Регулирование права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности

Говоря о сроке также необходимо упомянуть и п.3 ст. 234 ГК РФ, который позволяет давностному владельцу присоединить к сроку владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Эта норма, действительно, позволяет развиваться гражданским отношениям. Особенно это актуально для юридических лиц, которые стали правопреемниками организаций-давностных владельцев в случае реорганизации (например, слияние, поглощение).

Проводя системный анализ статьи 234 Гражданского Кодекса, мы пришли к выводу, что существуют три ситуации, которые могут быть выражены в следующей схеме:

 

+____________+____________  =   +

Рисунок 2.

 

- ___________ +___________ = + 3 года

Рисунок 3.

+ _____________ - ________= -

 

Рисунок 4.

Таким  образом, исходя из представленных схем, можно сделать важный вывод: приобретение имущества может быть как добросовестным, так и недобросовестным (в таком случае недобросовестность погашается сроком исковой давности по п.4 ст. 234 ГК РФ), но вот если не будет добросовестного владения, то приобрести право собственности по приобретательной давности будет невозможно. При этом должны быть соблюдены условия срока, открытости и непрерывности владения.

Говоря о содержании приобретательной давности, также нужно отметить момент возникновения права собственности на имущество, которое подлежит регистрации, в соответствии с абзацем 2 п.1 ст.234 ГК РФ возникает с момента такой регистрации. На наш взгляд, это не вполне логично. Ведь, если лицо, к примеру, признается собственником нежилого помещения с момента регистрации, то получается 15 лет (+3 года в отдельных случаях) это лицо лишено всех правомочий собственника (ведь будучи лишь давностным владельцем лицо не может в полной мере быть собственником имуществом). Таким образом, de ure – в течение 15 лет (+3 года) он был собственником, а de facto – таковым он не являлся.

Подобные ситуации появляются, когда вносятся записи в реестр на основании недействительной сделки. Все это происходит потому, что ни ГК РФ, ни АПК РФ, ни ГПК РФ, ни Закон о государственной регистрации не предусматривает никакого специального порядка погашения ранее внесенной на основании недействительной сделки записи и внесения новой записи о приобретении права собственности на основании приобретательной давности. На наш взгляд, в абзац 2 п.1 ст. 234 ГК РФ необходимо внести изменение и изложить данную норму следующим образом: «Право собственности на недвижимое имущество и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента  вступления судебного решения, устанавливающего данный факт, в законную силу. На основании этого решения должна быть внесена запись в государственный реестр».

Говоря о содержании приобретательной давности, необходимо также затронуть вопрос, который в принципе обсуждается реже, чем остальные неоднозначные вопросы, о том погашаются ли «бывшие» обременения вещи, которые существовали у предшествующего собственника вещи? И здесь следует отразить вполне верную и логичную точку зрения В.А. Рахмиловича: «Право добросовестного приобретателя не зависит от предшествующих прав. Поэтому, если существовали какие-либо обременения права собственности на спорную вещь, то они погашаются (отпадают), коль скоро приобретатель добросовестно не знал об их существовании» [26; c.135].

Таким образом, в рамках настоящего параграфа мы проанализировали содержание института приобретательной давности: определили условия, особенности исчисления сроков приобретательной давности. На наш взгляд, точное понимание условий данного института и его особенностей – это основа грамотного развития правоприменительной практики, а совместно с тем и гражданских правоотношений.

 

2.2. Перспективы развития института приобретательной давности

Проведенный анализ института приобретательной давности, безусловно, указывает на то, что его необходимо исправить. В связи с этим в наметившихся преобразованиях гражданского законодательства нашлось место и изменениям, касающимся исследуемого института.

Так, в п.3.4.9 Концепции развития гражданского законодательства сказано: «Необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (тридцать лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли. Согласно действующему законодательству течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационному требованию. Это не только увеличивает фактический срок владения вещью, необходимый для приобретения на нее права собственности, но и делает этот срок неопределнным, поскольку исковая давность по виндикационным искам исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Указанный момент, как правило, может быть установлен лишь при участии собственника. Такое положение не способствует правовой определенности судьбы соответствующего имущества в гражданском обороте. В этой связи течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения».

