Регулирование права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности

Говоря о владении, нужно различать юридических владельцев и держателей (фактических владельцев). Важно отметить, что говоря о приобретательной давности, мы подразумеваем в качестве субъектов только держателей, потому что в противном случае по приобретательной давности имущество в собственность могло бы получить любое лицо, которое, например, владеет им, исходя из договора аренды, а это противоречит природе исследуемого института, такая же позиция отражена в Постановлении 10/22. Но для приобретения права собственности по давности владения важно не только фактическое господство над вещью, но и наличие владельческой воли – animus possidendi, т.е. намерение владеть вещью как своей.

Итак, что же подразумевается под категорией «владение имуществом как своим собственным»?

- владение  не по договору;

- тождественно  добросовестности;

- уплата  налогов на имущество, его охрана;

- связано  с субъективным восприятием окружающими; владение от своего имени;

- владение  имуществом как своим собственным  характеризуется как собирательное  понятие через: добросовестность - неведение  о законной принадлежности присвоенной  вещи другому лицу, вовлечение  вещи в практический оборот, целесообразное  ее использование, восстановление  ее способности производить полезный  результат, распоряжение результатами  ее использования; открытость - очевидность  материальной связи лица с  вещью; непрерывность - осуществление  физического контакта с вещью  на всех этапах цикла ее  использования и воспроизводства;

- извлечение  полезных свойств имущества (если  это необходимо давностному владельцу) и надлежащее исполнение всех  связанных с использованием и  содержанием вещи обязанностей, включая обслуживание имущества, поддержание его в надлежащем  состоянии, не допускающем ухудшения  или порчи имущества, в том  числе исполнение различного  рода публичных обязанностей, связанных  с использованием имущества, если  таковые имеются (например, уплата  налогов, страхование имущества, соблюдение  мер общественной безопасности  при его использовании и т.п.), исполняя которые, давностный владелец осознает принадлежность вещи иному, неизвестному ему лицу;

- «давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у него есть собственник».

Проанализировав только некоторые точки зрения о природе «владения имуществом как своим собственным», мы можем сделать вывод: что лицо, желающее приобрести право собственности по давности владения должно относиться к имуществу точно так же, как если бы он был его собственником. Нужно отметить, что в данном случае категория «владение как своим собственным» является своего рода «экономией» с точки зрения юридической техники, и, на наш взгляд, под ней скрывается устоявшаяся триада права собственности: владение, пользование, распоряжение ( лишь здесь у субъекта нет титула собственник). Получается, что лицо также несет бремя содержания вещи и риск случайной гибели, а значит и платит налоги, сохраняет, содержит имущество, извлекает из него полезные свойства.

Следующее условие, которое, на наш взгляд, неразрывно связано с «владением имуществом как своим собственным» - это добросовестное владение. Данная категория вызывает достаточно немало вопросов и споров.

Наша позиция в вопросе соотношения «добросовестного владения» и «владения имуществом как своим собственным» выражается в следующем: мы убеждены, что это два схожих понятия. Эти два понятия являются синонимичными и равнозначными. Такой вывод следует из следующего.

Прежде всего, следует остановиться на том, что законодатель неправомерно и совершенно нелогично и неоправданно, на наш взгляд, считает, что владение и приобретение – это одно и то же. Мы убеждены, что ни в коем случае нельзя смешивать, путать и считать схожими понятие «добросовестное владение» и «добросовестное приобретение». К сожалению, в Постановлении 10/22 данные понятия считаются равнозначными, что, по нашему мнению, неверно по следующим причинам

- во-первых, владение необходимо рассматривать как длящийся процесс (начало которого можно определить с момента приобретения вещи, а конец связан с гибелью вещи или утратой права собственности) в отличие от приобретения, которое происходит однократно и определяется как действие, причем оно может быть как правомерным, так и противоправным;

- во-вторых, исходя из того, что владение - это процесс, а неоднократный акт как приобретение, вытекает и следующий, по нашему мнению, важный вывод о том, что для приобретения права собственности по давности владения, лицо должно добросовестно владеть имуществом как своим собственным на протяжении всего срока (15 или 5 лет), а не только быть добросовестным в момент приобретения имущества;

- в-третьих, обращаясь к статье 302 и 303 Гражданского Кодекса РФ, мы делаем вывод о том, что и тут законодатель не совсем разделяет понятия «приобретение» и «владение», поскольку  в ст.302 ГК РФ говорится о добросовестном приобретении, а в ст. 303 ГК РФ речь уже идет о недобросовестном владении. Хотя по нашему мнению речь идет лишь о таких понятиях как «добросовестное и недобросовестное приобретение».

