Сущность и сравнение основных методов оценки земли

Обобщение представленных в отчетах, территориальными отделами, сведений о продаже земельных  участков органами государственной  власти и местного самоуправления составило 4637 сделок на площади 5553,8422 га. 

Земельные участки  покупались в собственность гражданами в основном для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства. Юридическими лицами – для использования в целях промышленности, транспорта, связи, строительства и для сельскохозяйственного производства (см. таблицу № 32). По сравнению с 2010 годом количество сделок уменьшилось  на 2393 ед. Продажа земельных участков уменьшилась в г. Минеральные Воды, г. Ессентуки, г. Невинномысске, г. Кисловодске, в Шпаковском районе, Предгорном районе. При этом, продажа земельных участков не осуществлялась в г. Железноводске (на продажу земельных участков был наложен арест Прокуратуры г. Железноводска).

 

Таблица 3

Cведения о продаже земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления в 2011 году

 

№ п/п	Сделки	2010 г.		2011 г.
		Кол-во сделок, ед.	Площадь, га	Кол-во сделок	Площадь, га
1.	2	3	4	5	6
1	Продажа земельных участков гражданам для: - индивидуального жилищного  и дачного строительства.	2335	308,3418	1919	565,305
2	- личного подсобного хозяйства,  садоводства, огородничества, животноводства	1061	131,6869	767	135,741
3	- других целей	2968	762,1239	1538	222,7672
4	юридическим лицам для:  - использования в целях  промышленности и иного специального назначения	171	218,2012	123	291,948
5	- других целей	320	354,4167	155	99,662
6	крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельхозпредприятиям и др. предприятиям для сельхозпроизводства	175	19869,347	135	4238,419
7	Итого сделок:	7030	21644,1175	4637	5553,8422
8	в том числе: продажа на торгах гражданам:	315	22,677	18	4,86
9	продажа на торгах юридическим лицам	9	2,6156	2	0,39

 

Продажа земельных  участков находящихся в собственности  Ставропольского края или органов местного самоуправления на торгах гражданам составила 18 участков на площади 4,86 га, юридическим лицам – 2 участка на площади 0,39 га.

Сделки с землями граждан  и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог)

Согласно ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли - продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.   

Анализ приведенных данных раздела III «Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами», позволяет констатировать следующее. Количество сделок, совершенных в 2011 году гражданами  и юридическими лицами составляет  – 29727 ед.; на площади 36771,0573 га.

 

 

Таблица 4

Сделки с земельными участками граждан и юридических  лиц в 2011 году 

 

№ п/п	Сделки	2010 г.		2011 г.
		Кол-во сделок	Площадь, га	Кол-во сделок	Площадь, га
1	2	3	4	5	6
1	Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами всего:	27980	12291,0347	29727	36771,0573
	В т.ч. – с землями населенных пунктов	27113	3035,3819	27437	6237,5963
	- с землями промышленности и  иного специального назначения	6	2	1	1,463
	- с землями сельскохозяйственного  назначения	261	3324,1	1143	14749,961
	в т.ч. сделки по продаже не застроенных  земельных участков - всего	212	6364,933	885	2878,265
2	Дарение земельных участков	5863	541774,4344	6571	34982,5755
3	Передача по наследству земельных  участков	11540	340121,3863	14563	300095,6136
4	Залог земельных участков – всего	1210	25153,8816	6642	10938,0344
4.1	в т.ч. гражданами	1013	2823,7879	4386	4730,8844
4.2	юридическими лицами	197	22330,0937	2256	6207,15

 

Наибольшее количество сделок, в  том числе и по площади составляют сделки в населенных пунктах, т.е. сделки по продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами, их количество составило 27437 сделок на площади 6237,5963 га. По категории земель «Земли промышленности и иного специального назначения» их количество составило всего 1, на площади 1,463 га, на землях сельскохозяйственного назначения количество составило – 1143, на площади 14749,961 га. 

Передано  по наследству 14563 земельных участка  на площади 300095,6136 га, из них преобладающее  число приходится на земли населенных пунктов.  

Дарение земельных участков, также, преобладает  на землях населенных пунктов, их количество составляет 5764 ед., на площади 800,6765 га, дарение земель сельскохозяйственного назначения –  774 ед. на площади 34167,699 га.