Надо отметить, что, действительно исследователи соглашаются, что «не вызывает сомнений необходимость кардинального преобразования института приобретательной давности в рамках намеченной реформы ГК РФ (с одновременным изъятием виндикации из-под действия исковой давности). Сроки этой давности должны дифференцироваться в зависимости от добросовестности  или недобросовестности владения. Хотя и более продолжительное, чем добросовестное, недобросовестное владение чужим имуществом все же должно приводить к приобретению права собственности, если только завладение состоялось не в результате совершения преступления». Пожалуй, мы согласимся с данной точкой зрения и еще раз подчеркнем, что ситуация, при которой приобретение было недобросовестным, а владение напротив, должна быть возможна только в том случае, что основой приобретения не было преступление.

Обратимся к Проекту Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект изменений в ГК РФ), где в ст. 242 «Приобретательная давность» указано:

1. Лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником вещи, но открыто и непрерывно владеющее как своей собственной недвижимой вещью в течение пятнадцати лет либо движимой вещью в течение пяти лет, приобретает право собственности на эту вещь (приобретательная давность).

Лицо, завладевшее вещью помимо воли собственника вещи, но открыто и непрерывно владеющее ею как своей собственной в течение тридцати лет, приобретает право собственности на эту вещь.

2. Течение срока приобретательной давности для давностного владельца начинается с момента начала владения вещью как своей собственной. Если лицо приобрело владение вещью в силу соглашения с собственником или с обладателем ограниченного вещного права, то течение срока приобретательной давности начинается с момента наступления срока возврата вещи указанному лицу.
3. Собственник вещи или обладатель ограниченного вещного права вправе истребовать вещь у давностного владельца при наличии условий, предусмотренных статьями 228, 229 настоящего Кодекса в течение всего срока, установленного пунктом 1 настоящей статьи.

До приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности лицо, владеющее вещью как своей собственной, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этой вещью владел то лицо (лица), которое получило вещь во владение, не противоречащим закону способом.

На наш взгляд, вносимые изменения являются достаточно дискуссионными.

Во-первых, мы убеждены, что исчезновение такого условия приобретательной давности как «добросовестность владение» не является положительным. Хотя мы и утверждали раньше, что «владение вещью как своей собственной» и «добросовестное владение» мы понимаем как понятия идентичные. Все же с точки зрения юридической техники употребление понятия «добросовестное владение» предпочтительнее, поскольку категория «добросовестность» достаточно изучена, истолкована и нет проблем в ее понимании. Напротив, употребление понятия «владение вещью как своей собственной», на наш взгляд, вызовет немало вопросов, касающихся толкования этого термина. Поэтому мы считаем, что необходимо заменить «владение вещью как своей собственной» на «добросовестное владение».

Во-вторых, в Проекте изменений, как и в действующем ГК РФ не различаются «приобретение» и «владение», что, на наш взгляд, является не совсем верным (прим. об этом более подробно см. 2.1 настоящей работы).

В-третьих, говоря о приобретении права собственности недобросовестным приобретателем, мы считаем, что вводить данную норму по аналогии с зарубежным законодательством сегодня еще рано, поскольку возникнет немало вопросов при толковании и применении данной нормы. Или необходимо в Проекте изменений уточнить, что данная норма не распространяется на случай завладения вещью в результате совершения преступления.

В-четвертых, авторы изменений опять «молчат» про регистрационные действия, связанные с приобретением права собственности по приобретательной давности. Достаточно неоднозначной нормой в Проекте изменений является то, что собственник вещи или обладатель ограниченного вещного права имеет право истребовать свою вещь в течение всего установленного срока приобретательной давности (при добросовестном приобретении – 15 лет для недвижимого имущества и 5 лет – для движимого; при недобросовестном приобретении – 30 лет). По нашему мнению, это положение, безусловно, защищает собственника, но с иной стороны, препятствует развитию гражданских правоотношений, поскольку на практике может сложиться ситуация, при которой, например, лицо владело недвижимой вещью 14 лет 11 месяцев и 25 дней и, казалось бы, еще совсем чуть-чуть и сможет приобрести право собственности, но тут собственник  внезапно вспоминает о своей вещи, подает заявление в суд и в итоге, лицо, являющееся столько времени по сути давностным владельцем не приобретает право собственности. Поэтому, на наш взгляд, нужно изменить эту норму следующим образом: «….в течение трех лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушенном праве».

