Сущность и сравнение основных методов оценки земли

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной  оценке. Объектом оценки является земельный  участок без находящихся на нем  и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам  на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение  рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми  стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника  остатка для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют  все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При  сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной  информации. Существенные расхождения  стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

 

1.2 Экономические  принципы оценки земли

Экономические принципы оценки земли условно можно  разделить на три группы.

Первую группу принципов  оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность – понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторого комплекса.

Поэтому целесообразно различать  полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как  части комплекса. Оценщик должен рассматривать имущество так, как  его воспринимает рынок: либо как  отдельный объект, либо как часть  имущественного комплекса.

В экономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристик  земельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность  и способы его эксплуатации, а  в результате – величину и сроки  получения доходов или других выгод от использования земли, таких  как эксплуатация, способом режиме или связь с историческими  ценностями. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут  быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы  и величина выгод, размер, риск и  время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность).

Полезность для каждого потребителя  индивидуальна, она количественно  и качественно определена во времени  и пространстве. Например, для сельскохозяйственных и лесных земель полезность обусловлена  величиной ренты по плодородию и  местоположению, а для земель под  застройку особое значение имеет  местоположение, внешнее окружение  и потенциал повышения стоимости  конкретного участка.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку  она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую  экологическую функцию. Поэтому  весь земельный фонд страны не может  являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного использования относятся национальные парки и заповедники, культовые и исторические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным, гражданским, лесным, экологическим законодательством⁵.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип замещения наиболее полно  реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень  стандартизации архитектурных и  градостроительных проектов и преобладают  однотипные, земельные участки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная  стоимость определяется как сумма  текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного  назначения принцип ожидания проявляется  в том, что стоимость участка  отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.⁶

Стоимость земельного участка в  населенном пункте, отведенного под  жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка  со строениями.

Поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночную ситуацию.

Вторая группа принципов  оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для  сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый  земле, трактуется как остаточный, а  стоимость земли определяется величиной  остаточного дохода.

Как известно, процесс любого производства представляет собой соединение четырех  групп факторов: земли, труда, вещественного  капитала и предпринимательских  способностей (менеджмента). Так как  земля неподвижна, то труд, капитал  и управление должны быть привлечены к ней.

Таким образом, максимальная стоимость  земельного участка достигается  в том случае, когда его застройка  является сбалансированной.

Сбалансированность нарушается, если сооружения на земельном участке  характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру. Так, в настоящее время в ближайшем Подмосковье при коттеджной застройке сбалансированным является соотношение между площадью коттеджа и общей площадью земельного участка не менее 1:10.

Принципы предельной производительности и сбалансированности играют большую  роль при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных  прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта земельного участка  заключается в том, что он не может  быть перемещен с одного места  в другое, т.е. имеет фиксированное  местоположение. Поэтому переход  земельного участка от продавца к  покупателю происходит путем передачи прав на него. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на земельную  недвижимость и их отчуждение, тем  шире и динамичнее земельный рынок, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением  недвижимости.

Третья группа принципов  оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения⁷.

Спрос на земельные участки формируется  под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

– экономические: темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;

– демографические: численность и  плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, средний  размер семьи и др.;

– природно-климатические: продолжительность  времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка) и др.;

– административные: территориально-экономическое  зонирование, политика государства  в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение земли в целом выступает  как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется  одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю  в краткосрочном периоде можно  проиллюстрировать (рис. 1)⁸

 

. D

S

P

Количество  Q

Рисунок 1.1 – Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде: D – спрос; S – предложение, Р – цена

 

В то же время отмечается устойчивая структурная  тенденция перераспределения земли  по категориям пользователей. Например, с 1990 по 2008 гг. площадь земель, находящихся  в ведении городских, поселковых и сельских администраций увеличилась  на 11,6 млн. га за счет передачи земель, ранее входивших в земли колхозов, совхозов и государственного лесного  фонда; площадь земель промышленности, транспорта и иного специального назначения возросла на 0,7 млн. га; земли  особо охраняемых территорий увеличились  на 16,8 млн. га; земли сельскохозяйственного  назначения уменьшились на 238,1 млн. га; земли запаса уменьшились на 24,1 млн. га.

Таким образом, предложение земельных  участков, пользующихся наибольшим рыночным спросом – земель под застройку, – имеет тенденцию к росту  за счет сокращения лесного фонда  и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории  не является вертикальной линией, т.е. абсолютно неэластичной, а имеет  низкую эластичность.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные  участки. Принцип спроса и предложения  как основа механизма рыночного  саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости  от их целевого назначения, разрешенного использования, формы собственности  и местоположения⁹.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение  капиталов на земельный рынок  и усиливает конкуренцию. Однако при наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете приводит к искажению реальной стоимости земли. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рыночных земельных отношений, что характерно для нашей страны.

Учет  принципа конкуренции проявляется  в том, что если на земельном рынке  ожидается обострение соперничества, то оценщик пли уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, если собственник  получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность дальнейшего  поступления дохода требует тщательного  обоснования, например заключения договоров  долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Использование земельного участка  будет эффективным, если затраты  на его приобретение и освоение соответствуют  полезности или доходности построенного на нем объекта недвижимости и  отвечают существующим в данном регионе  стандартам, потребностям и ожиданиям. Таким образом, соответствие означает, в какой степени архитектурный  стиль и уровень удобства и  услуг, предлагаемых имущественным  комплексом, отвечают потребностям и  ожиданиям рынка.

Принцип соответствия требует определенного  местоположения участка с точки  зрения приобретения материально-технических  средств или продажи товаров  и услуг. Так, при строительстве  складских помещений предпочтение отдается участкам, имеющим выход  на крупные шоссе или железнодорожные  станции. Для таких объектов как  кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины хозяйственных товаров, запчастей, горюче-смазочных материалов большое  значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения¹⁰.