Сделки  залога с земельными участками составили 6642 ед., на площади 10938,0344 га, в том  числе гражданами 4386 сделок на площади 4730,8844 га, юридическими лицами – 2256 сделок на площади 6207,15 га. В населенных пунктах  совершено сделок залога – 6488 ед., на площади 4628,8094 га, на землях сельскохозяйственного  назначения – 127 сделок  на площади 6285,532 га.

 

Сделки  по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных  земель

 

Земельный рынок  в крае функционирует в основном в сфере передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Арендные отношения в Ставропольском крае регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Ставропольского края от 16 апреля 2008 года № 64-п (в ред. постановления Правительства СК от 16 ноября 2011 года № 454-п) «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок), законом Ставропольского края от 12.04.2010 г. № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений». Данными нормативными актами регулируется размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ставропольского края в виде определенной твердой суммы платежей, вносимых периодически.

Базовые размеры арендной платы за земельные участки в  составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к указанному Порядку.

Базовый размер арендной платы  за земельные участки в составе  земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения равен 4,0 процентам от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка.

Базовые размеры  арендной платы за земельные участки  в составе земель населенных пунктов  устанавливаются по видам функционального  использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка на основании предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, уполномоченных распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с приложением 2 к указанному Порядку.

Базовый размер арендной платы принимается равным ставке земельного налога за земельные  участки:

занятые автомобильными дорогами, их конструктивными элементами и дорожными сооружениями;

занятые внутрихозяйственными дорогами и защитными лесными  насаждениями (лесополосами);

нарушенные  для ведения сельскохозяйственного  производства на период проведения мероприятий  по рекультивации и восстановлению плодородного слоя;

предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства;

предоставленные физическим лицам, впервые организующим крестьянское (фермерское) хозяйство, и применяется в течение 5 лет  с момента предоставления им земельного участка в аренду;

на которые  землепользователями и землевладельцами переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков.

 Согласно  п. 5 ст. 9 Закона Ставропольского  края от 12.04.2010 г. № 21-кз размер  арендной платы за использование  земельных участков, расположенных  в сельской местности, городах  районного значения и занятых  объектами недвижимости, находящимися в собственности организаций потребительской кооперации, устанавливается на один год в пределах 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Арендная плата за земельные  участки устанавливается договором  между арендодателем и арендатором. При аренде муниципальных и государственных земель органами исполнительной власти устанавливаются базовые размеры арендной платы по типичным видам использования земель или категориям арендаторов. 

Анализ  представленных данных  позволяет  сделать вывод, что аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы (включая все действующие договоры аренды) составила 71597 сделку, в том числе с землями населенных пунктов - 62496 или 87,29% от общего количества сделок, их площадь – 82903,0566 га. По площади преобладают договора аренды по землям сельскохозяйственного назначения, площадь которых составила 1079626,944 га или 90,53%. С землями промышленности заключено 706 сделок или 0,98%, с землями сельскохозяйственного назначения заключено 5321 сделка или 7,45%.

Таблица 5

Сделки по аренде и продаже прав аренды в 2011 году                   

 

№ п/п	Сделки	аренда 2010г		аренда 2011г.
		Кол-во сделок, ед.	Площадь, га	Кол-во сделок, ед.	Площадь, га
1	2	3	4	5	6
1	Аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы (все действующие договора)	72461	1088011,922	71597	1192591,257
	В том числе: - с  землями населенных пунктов	64157	73894,2241	62496	82903,0566
	- с землями промышленности и  иного специального назначения	590	3408,598	706	3626,176
	- с землями сельскохозяйственного назначения	4701	991392,6217	5321	1079626,944
2	Сделки совершенные в отчетном году	6532	96108,3342	6353	104857,7931
3	Аренда государственных и муниципальных земель в виде твердой суммы платежей	72286	1080185,612	71351	1172573,027
4	Прочие сделки с землей; Продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков всего	607	2758,766	307	2060,3811
	в т.ч. гражданам	602	71,246	251	1073,302
	юридическим лицам	5	2687,52	56	987,0791

 

За отчетный год было заключено 6353 договоров аренды. Сельскохозяйственные предприятия арендуют земельные  участки из земель сельскохозяйственного назначения муниципальных образований и фонда перераспределения на основании действующих договоров аренды.

Сделки по продаже прав аренды составили 307 ед. на площади 2060,3811 га, что на 300 сделок меньше по сравнению с 2010 годом, в том числе продажа прав аренды гражданам уменьшилась на 351 сделку.