И, наконец, в-пятых, возвращаясь к вопросу о сроке приобретательной давности, мы все же остаемся уверены в том, что этот срок должен быть сокращен на 3 года для недвижимых вещей, и на 2 года – для движимых.

Таким образом, мы делаем вывод о том, что как действующее законодательство, так и Проект изменений нуждаются, на наш взгляд, в реформировании норм о приобретательной давности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Практика применения норм о приобретательной давности

3.1. Общие  правила применения норм о приобретательной давности

Проанализировав законодательные положения о приобретательной давности, мы считаем, что необходимо выявить основные правила правоприменительной практики, как общие, так и частные.

Итак, согласно ст.234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает  право собственности на это имущество. Это право подлежит государственной регистрации только «после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке» (п.3 ст.6 Закона о государственной регистрации). Согласно п.6 ч.2 ст.264 ГПК РФ факт владения и пользования недвижимым имуществом устанавливается в порядке особого производства. Аналогичную норму содержит п.1 ч.2 ст.218 АПК РФ, который при этом уточняет, что речь идет о владении недвижимым имуществом как своим собственным.В порядке особого производства об установлении фактов, имеющих юридическое значение, должны устанавливаться как сам факт владения, так и его квалифицирующие признаки. При этом ч.1 ст.217 АПК РФ и ч.1 ст.263  ГПК РФ определяют, что данная категория дел рассматривается по общим правилам искового производства, т.е. с допущением всех возможных доказательств, в том числе свидетельскихпоказаний [10; c.450]. Надо отметить, что такой порядок признания давностного владельца собственником существовал и в императорской России.

По общим же правилам искового производства рассматриваются заявления о признании права собственности по приобретательной давности на движимое имущество. Но нужно заметить, что на практике таких дел довольно мало.

Анализируя судебные решения, мы сделали некие выводы, выявили наиболее общие правила применения норм о приобретательной давности.

Начнем с объектов, на которые распространяются положения о приобретательной давности. Так, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 № 18АП-4886/2011 по делу № А76-21460/2010 Суд указал, что «по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество». Получается, что «в Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится нормы о том, что названная статья применяется только в отношении бесхозяйных вещей. Ранее мы установили, что на имущество, находящееся в федеральной, муниципальной или в собственности субъекта РФ не может возникнуть право собственности в силу приобретательной давности. Этот же вывод подтверждается рядом судебных решений. Истцам было отказано в удовлетворении требований, поскольку имущество, которым они владели, было внесено в реестр федеральной собственности. Таким образом, выходит, что истцы знали, что они владеют не своим имуществом, а имуществом, находящимся в федеральной собственности.

Необходимо также отметить, как сложилась судебная практика по вопросам определения таких условий как «добросовестное владение» и «владение имуществом как своим собственным». Так, в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу № А52-1781/2010 суд пояснил, что в гражданском праве владение традиционно рассматривается как фактическое обладание вещью, создающее для владельца возможность непосредственного воздействия на нее, господство лица над вещью. Добросовестный, то есть честно выполняющий свои обязательства, обязанности владелец, владея вещью как своей собственной, использует ее по назначению, поддерживает вещь в исправном состоянии, при необходимости осуществляя ее ремонт своими силами и (или) за свой счет, принимает все возможные меры к тому, чтоб владение вещью не причиняло вреда правам и охраняемым законом интересам других лиц. Кроме этого, истец обязан был представить доказательства непосредственно своего владения и пользования чужим имуществом на протяжении всего срока давностного владения. К числу таких доказательств могли быть отнесены сведения, подтверждавшие осуществление ремонта, охраны, оплаты коммунальных услуг, непосредственного целевого использования вещи.