Поскольку важно заметить, что владение может быть добросовестным и недобросовестным и это не зависит от того какое по характеру было приобретение имущества. Таким образом, можно сделать вывод, что приобретение по сути дела, является начальной точкой отсчета, а сам отрезок времени, сам процесс осуществления господства над вещью необходимо называть владением. И это можно выразить в следующей схеме:

Рисунок 1.

Также анализируя п.4 ст.234 ГК РФ, можно заключить, что приобретательная давность применима и в случае, если приобретатель был недобросовестным, так как в п.4 говорится о том, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (ст.301 и ст.305 ГК РФ). Безусловно, на практике, если будет установлено, что приобретение произошло против закона (нарушение норм уголовного законодательства, подделка документов и т.д.), то положения о приобретательной давности применяться не будут. При этом в литературе изложены следующие точки зрения: К.И. Скловский предлагает дифференцировать приобретательную давность в зависимости от добросовестности приобретения имущества. Он считает допустимым приобретение имущества недобросовестным владельцем при условии установления увеличенного давностного срока [24; c. 116]. С точки зрения М.Г. Масевич, недобросовестный приобретатель (то есть лицо, знающее о незаконности своего владения) может стать собственником, если владение осуществляется им добросовестно [25; c. 189]. В данной ситуации, наша позиция будет однозначна: в случае незаконного приобретения имущества (именно с нарушением норм уголовного закона), лицо не может стать собственником по давности владения, хоть он и добросовестно владел имуществом.

Таким образом, можно сделать вывод, что применяя положения об исследуемом институте нужно различать добросовестное владение и добросовестное приобретение. Надo заметить, что добросовестное владение – это понятие, которое включает в себя добросовестное приобретение имущества, а также осуществление фактического господства над вещью в течение всего срока. И еще раз подчеркнем, что говоря о добросовестном владении мы подразумеваем, что лицо владеет им как своим собственными, т.е. является «как бы собственником» (квазисобственником). Анализируя это условие, у нас появился закономерный вопрос: а может ли владение имуществом как своим собственным изначально быть недобросовестным? Недобросовестным, как мы уже определили выше, может быть приобретение имущества, а вот может ли «квазисобственник» осуществлять свои полномочия недобросовестно – это положение вызвало у нас сомнения. Поэтому мы сделали вывод, что да, действительно, владение имуществом как своим собственным может осуществляться недобросовестно (к примеру, лицо может не платить обязательные платежи, не охранять и не заботиться об имуществе и т.д.), но в таком случае говорить о приобретательной давности не приходится, поскольку одно из условий не будет выполнено, а значит, приобрести право собственности не представится возможным.

Поэтому, чтоб приобрести право собственности на имущество по давности владения необходимо быть его добросовестным приобретателем (лицо не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности), добросовестно владеть этим имуществом как своим собственным (прим. «добросовестное владение»= «владение имуществом как своим собственным») от момента приобретения и в течение установленного законом срока (прим.15 и 5 лет в зависимости от вида имущества).

Говоря о добросовестности владения, невозможно не остановиться на вопросе о том: презумпция это или принцип? Отметим, что в теории права под принципом понимают основополагающую идею, руководящее (исходное) начало. Под презумпцией же понимается предположение о существовании факта, которое будет считаться истинным до тех пор, пока не станет установлено обратное. По нашему мнению, рассматривая институт приобретательной давности, нужно говорить о добросовестности владения как о презумпции. Надо отметить, что в русском праве презумпция добросовестности владения была прямо закреплена в ст. 530 ч. 1 т. X Свода законов: «Владение признается добросовестным дотоле, пока не будет доказано, что владельцу достоверно известна неправость его владения».

У. Матеи, напротив, отмечает, что презумпция добросовестности владения является «важным принципом». С данной точкой зрения мы не согласны, поскольку презумпция добросовестности владения следует изначально, исходя из п.5 ст. 10 ГК РФ.

Кроме этого, разбирая научную литературу, можно сделать вывод, что авторы часто смешивают, путают два понятия «презумпция добросовестности приобретения» и «презумпция добросовестного владения». Нам представляется необходимым в особенности подчеркнуть, что говоря о приобретательной давности, следует говорить о «презумпции добросовестного владения» подразумевая процесс, который начинается с момента приобретения и продолжается в течение установленного срока. И здесь же необходимо говорить и о такой презумпции как «презумпция добросовестности приобретения», поскольку в суде в любом случае, в соответствии с законом и Постановлением 10\22 истец будет обязан доказать как добросовестность приобретения имущества, так и добросовестность владения им.

