
ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны
жаңа құрылысқа байланысты болады. Алғашқы
және екінші нарықтар өзара байланысты.
Егер екінші нарықта қандай да бір жағдай
үшін жылжымайтын мүлікке деген ұсыныс
өссе, онда ол алғашқы нарықтағы жылжымайтын
мүліктің арзандауына әкеледі. Алғашқы
мен екінші нарықтардың өзара әсерлері
жөнінде есеп жүргізу жылжымайтын мүліктің
жаңа объектілерін құрудағы шығындарды
азайтуға және жылжымайтын мүлік нарығының
табысты дамуына мүмкіндік береді.
Жылжымайтын
мүлік нарығының сегментациясы – бұл
бірыңғай сатып алушылар топтарына бөліну.
Жылжымайтын мүлік нарығының келесідей
сегменттері бар:
Тұрғын үйлер нарығы. Тұрғын үйлердің тегін жекешелендіруі
қысқа мерзімде меншік иелерінің (пәтерлер
және тұрғын үй қорынан бөлмелердің иелері)
кең қатарын құрған. Нарықтық қатынастарға
өту бұрын тұрғын үйлер құрылысындағы
капиталсалымдарының ең негізгі көзқайнары
болған мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын
үйлер құрылысы қысқарды. Тұрғын үйлер
нарығы қалалық және қаладан тыс тұрғын
үйлер нарықтарына бөлінеді.
Тұрғын
емес
жай нарығы кәсіпорындарды жекешелендіру
есебінен құрылды. Тұрғын емес жай нарығында
сату-сатып алу және ауыстыру емес, аренда
мәмілелері басым орын алады. Бұл нарықта
өзінің келешектегі дамуы үшін үлкен қорлары
бар, әсіресе ұлкен қалаларда. Бұл нарық
өзінің функционалды тағайындауы бойынша
сараланатын бірнеше сегменттерге бөлінеді:
кеңселі, саудалық, қоймалық, өндірістік.
Жылжымайтын
мүлік нарығы мәміле қатысушыларының
қажеттіліктері мен мүмкіндіктеріне байланысты
жіктелген. Оны әртүрлі параметрлер бойынша
сегменттеуге болады: