Методы оценки земельных участков

Преимуществом метода единицы  сравнения являются его относительная  простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных  массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяй ственных земель, находящихся в одной природноклиматической  зоне.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок  в цены отобранных аналогов полу ченные результаты должны быть согласованы  для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участкованалогов в зависимости от количества внесенных кор ректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом  сравнения продаж используется следующая  информация:

•      титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

•      категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

•      физические характеристики участка;

•      данные о взаимосвязи участка с окружением.

Источниками этих данных являются:

•      городские, районные и поселковые земельные комитеты и орга ны, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

•      риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

•      ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения  продаж является наиболее объектив ной  в тех случаях, когда имеется  достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке  сделкам.

Необходимо учитывать, что  метод сравнения продаж дает неудов летворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных  земельных участков недостаточно для  использования метода сравнения, следует  обращаться к косвенным и менее  надежным способам, в частности к  методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

7.2.5. Метод  выделения 

Метод применяется для  оценки застроенных земельных участков¹⁸.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах  сделок с едиными объектами недви  жимости, аналогичными единому объекту  недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах  сделок допускается использование  цен предложения (спроса);

соответствие улучшений  земельного участка его наиболее эффек тивному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами – аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый  земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени ваемый земельный участок;

корректировка по каждому  из элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка путем  вычитания из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости заме щения или  стоимости воспроизводства улучшений  земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений  земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным  показателям относятся как показа тели, характеризующие параметры  объекта в целом – квадратный, куби ческий, погонный метр, так и  показатели по комплексам и видам  работ.

К элементным стоимостным  показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при  определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитан  ные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень  цен на дату оценки с исполь зованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей  может осуществляться также с  использованием ресурсного и ресурсноиндексного методов. Ресурсный (ресурсноиндексный ) метод состоит в калькулировании  в текущих (прогнозных) ценах и  тарифах всех ресурсов (элементов  затрат), необхо димых для создания улучшений.

При определении суммы  затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль  инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора  может рассчитываться как разность ме жду ценой продажи и затратами  на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может  быть рассчитана как отдача на капитал  при его наиболее вероятном аналогичном  по уровню рисков инвестиро вании.

При определении стоимости  замещения или стоимости воспроиз водства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений  может определяться в целом или  в денежном выражении как сумма  физического, функционального и  части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обу  словленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом  является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием  объемнопланировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, ка чества произведенных  строительных работ или других характеристик  улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному  типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта  недвижимости, обусловленная отрицательным  воздействием внеш них по отношению  к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми  и неустранимыми. Экономический  износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его уст ранение  меньше, чем увеличение стоимости  объекта недвижимости в ре зультате его устранения.

Накопленный износ улучшений  может определяться в целом или  в денежном выражении как сумма  физического, функционального и  части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объ екта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать времен ные  факторы, инфляционные процессы, а также  привести стоимость всех затрат на дату проведения оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, га ражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между  ними различия по элементам сравнения.

Метод выделения дает объективные  результаты, если можно точно оценить  величину восстановительной стоимости  улучшений (зданий и сооружений) и  их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода выделения:

•      он может дать необъективную оценку стоимости зданий и со оружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с тече нием времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

•      в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

7.2.6. Метод  распределения 

Метод применяется для  оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

•      наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При от сутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

•      наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений  земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

•      определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оценивае мый земельный участок, с объектами – аналогами;

•      определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижи мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

•      расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в ры ночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод распределения основан  на определении соотношения меж  ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется  на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе  существует устойчивая пропорция между  стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производи  тельности.

Если в районе оценки нет  достаточного числа продаж неосвоенных  земельных участков, следует подобрать  сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так  и незастроенных земель ных участков. Определив типичное соотношение  между стоимостью земли и общей  стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его пе реносят для анализа  продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доля земли в стоимости  объекта =

= Стоимость земли / Стоимость  объекта 

Стоимость объекта = Стоимость  земли + Стоимость зданий Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Решение.

Определяем типичное отношение  стоимости земли к общей стои мости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно  продан за 188985 руб., то стоимость земли  определяется следующим образом.

Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.

7.2.7.  Метод определения затрат на освоение

Метод определения  затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.¹⁹

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все  из держки на их освоение, предпринимательская  прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наибо  лее эффективным использованием является разделение земельного мас  сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более  эффективному использованию земли. Проблема оп ределения стоимости  земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего  города или поселка и применяется  при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли  в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке  жилыми домами огромное влияние оказывает  окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1й этап. Определение размеров  индивидуальных участков и сте  пени их благоустройства исходя  из юридических и физических  возмож ностей, а также экономической  целесообразности. Размеры и благоустройство  земельных участков должны отвечать  рыночным стандартам данного  региона.