Методы оценки земельных участков

Оценочные затраты  на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ были определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. При этом оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимались равными 20% оценочных затрат сенокосов. В расчетах использованы данн ые о е жегодных фактических затратах за 1992 1998 гг., индексы удорожания цен на материально-технические ресурсы в 1999 г., структура 1щосевных площадей, сложившаяся в среднем за последние три года.

Цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ устанавливается путем добавления к оце ночным затратам минимального дохода, необходимого для обеспечения сельскохозяйственного воспроизводства, который составляет 7% оценочных затрат 1999 г.

Расчетный рентный  доход с 1 га сельскохозяйственных угодий

определяется путем суммирования дифференциального и абсолютного  рентных доходов.

Дифференциальный  рентный доход образуется на землях с более высоким плодородием и лучшим местоположением. Дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ рассчитывается путем вычитания из оценочной продуктивности цены производства валовой продукции.

Абсолютный рентный  доход – это минимальный доход, устанавливаемый независимо от плодородия и местоположения земельных уча стков.

Абсолютный рентный доход  един для всех субъектов РФ и составляет 1% стоимости валовой продукции  с 1 га сельскохозяйственных уго дий  в среднем по России, т.е. 12 руб. с 1 га.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам. На сельскохозяйствен ных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадаст ровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентно го дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, КомиПермяцкий , ХантыМансийский и некоторые другие автономные округа).

Второй этап кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показа телей  продуктивности и затрат, установленных  на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. При наличии  природно-экономической зональности  территории субъекта РФ базовые оценочные  показатели по продуктивности сель скохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельнооценочным  районам. Исходной информацией для  проведения работ являются данные почвенных  обследований, мате риалы IV тура земельнооценочных  работ и внутрихозяйственной  оцен ки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельнооценочных  работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов  почв, техноло гий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических усло вий  и уровня экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим  свойствам и местоположению для  определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем  плодородия почв является балл бони тета (совокупный почвенный балл), который  используется для расчета валовой  продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности , удаленности  полей от хозяйственного центра. Фи зические значения технологических  свой ств дл я конкретного объекта  оценки переводятся в баллы и  коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических  свойств и зависимо сти от них  затрат вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических свойств  объектов оценки.

Местоположение объекта  оценки характеризуется показателем  эквивалентного расстояния, определяемого  с учетом удаленности от пунктов  реализации сельскохозяйственной продукции  и баз снабжения мате риальнотехническими  ресурсами, а также транспортных условий грузо перевозок.

Расчетный рентный доход  с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей – дифференциального  и абсолютного рент ного доходов. Дифференциальный рентный доход  учитывает плодоро дие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оцен ки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту  оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Кадастровая оценка земель лесного фонда проводится для  обосно вания платы за землю.

Объект кадастровой  оценки – лесные земли, находящиеся в про мышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в мно голесных районах, предназначенные для постоянного пользования.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые вы деляются на основе различий по составу древостоя  и продуктивности лесов. Границы  оценочных зон совпадают с  границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

В качестве основных показателей  при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные  затраты, оборот главной рубки. При  кадастровой оценке не учитывается  дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, – грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы  охотничьего хо зяйства, а также  экологические функции леса.

Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей по следовательности. Для каждой оценочной  зоны разрабатываются индикационные  таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса харак теризуется запасом древесины  в спелых насаждениях в возрасте рубки (м³/га), а под структурой древостоя понимают показатели долей древес ных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении  определяется как произведение базовой  продуктивности в натуральном выражении  на средневзвешенную (по структуре  породного состава) ставку платы  за древесину.

Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норма тив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчетный рентный  доход включает дифференциальный и абсо лютный рентный доходы.

Дифференциальный  рентный доход с 1 га лесных земель опре деляется как разность между показателем базовой продуктивности дре весины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного поль зования.

Абсолютный рентный  доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).