Методы оценки земельных участков

2й этап. Расчет цены  продажи освоенных участков осуществляется  или путем анализа сопоставимых  участков, которые недавно были  аналогичным образом освоены,  или на базе метода сравнения  продаж.

3й этап. Расчет всех  затрат на освоение:

•      расходы на приобретение земельного массива и документов;

•      инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

•      расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

•      оплата налогов, страхования;

•      прибыль и накладные расходы подрядчика;

•      расходы на продажу и рекламу.

4й этап. Расчет стоимости  неосвоенной земли путем вычета  затрат на освоение и предпринимательской  прибыли из предполагаемой денежной  выручки от продажи участков.

5й этап. Определение периода  времени, необходимого на освое  ние и продажу. Выбор ставки  дисконтирования, которая отражает  риск, связанный с периодом предполагаемого  освоения и продажи, а также  величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы,  полученной от продажи земельных  участков за вычетом затрат  и предпринимательской прибыли,  исходя из периода продажи  земельных участков, для получения  текущей стоимости неосвоенной  земли. 

Пример.

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зо нированием под жилую (дачную) застройку. Плотность  застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель  планирует продавать участки  разме ром 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного  благоустройства за 8000 долл. Затраты  на проектирование, подготовку земли  и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные  затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая  оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы  на текущее содержание и предприниматель  ская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать  по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение.

1.   Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2 • 8000 долл. = 16000 долл.

2.   Валовой доход: 16000 – (16000 • 20%) = 12800 долл.

3.   Стоимость двух участков: 12800 – (12800 • 40%) = 7680 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного  земельного массива составит: (7680 • 20,62423) – 60000 = 98394 долл.

20,62423 – коэффициент текущей  стоимости аннуитета за 24 меся  ца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость одного земельного  участка составит: (98394 /12)/4 = = 2050

7.2.8. Метод  определения затрат на воспроизводство  или замещение инфраструктуры 

Оценка земель поселений  может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение  инфраструктуры, т.е. рассчитывают ве личину затрат на воспроизводство улучшений  городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка  с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). ²⁰

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистраль ные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, уличнодорожную сеть и др.

Необходимо учитывать, что  в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфра структуры, проще определить стоимость замещения  существующей ин фраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современ ных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, обо рудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Ал горитм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объ ектами коммунальнобытового обслуживания.

2й этап. Определение себестоимости строительства 1 м ² площади жилых домов по типовому проекту.

3й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интерваль ная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

7.2.9. Метод  по условиям типовым инвестиционных  контрактов 

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.²¹

Например, в г. Москве сложились  два вида предоставления зе мельных  участков в долгосрочную аренду под  коммерческое строитель ство:

а) путем выкупа права  долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов. Этот метод возник в  связи с предоставлением земельных  участков на условиях последующего раздела  построенного или реконструированного  за счет средств инвестора объекта  между городом – собственником  земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного уча стка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 2030% площадей построенного объекта в собственность  городских вла стей. Таким образом, фактическая оплата покупки права  долгосрочной аренды земельного участка  осуществляется в натуральной форме. Стои мость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка  определяется как текущая стоимость  платежа за землю в натуральной  форме по условиям данного ин вестиционного  контракта. Для определения стоимости  права долгосроч ной аренды земельного участка необходимо располагать  сведениями о:

•      площади земельного участка;

•      проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

•      сроках строительства и реализации проекта;

•      наличии и стоимости обременении.

Эти данные содержатся в  исходноразрешительной документации для проектирования и строительства  в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости  права долгосрочной аренды земель ных  участков, предоставляемых под строительство  и реконструкцию ка питальных  коммерческих строений и сооружений, таков.

1й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

2й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа – 20/80.

3й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м ² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, кото рые должны перейти городу после завершения строительства по услови ям инвестиционного контракта.

5й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвести ционного проекта.

6й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4й этап) с учетом времени строительства (5й этап), продажи (6й этап) и значения ставки дисконтирования (7й этап).

Данная текущая стоимость  будущего платежа в натуральной  форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии какихлибо  обременении.

В г. Москве при наличии  обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих  к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию обще городских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос сущест вующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.

7.3. Особенности  проведения кадастровой оценки  земельных участков 

Кадастровая и  единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли  совокупность админист ративных и технических действий по установлению кадастровой стои мости земельных участков административно-территориального образо вания в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположе ние земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень соци ального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки город ских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инже нерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэл торские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселе ний – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских  земель является массовой оценкой, которая  одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие  этапы:

1й этап – подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2й этап – функциональное зонирование территории города;

3й этап – исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4й этап – ценовое зонирование территории города;

5й этап – оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой  оценки является получение кадастровой  стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы  площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной  по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой  стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные  участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным  зо нам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастро вой оценки земель населенных пунктов.

Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры ночной и нормативной информации:

•      сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

•      определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

•      классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

•      классификация земель по функциональному использованию;

•      классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использо вания с выделением оценочных микрозон ;

•      оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

•      определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

•      сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального исполь зования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

•      жилая зона , включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

•      общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;