Конечно, существуют на практике такие ситуации, что лицо уверено, что оно является добросовестным приобретателем, добросовестно владеет вещью, но по истечению определенного срока выясняется, что его приобретение было заблуждением и было осуществлено против воли собственника. В таком случае добросовестность станет определяться на момент совершения сделки по установлению владения. Если впоследствии владелец обнаружил, что вещь приобретена незаконно, то это само по себе не делает его недобросовестным. В этом состоит проявление постулата римского права: «Последующая недобросовестность не вредит начатому владению». Данный вывод сегодня основан на п. 4 комментируемой статьи, согласно которому лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст. ст. 301 и 305 ГК (эти статьи посвящены лицу, незаконно владеющему чужой вещью), в принципе способно приобрести ее по давности владения. Такое лицо, следовательно, не исключается из круга возможных приобретателей. В то же время обратное правило: «Последующая добросовестность (во время владения) устраняет недобросовестность предшествующую (в момент приобретения)» - не действует.

Таким образом, мы различаем два понятия «добросовестное приобретение» и «добросовестное владение», но при этом эти два понятия, являясь самостоятельными, взаимосвязаны. В процессе приобретения права собственности по приобретательной давности следует говорить о двух презумпциях «презумпция добросовестного приобретения» и «презумпция добросовестного владения», которые закономерно возникают из п.5 ст. 10 ГК РФ.

Рассмотрим следующие условия приобретательной давности такие как «открытость и непрерывность владения».

В соответствии с Постановлением 10/22 открыто означает, что «лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества». Данное условие вполне логично ассоциируется и вытекает из реквизита «добросовестное владение имуществом как своим собственным», так как, действительно, являясь собственником, лицо не скрывает факт владения вещью, ну кроме тех случаев, когда это необходимо для сохранности и защиты имущества. Открытое для всех окружающих владение, в том числе исполнение связанных с ним обязанностей, указывает на отсутствие у фактического владельца намерения скрыть вещь от ее собственника с целью недобросовестного присвоения и свидетельствует о его воле, направленной на возврат имущества действительному собственнику в случае его обнаружения. По верному утверждению К.И. Скловского, «требование открытости владения обнаруживает стремление сохранить в этом институте баланс интересов и дать гарантии собственнику для отыскания вещи» При этом фактический владелец, на что верно указывает Н.Н. Аверченко, не обязан постоянно совершать действия, демонстрирующие фактическое владение, а должен вести себя в отношении бесхозяйного имущества в общепринятых рамках.

Следующее условие – непрерывность владения. Достаточно детально условие объяснено в Постановлении 10/22. Надо заметить, что по российскому гражданскому праву основанием для перерыва давности владения естественно считать только фактическую утрату владения, получившую у пандектистов наименование naturalis usurpation (естественный перерыв приобретательной давности). И это совершенно справедливо, так как если лицо умышленно передаст вещь, например, на хранение другому лицу, то умаляется смысл такого условия приобретательной давности как открытость, поскольку собственник будет лишен возможности отыскать свою вещь. Следовательно, в случае фактической передачи имущества другому лицу не соблюдаются необходимые условия давностного владения, что является препятствием к использованию приобретательной давности в качестве основания приобретения права собственности на такую вещь. Также нужно отметить, что, заключая сделку с давностным владельцем, впоследствии данное соглашение может быть признано недействительным, поскольку существует «дефект субъекта» и такая сделка будет считаться оспоримой. Однако если имущество возвращается давностному владельцу, то это не станет считаться перерывом срока приобретательной давности.

Что касается срока приобретательной давности, то по нашему мнению, в целях развития гражданского оборота необходимо сократить сроки на 3 года, т.е. на срок исковой давности, в течение которого собственник имущества может заявить требования в порядке ст. 301 и 305 Гражданского кодекса РФ. Потому что на практике (прим. этот вопрос будет более подробно рассмотрен в главе 3) как правило для того, чтобы признать право собственности на недвижимость по приобретательной давности необходимо соблюдать все условия в течение 18 лет. На наш взгляд, это очень негативно отражается на развитии гражданских правоотношений (замедляет их развитие) и теряется смысл приобретательной давности как таковой. Кроме этого, важно отметить, что срок исковой давности по виндикационному требованию равен 3 года и начинается такой срок исчисляться со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. На наш взгляд, эта формулировка, применительно к институту приобретательной давности, является не совсем удачной, так как объективно это значительной затрудняет применение норм о давности владения, поскольку определить срок течения исковой давности трудно. С иной стороны, эта норма защищает собственника. Одним словом, можно отметить, что эта сторона вопроса является довольно сложной и требующей системного и комплексного анализа. На сегодняшний день, мы все-же признаем, что пока эта норма является оптимальной и приемлемой в рамках развития гражданских правоотношений.