Сущность и сравнение основных методов оценки земли

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование  которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Например, не допускается сочетание  объектов отдыха и малопривлекательных  производственных зданий и сооружений, загрязняющих окружающую среду, источников шума, неприятных запахов и т.п.

Критерии соответствия, как и  стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип изменения  внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Земельные участки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подвержены влиянию внешних факторов значительно  больше, чем любой другой вид товаров  или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью земли, ее фиксированным  местоположением. При этом можно  выделить несколько уровней внешнего воздействия:

– макроэкономический;

– региональный;

– местный.

На макроэкономическом уровне на рыночную стоимость земельных участков оказывают  влияние такие факторы как: тенденции  развития экономики, темпы экономического роста, структурные преобразования, уровень занятости и реальных доходов населения, налогообложение  имущества, государственная земельная  и кредитная политика, законодательство по охране окружающей среды и др.

На региональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства, налоговой политики администрации, интенсивности строительства, уровня развития ипотеки, инфраструктуры в районе и особенно транспорта. Необходимо также учитывать, на какой стадии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город, район или отрасль производства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Общая характеристика социально экономического положения Ставропольского края и анализ рынка земельных участков

2.1 Основные земельные характеристики Ставропольского края

 

В соответствии с ГОСТом 26640-85 земельный фонд Ставропольского  края образует вся земля, находящаяся  в пределах его административных границ, включая участки, покрытые водой  и лесом, представляющая собой объект права и хозяйственного пользования.

По состоянию на 01.01.2012 года общая площадь земель краевого земельного фонда не изменилась и  составляет 6616 тыс. га.

Краевой земельный фонд подразделён между 26 административными  районами и 10 городами краевого подчинения.

Ставропольский край использует земли на территории Карачаево-Черкесской Республик на площади 600 га.

Законодательно и исторически  сложилось так, что государственный  учет земель в Российской Федерации  принято осуществлять по категориям земель и земельным угодьям, которые  по существу составляют основное содержание ежегодного земельного баланса и  одновременно с этим являются основными  его учетными элементами.

 

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА  ПО КАТЕГОРИЯМ ЗЕМЕЛЬ

Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим (ГОСТ 26640-85). В соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации – земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь следующих категорий:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных  пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального  назначения (далее по тексту - земли  промышленности и иного специального назначения);

4) земли особо охраняемых  территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7)земли  запаса.

Обобщение отчетных сведений о распределении  земель по категориям, представленных территориальными отделами Управления Росреестра по Ставропольскому краю показывает, что по состоянию на 01.01.2012 года в крае сложилась следующая структура земельного фонда .(Рис 2 )

 

Рис. 2. Распределение земельного фонда Ставропольского края

по категориям земель на 1 января 2012 года

 

В связи  с тем, что общая площадь краевого земельного фонда осталась без  изменений, то практически все изменения  в отчетном году происходили по существу путем перераспределения площадей отдельных категорий земельного фонда между собой, а также путем соответствующего перераспределения входящих в их состав земельных угодий. При этом изменение площади перераспределенных в 2011 году земель в целом по краю составило 0,7 тыс. га (таблица 1).

                                                                                                                      Таблица 1

Распределение земель Ставропольского края по категориям в 2010                                и 2011 годах.

№ п/п	Наименование категорий земель	Площадь, тыс. га
		2011 г.	2010 г.	Разница 2011г.-2010г. (+, -)
1.	Земли сельскохозяйственного назначения	6109,8	6110,5	- 0,7
2.	Земли населенных пунктов	244	243,8	+ 0,2
3.	Земли промышленности и иного назначения	54,2	53,9	+ 0,3
4.	Земли особо охраняемых территорий и объектов	0,3	0,1	+ 0,2
5.	Земли лесного фонда	114,1	114,1	0
6.	Земли водного фонда	55,6	55,6	0
7.	Земли запаса	38	38,0	0
	Итого земель  в административных границах	6616	6616	-0,7 +0,7

 

Анализ  вышеприведенных сведений, полученных в результате обобщения форм государственной  статистической отчетности, предоставленных  районными и городскими Управлениями Росреестра по Ставропольскому краю, свидетельствует о том, что изменения площадей по категориям земель произошли в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов.

