Сущность и сравнение основных методов оценки земли

Содержание

Введение…………………………………………………………………….3

1.Земля как объект экономической оценки

1.1Правовые основы земельных отношений…………………………….4

1.2Экономические  принципы оценки земли…………………………….11

2.Общая характеристика социально-экономического положения Ставропольского края и анализ рынка земли

2.1 Основные земельные характеристики Ставропольского края ……..………………………………………………………………………...21

2.2 Земельный рынок в Ставропольском крае ………...……………….27

Заключение…………………………………………………………………41

Список используемой литературы……………………………………….42

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Целью данной работы является рассмотрение всех методов оценки земельных  участков, и их применение на практике. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости, что  обусловлено следующими причинами:

— спецификой данного объекта;

— неразработанностью нормативно-правовой базы;

— неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение  во всей системе предпринимательской  деятельности людей и общества в  целом, что обусловлено ее не воспроизводимым  характером и многофункциональным  назначением.

 

   1. Земля как объект экономической оценки

1.1 Правовые основы земельных  отношений

 

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной  власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют  особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским  законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими  кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности  на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий  земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

— порядок предоставления или изъятия земельного участка;

— права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

— плата за землю, налогообложение;

— санкции за нарушение земельного законодательства.

 В Конституции  РФ подчеркивается, что земля  и другие природные ресурсы  используются и охраняются в  России как основа жизни и  деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории (статья 9).

Земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не нарушает прав и законных интересов  иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в  собственности Российской Федерации  и субъектов РФ, являются государственной  собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые  имеют общероссийское значение, а  их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства  РФ.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность.

Граждане РФ могут  иметь земельные участки на праве  собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут  иметь земельные участки на праве  собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования  и аренды.

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в результате приватизации государственных  или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал  юридического лица.

В Гражданском кодексе  РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться  или переходить от одного лица к  другому иными способами в  той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129).

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к категориям, перевод  их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе  закреплены:

– компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных  органов всех уровней по регулированию  земельных 
отношений;

– все формы права  собственности и других прав на землю;

– права и обязанности  всех собственников земли;

– порядок ведения  земельного кадастра и мониторинга, землеустройства;

– меры правовой охраны земель;

– порядок разрешения земельных споров;

– ответственность за нарушение земельного законодательства.

Объектами земельных отношений  являются земельные участки и  права на них. Земельный участок  – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю.

Зонирование земель – разделение земель на земельные участки с  различным целевым назначением  и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и  принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования  земель утверждаются постановлениями  соответствующих органов государственной  власти или решениями органов  местного самоуправления.

Целевое назначение земель – установленные законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения  в гражданский оборот, охраны, учета  и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным  законодательством и законом  о недрах, и распространяется на земли определенной категории¹.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование  земельного участка – использование  земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений  и обременении.

Разрешенное использование  определяется на основе зонирования  земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование  земельного участка может содержать  требования к:

– способам использования  земельного участка и запрещению 
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

– плотности, высоте и глубине  застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

– размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и  иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

– видам пользования, оказывающим негативное воздействие  на здоровье человека или связанным  с повышенной для него опасностью;

– предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую 
природную среду;

– сохранению зеленых  насаждений;

– иным требованиям, установленным  федеральными законами, законами и  иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми  актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных  участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании  земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и  указывается в следующих документах²:

–в постановлениях органов  исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

– в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

– в документах государственного земельного кадастра;

– в документах государственной регистрации.

Территориальные границы  земельного участка определяются в  порядке, установленном земельным  законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и  землеустройству. Если иное не установлено  законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого  участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся  на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные  с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние  насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте  нераздельно, если иное не предусмотрено  законом.

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Делимым  признается земельный участок, который  без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может  быть разделен на части, каждая из которых  после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Неделимым признается земельный  участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании  закона.

Участниками земельных отношений  являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические  лица и граждане РФ. Собственник  земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся  все земли в пределах черты  поселений, находящиеся в ведении  городских и сельских администраций. Черта поселений — это внешние  границы земель города, поселка, сельского  поселения, которые отделяют эти  земли от иных земель. Включение  земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности  на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями – системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.³

Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для  нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного  назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим  предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной  деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные  участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и  иное ценное назначение. Эти земли  постановлениями федеральных органов  государственной власти, органов  государственной власти субъектов  РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования  и гражданского оборота и для  них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда  относятся лесные земли (покрытые и  не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования  водных объектов.

Земли запаса – это государственные  земли, не предоставленные муниципальным  органам, гражданам и юридическим  лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также  земли, выведенные из хозяйственного оборота  в результате консервации. Использование  земель запаса допускается после  перевода их в другую категорию. Категория  использования земли имеет большое  значение при оценке, так как она  обуславливает правовой статус, разрешенное  использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.⁴