Методы оценки земельных участков

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи  единого объекта недвижимости в  конце прогнозного периода.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных  к дате прове дения оценки ожидаемых  рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей  перепродажи земельного участка  переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при  оценке земельных участков предприятий  добывающей промышленности, содержащих полезные ис копаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных  для промышленного освоения (или  уже разрабатываемых), а также  планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность  эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи  со спецификой объекта оценки продолжительность  прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе техникоэкономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете

•       доходности эксплуатации месторождения;

•       степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

•       степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ  на месторождении проявляется в  потере суммы денежных средств, соответствующей  выполнению определенного этапа  работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа ра бот результата. Величина данного риска может  рассчитываться умноже нием вероятности  получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторож дения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных  затрат соответствующего этапа к  общей сумме капитальных затрат по проекту.

7.2.3. Метод  остатка 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки  оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую  последовательность действий¹⁶:

•         расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•         расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;

•         расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

•         расчет величины земельной ренты как разности чистого опера ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

•         расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также  следующую последовательность действий:

•         расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•         расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;

•         расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный пе риод времени;

•         расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычита ния из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход  равен разности действительного  валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет  арендодатель.

Действительный валовой  доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя  помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход  равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого  объекта недвижимости в аренду при  отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земель ного участка  арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может  быть сдан в аренду на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине ставки арендной платы  не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных  нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений  недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий  сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операци онные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта  недвижимости, переменные – зависящие  от уровня заполняемости единого  объекта недвижимости и расходы  на замещение элементов улучшений  со сроком использования меньше, чем  срок использования улучшений в  целом (далее – элементов с  коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные  отчисления по недвижимости и расходы  по об служиванию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение  элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений  на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно  учитывать воз можность процентного  наращивания денежных сре дств дл я замены эле ментов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы  включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет  объектом недвижимости – соб ственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений  земель ного участка следует учитывать  наиболее вероятный темп изменения  дохода от улучшений и наиболее вероятное  изменение стоимости улуч шений (например, при уменьшении стоимости  улучшений – учитывать возврат  капитала, инвестированного в улучшения).

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники  остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям  и сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участ ку.

Условия применения техники  остатка дохода для земли:

•       имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

•       стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

•       известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЭС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному ме тоду, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

•       в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

•       средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

•       с учетом пересменок , времени на текущий ремонт и других потерь АЭС работает 300 дней в году.

Решение.

1.   Определяем стоимость строительства АЭС: 35400 • 5 = 177 000 долл.

2.   Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.

3.   Определяем чистый операционный доход, приносимый соору жениями: 177000 • 0,2711 = 47984,7 долл.

4.   Определяем чистый операционный доход от АЭС (земельного участка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60480 долл.

5.   Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60480 – 47984,7 = 12495,3 долл.

6. Определяем стоимость  земельного участка: 12495,3: 0,16 = 78095,63 долл.

Таким образом, стоимость  земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной  станции, составляет 78096 долл.

Техника остатка для земли  используется в тех случаях, когда  здания и сооружения коммерческого  назначения сравнительно новые или  еще не построены. Их стоимость или  предполагаемые затраты на строи  тельство могут быть определены с  высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

7.2.4. Метод  сравнения продаж 

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил  распространение при оценке свободных  земельных участков, земель городских  и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений  граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в  собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также  подразумевается, что земельный  участок будет при обретаться на типичных для данного рынка  условиях финансирования и находится  на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным  для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж, метод распределения  и метод выделения.

Метод сравнения продаж применяется  для оценки земельных уча стков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных  земельных участков), так и земельных  участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных  земельных участков).¹⁷ Условие применения метода – наличие инфор мации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

•      определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

•      определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•      определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•      корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия  от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости  земельного участка путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов.

К элементам сравнения  относятся факторы стоимости  объекта оценки (факторы, изменение  которых влияет на рыночную стоимость  объекта оценки) и сложившиеся  на рынке характеристики сделок с  земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

•      местоположение и окружение;

•      целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

•      физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

•      транспортная доступность;

•      инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и ус ловия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том  числе, относятся:

•      условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставле ния заемных средств);

•      условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

•      обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

;

•      изменение цен на земельные участки за период с даты заключе ния сделки с аналогом до даты проведения оценки.