Распоряжениями Правительства  Ставропольского края от 15.06.2011 № 240-рп «О переводе земельного участка площадью 236600 кв. м в Изобильненском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую» (Приложение 1), от 19.05.2010 № 201-рп «О переводе земельного участка площадью 124225 кв. м в Кировском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 23.11.2011 № 515-рп «О переводе земельного участка площадью 19648 кв. м в Кировском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 23.11.2011 № 514-рп «О переводе земельных участков общей площадью 746814 кв. м в Кировском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 20.07.2011 № 294-рп «О переводе земельного участка площадью 343329 кв. м в Кировском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую»,от 19.01.2011 № 13-рп «О переводе земельного участка площадью 7000 кв. м в Левокумском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 21.09.2011 № 390-рп «О переводе земельного участка площадью 10000 кв. м в Левокумском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 20.07.2011 № 292-рп «О переводе земельных участков общей площадью 524142 кв. м в Новоселицком районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую» (вместе с «Перечнем земельных участков, расположенных на территории муниципального образования села Новоселицкого Новоселицкого района Ставропольского края, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения»), от 26.10.2011 № 480-рп «О переводе земельных участков общей площадью 275000 кв. м в Предгорном районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 26.10.2011 № 479-рп «О переводе земельного участка площадью 5826 кв. м в Предгорном районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую» от 21.09.2011 № 392-рп «О переводе земельного участка площадью 2000 кв. м в Предгорном районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 16.02.2011 № 54-рп «О переводе земельного участка площадью 400 кв. м в Предгорном районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую», от 17.08.2011 № 333-рп «О переводе земельного участка площадью 172200 кв. м в Шпаковском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую» переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Распоряжением Правительства  Ставропольского края от 19.10.2011 № 435-рп «О переводе земельных участков общей  площадью 2811179 кв. м в Кочубеевском районе из категории земель сельскохозяйственного  назначения в другую» переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов.

Распоряжением Правительства Ставропольского  края от 20.04.2011 № 159-рп «О включении земельного участка площадью 2647468 кв. м в границы  города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и изменении вида разрешенного использования» переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений.

Площади земель остальных категорий остались без изменений.

Сопоставление сведений о распределении  краевых земель в 2011 году по категориям и формам собственности с аналогичными сведениями об их распределении в 2010 году представлено в таблице 2.

 

Таблица 2

Структура земельного фонда Ставропольского  края в 2011 и 2010 годах по категориям земель

№ п/п	Категории земель	Удельный вес, %		Разница(+,-) 2011г.-2010г., %
		2010г.	2011г.
1	2	3	4	5
1.	Земли сельскохозяйственного назначения – всего, в т.ч. земли фонда  перераспределения	92,36	92,35	-0,01
		1,59	1,54	-0,05
2.	Земли населенных пунктов	3,68	3,69	+ 0,01
3.	Земли промышленности и иного специального назначения	0,81	0,82	+ 0,01
4.	Земли особо охраняемых территорий и  объектов	…(0,002)	… (0,005)	+ …(0,003)
5.	Земли лесного фонда	1,72	1,72	0
6.	Земли водного фонда	0,84	0,84	0
7.	Земли запаса	0,57	0,57	0
	ИТОГО  ЗЕМЕЛЬ	100	100	0

 

 

2.2 Земельный рынок в Ставропольском крае

Развитие  рынка в крае регулируется Законом  Ставропольского края                    «О некоторых вопросах регулирования  земельных отношений» № 21-кз                   от 12 апреля 2010 года (в редакции Закона Ставропольского края от 26.07.2011 года №64-кз «О внесении изменений в Закон Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений»).

Для изучения развития земельного рынка в Ставропольском крае ведется отчетность по форме 3-ЗЕМ «Сведения о сделках с землей», утвержденная постановлением Росстата от 28.06.2005 г. № 37 и приказом Росреестра от 28.12.2011г. № П/543 «Об утверждении Перечня форм государственной и ведомственной статистической отчетности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подлежащих сбору и автоматизированной обработке в 2012 году», в которой отражены следующие виды сделок:    

-продажа земельных  участков органами государственной  власти и органами местного самоуправления; 

- продажа  земельных участков гражданами  и юридическими лицами;

- аренда государственных  и муниципальных земель с учетом  всех форм арендной платы;

- аренда государственных  и муниципальных земель в виде  твердой суммы платежей; 

- прочие сделки  с землей:  

- продажа  прав аренды государственных  и муниципальных земельных участков;

- дарение  земельных участков;

- передача  по наследству земельных участков;

- сделки залога  земельных участков.

 Основанием  для подготовки отчетности явилась  информация:

- договоров  купли - продажи, дарения, наследования, залога, совершенных в отчетном году;

- всех действующих  договоров аренды в отчетном  году, а также отдельно договоров аренды, заключенных в 2011 году.

Сделки с  земельными долями без выдела участков на местности в отчетности не указывались.

 

Сделки по продаже государственных и муниципальных  земель

 

           Продажа государственных и муниципальных  земель на территории  края  осуществляется органами государственной  власти и местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 137-ФЗ, Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.

Продажа земельных  участков, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Объектом купли -  продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.