Правовой режим земель

 

В соответствии с Земельным  кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации объекты недвижимости неразрывно связаны с земельными участками, на которых они расположены  и оформление правоудостоверяющих документов на них, сделок с ними проводится одновременно.

 

Есть четыре категории  граждан, которые различны по праву  пользования земельными участками.

 

Первая категория граждан  – имеют надлежаще оформленные  документы на земельный участок (до 1999 года – свидетельство о  праве собственности на земельные  участки, зарегистрированные в земельном  комитете; с 1999 года – свидетельство  регистрации права собственности на земельный участок, выданное учреждением юстиции о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Вторая категория граждан  – имеют документ о праве собственности  на земельный участок, но межевание  этого участка не проведено. В  свидетельстве о собственности  на земельный участок отсутствуют  полностью или приведено схематичное  описание прохождения границ на местности. Если гражданин знает границы  своего земельного участка, у него нет  споров с соседями, и он не собирается этот участок продавать, менять, передавать по наследству, то он может не беспокоиться об обновлении правоудостоверяющих документов.

 

Но если этот гражданин  решил продать, обменять, передать по наследству свой земельный участок, то ему придется оформлять все  положенные документы о его межевании, о постановке его на государственный  кадастровый учет, затем обращаться в учреждение юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним для получения  свидетельства о регистрации  права собственности на земельный  участок установленного образца.

 

Третья категория граждан - имеют документ о праве собственности  на земельный участок, но фактически используемый участок больше, чем  указано в свидетельстве и  они хотят приобрести его весь в собственность. В этом случае нужно  решение органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, о предоставлении фактически используемого  дополнительного участка в собственность. Часть земельного участка сверх  установленного органом местного самоуправления размера будет предоставляться  в собственность за плату.

 

После получения решения  органа местного самоуправления о предоставлении дополнительного фактически используемого  участка в собственность нужно  обратиться с заявлением в земельную кадастровую палату для получения выписки из государственного земельного кадастра на весь участок (если не проводились межевые работы) или на дополнительно приобретенную часть земельного участка.

 

Земельная кадастровая палата выдаст выписку из форм государственного земельного кадастра в виде кадастрового плана земельного участка, но с оговоркой, что вся площадь участка или  вновь приобретаемая, декларируемая, и подлежит уточнению в ходе межевания.

 

После этого гражданин  заключает с одной из землеустроительных организаций (частных) договор на проведение межевых работ. Материалы межевания  утверждаются земельным комитетом  соответствующего района, города. Затем  гражданин подает заявку в орган  кадастрового учета земельных участков о постановке на государственный  кадастровый учет его земельного участка. Получив выписку из Государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана, можно обращаться в учреждение юстиции о регистрации права  собственники на земельный участок.

 

Четвертая категория граждан  – нет никаких документов на право  собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, приусадебный участок, которым фактически пользуются.

 

В данном случае гражданин  должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность  или аренду.

 

Затем он обращается в земельную  Кадастровую палату для получения  технических условий для проведения межевания земельного участка, выбирает землеустроительную организацию (частную) для проведения работ по межеванию.

 

После проведения межевания  земельного участка орган местного самоуправления должен утвердить проект плана границ земельного участка.

 

В дальнейшем гражданин представляет в государственную земельную  кадастровую палату документы межевания, которые составлены на основании  землеустроительного дела, утвержденного  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству соответствующего района, и решение органа местного самоуправления об утверждении проекта  границ земельного участка, получает кадастровый  план земельного участка в виде выписки  с присвоением ему кадастрового номера.

 

С выпиской из Государственного земельного кадастра и решением органа местного самоуправления о предоставлении ему земельного участка теперь гражданин  может обращаться в учреждение юстиции  для получения свидетельства  о регистрации прав на земельный  участок.

 

Помимо прав закон устанавливает  для собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя  содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

 

В состав этой обязанности  входит, если иное не предусмотрено  законом или договором, необходимость  заботы о своем имуществе, поддержание  его в должном состоянии (не захламление  участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения  качества земель и т.д.).

 

 

 

3.2 Проблемы реализации  права собственности на землю

 

 

 

Среди множества существующих проблем в сфере реализации права  собственности на землю в РФ выделим  наиболее острые и актуальные, нуждающиеся  в своем скорейшем и адекватном правовом решении:

 

1. Одной из основных  проблем сегодня остается вопрос  цены выкупаемой земли. Правительство  считает, что выкуп должен производиться  по 5-10-кратной ставке земельного  налога. Предложение ряда депутатов  передавать земельные участки  в собственность предприятиям  по рыночной цене «с точки  зрения правительства нанесет  ощутимый удар по встающей  на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части  оборотных средств и уменьшит  тем самым возможности для  инвестиций». Купля-продажа земельных  участков производится через  российский фонд федерального  имущества - его специалисты проверят  и подготовят документацию, необходимую  для купли-продажи земельного  участка. Теоретически выкуп земли  должен стимулировать процесс  экономического оздоровления предприятий  - в частности, облегчить для  них возможность привлечения  коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской  области не было зарегистрировано  ни одной сделки купли-продажи  земельного участка государственным  унитарным предприятием или акционерным  обществом. Это связано, в первую  очередь, с отсутствием средств  на покупку земельного участка,  а также с тем фактом, что  право собственности на земельный  участок на сегодняшний день  не осознается его владельцем  как элемент инвестиционной привлекательности.  Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  на территории области, будет  осуществляться с момента, установленного  Законом области «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения  в Новосибирской области». Ведется  разработка и проекта закона  области «Об особо охраняемых  природных территориях в Новосибирской  области». Он определит состав  особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и  режим охраны. Это сегодня актуально,  так как в последнее время  много лиц изъявляют желание  приобрести земельные участки  в собственность в лесных и  водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах — свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

 

2. Политика государства  по отношению к праву государственной  собственности не приобрела необходимой  ясности даже с принятием в  2001 г. Федерального закона «О  разграничении государственной  собственности на землю» и  Земельного кодекса РФ. С одной  стороны, был установлен порядок  разграничения государственной  собственности на федеральную,  собственность субъектов РФ и  муниципальную и тем самым  определен курс государства на  разграничение собственности. С  другой — положение о том,  что право собственности соответствующих  субъектов возникает с момента  государственной регистрации этого  права, поставило государственную  и муниципальную собственность  вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.

 

Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16—18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность  на землю, а также собственность  субъектов РФ.

 

На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность  не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.

 

Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.

 

Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности  возникает автоматически по отношению  ко всем земельным участкам, не находящимся  в собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в  том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной  регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

 

Наличие в Гражданском  кодексе Российской Федерации и  Земельном кодексе Российской Федерации  положений о государственной  земельной собственности говорит  о необходимости решать соответствующие  проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.

 

Проблему разграничения  прав собственности на землю целесообразно  рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические  вопросы.

 

Достаточно интересны  принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной  собственности или на которых  располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в  собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.

 

Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно  также как для субъекта РФ и  государства в равной степени.

 

Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участкм муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.

 

3. За период проведения  работ по разграничению прав  собственности на землю возникла  и еще одна проблема: длительность  сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом  этапе проведения работ по  провозглашению прав собственности.  Сроки можно было бы сократить  вдвое изменив процедуру согласования  перечней в регионах между  уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.