Методы оценки земельных участков

•      производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

•       зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

•      сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, вино градниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сель скохозяйственными зданиями и сооружениями;

•      рекреационная зона, включающая лесные массивы, располо женные на территории города, парки, пляжи и иные места отды ха населения;

•      прочие зоны , объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования  и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться  на отдельные оценочные микрозоны .

Например, на землях жилой  застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные  микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными дома ми:

•      малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;

•      малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

•      многоэтажной секционной застройки (35 этажей);

•      многоэтажной секционной застройки (69 этажей);

• многоэтажной секционной застройки (1012 этажей) и т.д. Земельные  участки с малоэтажными благоустроенными или не

полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие  виды объектов недвижимости: земельные  участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам  объектов недвижимости, т.е. участки  с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кир пичными, элитными домаминовостройками  и т.д.

В качестве границ оценочных  зон могут использоваться:

•      естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – ре ки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

•      границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

•      улицы, площади, проезды;

•      границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

•      границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных  зон устанавливаются параметры  типич ных земельных участков по общей площади, площади застройки, уров ню инженерного обустройства и  местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов ис пользования. Основными методами обработки исходной рыночной ин формации являются регрессионный корреляционный анализ и статисти ческий метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади  земли типичных земельных участков устанавливаются:

•      по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

•      по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода выделения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для  оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость  земли в пределах одной оценочной  зоны для различных видов использования  существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны .

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а имен но формирования на основе полученных показателей кадастровой стои мости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона – часть земель административно-территориаль ного образования, однородных по целевому назначению, виду функцио нального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны , близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколь кими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществля ется на основе соблюдения следующих принципов:

•      • близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

•      • территориальное единство расположения микрозон ;

•      • общность инженерной инфраструктуры, однородность поло жительного или отрицательного воздействия граничащих с мик розонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных  зон зависит от диапазона оценочных  стои мостей земельных участков микрозон . Как показывает практика оценки кадастровой  стоимости земель в городах с  устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит  от численности жителей населенного  пункта.

При расчете показателей  кадастровой стоимости земли  для каждой городской зоны учитывается  влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественноделовой зон первостепенное значение имеют  следующие группы факторов:

1)  транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2)  обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3)  уровень развития сферы культурнобытового обслуживания на селения;

4)  историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5)  состояние окружающей среды, санитарные условия;

6)  инженерногеологические условия строительства;

7)  рекреационная ценность территории;

8)  престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1) уровень развития производственной  инфраструктуры, наличие транспортных  путей, удаленность от основных  транспортных магистралей; 

2) условия обеспечения  трудовыми ресурсами и удаленность  от жилых массивов;

3) градостроительные условия  и ограничения, обусловленные  зо нированием, разрешенным использованием  земельных участков.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффи циентов, величина которых определяется на основе статистического  и причинноследственного анализа  рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит  в том, что кадастровая стоимость  земли, как правило, должна снижаться от центра к пери ферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанав ливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости  между кадастровой стоимостью земли  по каждой оценочной зоне города и  рыночными ценами продаж земельных  участков и объектов не движимости.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. резуль таты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой  оценки городских земель как составной  части комплексной программы  кадастровой оценки недвижимости могут  использоваться для следующих целей:

•      создания  государственной  автоматизированной  системы  земельного кадастра;

•      формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

•      уточнения схемы территориальноэкономического зонирования;

•      установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

•      определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

•      определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

•      обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

•      информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

• создания фондового рынка  земельных бумаг и ипотеки. Рыночная оценка единичных земельных участков городских зе

мель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает прове дение специфического рыночного  анализа для каждого конкретного  уча стка. Она учитывает целевое  использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, при сущим  только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного  пункта – это кадастровая стоимость  земли оценочной зоны с поправкой  на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние  на величину рыночной стоимости. Данная величина характери зует стоимость  земельного участка в системе  оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли  данного вида использования и  качественно-количественных характеристик  земельного участка.

Оценка рыночной стоимости  единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффици ентов градостроительной  ценности, применяемых к данному  участку на основе установления и  детального учета всех рентообразующих  факторов, а также факторов локальной  неоднородности территории города.

Основанием для определения  рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый  оценщиком с заказ чиком оценки.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель

проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий  земель. Вне черты городских и  сельских поселений и земель лесного  фонда государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий осуществля ется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в гра ницах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц. Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы.

Пашня – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посе вы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су; дольные сенокосы.

Пастбище – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся

Залежь – земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется , в том числе и под пар.

Этапы кадастровой  оценки сельскохозяйственных земель.

На первом межрегиональном  этапе территориальным органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сель скохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продук тивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. Второй этап – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа государственной  кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешен ной  кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого  этапа.

На первом межрегиональном  этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые  показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой про дукции, расчетный  рентный доход и кадастровая  стоимость. Для расчета оценочной  продуктивности и других показателей  использовалась средняя фактическая  урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов  в субъектах РФ за 19661998 гг.

Оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определена по каждому субъекту РФ в стоимостном выражении в средних ценах реализации 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе, путем взвешивания оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сель скохозяйственных угодий субъекта РФ. В расчетах использована струк тура посевных площадей по субъектам РФ, сложившаяся в среднем за последние три года; продукция кормовых культур оценивалась по цене 1 ц кормовых единиц фуражного зерна, цена которого была принята на уровне 75% реализационной цены всего объема товарного зерна по Рос сии.